banner

יו"ר ועדת ערר מרכז: "נכון יותר שוועדות הערר ידונו בעררים – ולא יפנו את מגישי הבקשות לביהמ"ש"

יו"ר ועדת ערר מרכז, רונית אלפר: "לפעמים זכויות הדיירים יטו את הכף ויביאו לכך שפרויקט מסוים לא יצא אל הפועל ולפעמים החשיבות של קידום פרויקט מסוים תגבר על חשבון טובת הדיירים". עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן: "ועדות הערר נעדרות כלים לאכוף ההחלטות שהן נותנות, ברגע שוועדה מקומית לא פועלת בהתאם להחלטה" – ראיון מיוחד לאולפן "מגדילים TV"

כרמלה קופר 20.12.2020

אירחנו באולפן "מגדילים TV" את אחת הנשים הבכירות בעולם הנדל"ן, רונית אלפר, יו"ר ועדת ערר מרכז, שנדרשת להכרעות לא פשוטות בתחום מורכב ביותר ואת עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן. ראיון מיוחד על היחסים המורכבים בין ועדות הערר לוועדות המקומית, הסמכויות וההגנה על זכויות הדיירים מול האינטרס הציבורי. אלפר: "אנחנו מנסים לתווך בין הרשות למגיש הבקשה". שוב: "צריך לנתק את השיקולים הפוליטיים ולהיצמד לשיקולים התכנוניים". 

רונית, מה עושים כשוועדה מקומית מונעת הגשת בקשה להיתר מבלי לדון בה?
"ככלל, האפשרות לפנות לוועדת הערר בנוגע להיתר בניה היא ב-2 מקרים: דחיית בקשה להיתר/שימוש חורג/הקלה או דחיית התנגדות לשימוש חורג/הקלה. 

במקרים אחרים, למשל טענה למידע שגוי בדף מידע או בעניין תנאי סף לקליטת בקשה להיתר, שמגיש הבקשה חושב שהוא לא נדרש לעמוד בהם – אין לוועדת הערר סמכות והדרך היחידה היא פניה לבימ"ש. זאת למרות שמוסכם על כולם שוועדות הערר הן הגוף המקצועי, המיומן והמנוסה לדון בשאלות שנוגעות להיתר בניה ופרשנות תכנית ולכן, נכון יותר שהן ידונו בעררים כאלה ולא יפנו את מגישי הבקשות לביהמ"ש.

"עם זאת, המציאות היא הרבה יותר מורכבת, ומזמנת לנו הרבה מאוד מצבי ביניים.

בוועדת הערר אנחנו נתקלים בעררים כאלה לא מעט, ועל אף שרובם הגדול נדחה בשל העדר סמכות, הרי שברמה הפרקטית אנחנו מנסים לתווך בין הרשות למגיש הבקשה ולבדוק אם אפשר לקדם את הליכי הבקשה להיתר מבלי לשלוח את הצדדים לבית המשפט. 

יש גם מקרים שוועדות הערר מוצאות לנכון לפרש את זכות הערר בצורה רחבה ולדון בעררים בהם מסרבת הוועדה המקומית לקבל בקשה להיתר או לדון בה.

דוגמא למקרה כזה באה בפנינו בערר 1097-09-19‏, בו קבענו שבנסיבות בהן מסרבת ועדה מקומית לאשר תכנית בינוי, המהווה על פי התכנית, שלב מקדים להגשת היתר בניה, קיימת זכות ערר. לגופו, דחינו את הטענות כנגד ההחלטה וקבענו שאין מקום להתערב בה". 

צבי, מהי החשיבות של ועדות הערר בתפקידן כגוף שדן על החלטות של ועדות מקומיות?
"ועדות ערר הן גוף חשוב, גוף ביניים. בית המשפט הוא גוף מנהלי, הוא דן בדרך קבלת ההחלטות אבל הוא לא מנהל את התכנון. ועדת ערר היא הגוף המקצועי וכאן נכנס תפקידה מול הוועדות המקומיות. יש המון ועדות מקומיות במדינה ויכולים להיות להן אינטרסים פוליטיים ואחרים. בסוף צריך לנתק את השיקולים הפוליטיים ולהיצמד לשיקולים התכנוניים ואת זה צריכה לעשות ועדת ערר. ועדת ערר יודעת להוריד החלטות נגועות ופוגעות. במצב שבו לוועדה המקומית יש המון כוח – ועדות ערר אמורות לסנן את ההחלטות. 

"תפקידן לפקח על החלטות הועדה המקומית. היא בודקת ומסננת כאשר יש התנהלות לא תקינה של ועדה מקומית. בית משפט לא מנהל את התכנון, ועדת ערר היא הגוף המקצועי בתוך המנגנונים. ניתן לראות פעמים רבות שוועדות מקומיות פועלות בהתאם לאינטרסים האישיים שלהן, כאשר אינטרס התושבים נדחק הצידה". 

צבי, איפה הבעייתיות עולה כאשר ועדה מקומית לא פועלת לפי החלטות של ועדות הערר?
"למרות שהעבירו לוועדות ערר חלק מתפקידים שהיו בעבר בידי בית המשפט, עדיין לא העבירו להן את 'השיניים' בדברים מסוימים. זאת אומרת, יש רשויות מקומיות שיעשו הפוך ממה שקבעה ועדת ערר, יש ערים שיעשו מה שהן רוצות ולא יכול להיות שהדרך תהיה תביעה כספית נגד הוועדה. אם ועדת ערר החליטה אז צריך להיות גם מנגנון דומה לבתי המשפט במקרה של הפרת ההחלטה, לרבות הליכי הוצאה לפועל, ביזיון ואכיפה. חייבים לתת שיניים לוועדת ערר, כדי שהחלטה שלה לא תהפוך ל'המלצה' לוועדה המקומית.  

"עיקר הבעיה נעוצה בעובדה שוועדות הערר נעדרות כלים לאכוף ההחלטות שהן נותנות, ברגע שוועדה מקומית לא פועלת בהתאם להחלטה. חוק בתי המשפט אינו חל על ועדות הערר, ואין ועדות הערר יונקות את סמכויותיהן מחוק זה. אף לעניין הוצאה לפועל והליכי ביזיון, הקיימים באשר להוראות בתי המשפט, הוחרגו ועדות הערר, ולכן אם למשל ועדה מקומית מתעלמת ולא מכבדת את החלטת ועדת הערר, לא ניתן לאכוף החלטה זו, האזרח שהרשות מתעלמת ממנו ייאלץ לפתוח בהליכים בבית משפט על סמך החלטות ועדת ערר, ורק לאחר מתן פסק דינו ניתן לפנות להוצאה לפועל. אלא, שהדבר לא פשוט, גורם לעינוי דין והתמשכות הליכים ואף תביעה כזו כרוכה באגרות נוספות שלעיתים עלולות להיות גבוהות בהתאם לסכום התביעה.

"יש לשאול את השאלה המתבקשת מדוע המחוקק יצר מלכתחילה הפרדה בין החלטות של ועדות ערר לבין החלטות של בית המשפט? מדוע לא כל ההחלטות שיש לבצען ינוהלו בגוף אחד? וודאי כאלו שמטילות חיוב כספי, האם ראוי ליתן לרשויות אפשרות להתעלם מצווי ועדת הערר? ונזכיר כי בעבר חלק גדול מההליכים המתבררים בועדות הערר, בעיקר ההליכים הנוגעים להיבטים כספיים, התבררו בבתי משפט שאת פסקי הדין שניתנו ניתן היה לאכוף".

רונית, איפה עובר הגבול בין הגנה על זכויות דיירים לבין הגנה על המשך קידום פרויקטים?
"שאלה מצוינת. התשובה כמו תמיד היא מורכבת ותלויה בנסיבות של כל מקרה ומקרה. 

לפעמים זכויות הדיירים יטו את הכף ויביאו לכך שפרויקט מסוים לא יצא אל הפועל ולפעמים החשיבות של קידום פרויקט מסוים תגבר על חשבון טובת הדיירים.

"בערר שנדון בפנינו ברעננה למשל (ערר 1029-03-19) העדפנו את זכותם של בעלי בניין מסוים לממש פרויקט עיבוי מכח תמ"א 38, על פני בקשה של דיירי בניין סמוך ללכת איתם למהלך משותף של פינוי בינוי. השיקול שהטה את הכף היה העדר ישימות מעשית וכלכלית של פרויקט פינוי בינוי בטווח הזמן הקרוב.  

"במקרה אחר שנדון בפנינו, במזכרת בתיה (ערר 1021-03-19), דחינו טענות בעניין אופן חישוב הזכויות מכח התמ"א על אף שהיזם חשב שהדבר ימנע את מימוש הפרויקט בשל חוסר כדאיות כלכלית. עתירה שהוגשה על ההחלטה שלנו נדחתה לאחרונה ע"י ביהמ"ש המחוזי שקבע שאין מקום לאשר זכויות שחורגות מהתמ"א רק כדי לקדם פרויקט חיזוק". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות