המחלוקות על הרווחיות נחשפו בכנס "מגדילים". גל קסטל: "אנחנו כיזמים לא רוצים להיות תלויים באף אחד, אנחנו רוצים תב"ע ישימה וכלכלית"
"היום, השמאי הממשלתי צריך להיכנס לעובי הקורה בנושא תקן 21, כדי לקבוע טווחים של "מספרי אמת" בעלויות הבנייה", כך אמר עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, בכנס "מגדילים". גדרון השתתף בפאנל "יותר גבוה, יותר גדול, יותר צפוף, שעסק בתמורות במדיניות התכנון בשנה החולפת, בהנחיית עו"ד ירון טיקוצקי, שותף ומייסד משרד עוה"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית, גרוס ושות'.
עו"ד טיקוצקי פתח את הפאנל בהצגת אחד האתגרים המשמעותיים בתחום ההתחדשות: כיצד לקדם התחדשות מחוץ לגוש דן, תוך איזון בין הצורך במכפילים גבוהים כדי להשיג רווחיות, לבין הרצון להשיג איכות חיים לדיירים.
מתכננת הותמ"ל, סיגי בארי, השיבה כי הפתרון לדילמה הזו מונח בתכנון נכון בהיקף נרחב: "החוק מאפשר ל-400 יח"ד להגיע אלינו, אבל קבענו שרק מ-1,000 יח"ד ומעלה יגיעו אלינו. כשאנחנו מגיעים לתכנן קטע משמעותי בעיר, אנחנו מקבלים יזמים מרוצים כי אנחנו מקדמים באותו פרק זמן יותר יח"ד, מקבלים דיירים מרוצים ורשויות מרוצות. התכנון בקנה מידה נרחב מאפשר לנו ליצור יותר תועלות, תשתיות, מבני ציבור ופריסה נכונה יותר של המרחב. אנחנו מצליחים לערב את כל הגורמים לעיר טובה. העיקרון של הגודל מאפשר קומפקטיות, ושילוב בין בנייה מרקמית ומגדלית".
מהנדסת העיר באר שבע, תמר פוריה שרביט, הסבירה: "יש כמה דברים שרשות מקומית יכולה להוביל כדי לאפשר התחדשות. הראשון הוא ודאות תכנונית. כשעיר יודעת מה ואיפה היא רוצה לבנות, המכפיל יורד באופן דרמטי. עסקנו בתכניות המדיניות בכל השכונות הוותיקות וזה יצר ודאות. היזם יודע מה לעשות ולאן ללכת, וזה משפיע על איכות תכנונית. המרכיב השני הוא מימוש. תכניות לא צריכות להיות על המדף. יש לא מעט תכניות שרשויות מקדמות עם הרשות להתחדשות עירונית. מה שאנחנו עושים זה לוודא שהתכניות לא יישארו על המדף, ובטרם ההפקדה הצוות שלי מסייע לדיירים להתקשר עם עו"ד ויחד איתו בונים מכרז ליזמים. היזמים בוחנים את התכניות ואת המימוש שלהן, ואם היא לא יכולה להתממש, היזמים מגישים התנגדות לתכניות, והשיח שעולה מההתנגדות מביא לשינוי בתכניות והיזם יכול לבנות. היו תכניות שבהן הוספנו זכויות בנייה כדי לוודא שהתכנית תצא לפועל."
מיכה גדרון, יו"ר ועדת תכנון מחוזית מרכז, אמר: "במחוז שלנו, למרות שיש ערים לא מאוד חזקות, יש פעילות מאוד חזקה של תכניות רגילות והתחדשות עירונית. אנחנו פועלים יד ביד עם הותמ"ל שמקדמת הרבה תכניות אצלנו. בערים כמו רמלה, לוד, וחלק מפ"ת, יש הרבה תכניות להתחדשות שמקודמות אצלנו ויוצרות את הדילמות. אנחנו מעדיפים שתכניות יילכו עם הרשויות המקומיות. יש תכניות שהוגשו ללא שיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות, ואני שוחחתי עם ראשי ערים ושכנעתי אותם להצטרף לתהליך. כשרשות מצטרפת, הכל נראה אחרת, והיזם מוכן לבצע תיקונים כדי שהרשות תצטרף. יש חשיבות רבה לכך. אנחנו בונים לגובה, ולעיתים זה זר מאוד לסביבה. חלק גדול מהערים לא מכירים בנייה לגובה, ומצד שני אנחנו משתדלים לשמור על בנייה מרקמית. מה שעולה זה כדאיות כלכלית; יש תכניות שלא כדאיות ונשענות על קרקעות משלימות או תשלום למנהל מקרקעי ישראל (מרמ"י)."
אדר' קיקה ברא"ז – בעלים קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים, השיבה כי הדבר החשוב ביותר בהתחדשות ובתכנון הוא הצפיפות: "צפיפות בעיניי זו הזדמנות ליצור מרחב אורבני שמייצר אינטראקציות בין אנשים. לנו כמתכננים יש כלים לסייע בכך." לגבי בנייה לגובה, הוסיפה ברא"ז: "בנייה מרקמית של 9 קומות היא זולה יותר לבנייה ותחזוקה. אנחנו משתדלים להכיל כמה שיותר בנייה מרקמית, זה גם דבר כלכלי. בנוסף, כל הנושא של תחבורה ציבורית – זה מאפשר להפחית את הצורך בחניות. צריך גם להבין שחניה עילית אינה מילת גנאי."
שמאית נעמי קלפנר – פרידמן קפלנר שימקביץ דוד ושות', ציינה: "כשמאים, אנחנו עובדים לפי תקן 21. מה שאנחנו רואים הוא שכאשר זזים לפריפריה, ערך הקרקע יורד, ולכן יש צורך במכפילים גבוהים יותר – 5-6 בעכו, קריות, אשקלון. ועדיין, התכנון די בעייתי, כי יש רצון לשמור על רווחת הציבור, אבל הבנייה יכולה להפוך לסלאמס."
בתגובה לכך, אמר עו"ד גדרון: "לוועדה המחוזית יש שמאי יועץ, וכשאנו מגיעים לתקן 21 יש וויכוח: כמה עולה מ"ר בנוי מעל הקרקע וכמה שולי עלות הקרקע. השמאים שלנו אומרים 5,200 שקל, והיזמים טוענים 6,200 שקל. לי חשוב שיהיו מספרי אמת. ראוי שהשמאי הממשלתי ייכנס לעובי הקורה וימליץ על טווחים שהם נכונים לדעתו. חשוב שהשמאי הממשלתי יקבע קווים מנחים, ושפעם אחת הוויכוח הזה יסתיים. אני רוצה שהמספרים יהיו מספרי אמת. הנושא הזה צריך להיות מוכרע."
רונית אשד-לוי , מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "אנחנו רוצים פרויקטים שנוכל להתגאות בהם, וזה חשוב יותר מכל ועדה אחרת. כל היזמים יסכימו שאנחנו מבקשים איכות בתכנון, ובלי זה יש הרבה שיקולים תכנוניים שבלעדיהם לא נוכל להוציא לפועל תכנית התחדשות. ההכרעה צריכה להיות ערב מימוש. אנחנו נמצאים מול תב"עות שכשאושרו היה להם הגיון כלכלי, אבל כיום אינן רווחיות. בפרויקטים שבהם הצפיפות אינה גבוהה במצב הנוכחי, ניתן לאשר להוסיף קומה או שתיים. אפשר גם להחליט שמנגנון השלמה כלכלית ייבחן בפרמטרים אמיתיים ערב אישור הפרויקט."
גל קסטל – משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, אמר: "אתה יכול לראות תב"ע בלוד שלא כלכלית, שצריכה להסתמך על מענקי השלמת הון, ובלוד אין צפי להשלמת הון. אנחנו כיזמים לא רוצים להיות תלויים באף אחד, אנחנו רוצים תב"ע ישימה וכלכלית. כלכלה לא מנותקת מהתכנון. כשאתה רואה תב"ע מאושרת שהיא לא כלכלית, מה אתה רוצה שנעשה? הדיירים לא מבינים שהדרך עוד ארוכה וייקח שנים עד שנראה תוצאות. התשובה שאנחנו מקבלים היא שכרגע זה לא כלכלי, אבל בעתיד התכנית תהיה כלכלית. אנחנו לא פילנטרופים; שמנו כסף על תכנון. אנחנו יכולים לספוג את זה אם התכנית לא כלכלית, אבל מה עם הדיירים? אני אומר מראש: אל תיתנו את זה. צריך לתת למהנדס עוד סמכויות כדי שיוכל להוסיף זכויות בנייה."
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
