אסף וקסלר, משרד האוצר: "צריך לייצר ודאות ליזמים, זו אחריות שלנו". גיל בלולו, השמאי הראשי: "היטל השבחה לא אמור להוות מכשול בהתחדשות עירונית"
"שיטת היטלי ההשבחה זה סוג של קזינו, סוג של הימור. לא יכול להיות שהיטלי השבחה זה הסעיף הכי נעלם עבור כל יזם התחדשות עירונית". כך טען אתמול עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל חברת אשדר בכנס "הבמה המרכזית 2024" של אתר מגדילים. בפאנל שהנחתה עו"ד ענת בירן, בעלים ענת בירן עורכי דין, בנושא "כלכליות פרויקט – מיסוי, היטלי השבחה ומה שביניהם"
גוגנהיים ציין כי: "עברנו שנה מאוד מאתגרת, שממחישה שלא לעולם חוסן, כי לאורך 15 השנים האחרונות חיינו באשליה שהשוק תמיד עולה והמספרים מתקנים את עצמם. עולם ללא ריבית גרם לנו לחשוב שזה בסדר לתכנן פרויקט רק עם 14% רווח בתקן. אבל כשהפרויקטים מתממשים, והם תוכננו לפי תקן שהרווחיות שלו גבולית, היום כשהריביות מאוד גבוהות, כשמבצעי המימון מאוד מכבידים על עלויות הבנייה שהן עצמן דבר בלתי נתפס, העתיד הוא לא בהכרח ורוד כמו שהיה נראה לאורך השנים האחרונות בהיבט של התנודתיות שלו".
גוגנהיים הוסיף כי: "הפרויקטים שאנו מקדמים בהתחדשות עירונית מסייעים לסביבה, מאפשרים הקמת גנים, בתי ספר. אז אפשר לבחון אותם בכלכלה קצת יותר גבוהה. חייבים לשנות את הדיסקט ולהגדיל את אחוז הרווחיות המינימלי שנדרש לקידום פרויקט התחדשות עירונית. בסוף השוק יתקן את עצמו, ובתסריט הכי גרוע, יש היטלי השבחה שמאזנים את זה".
גלעד אורן, מנכ"ל חברת מצלאוי, ציין בפאנל כי: "לצערי, אנחנו חיים בעולמות של קפריזות של גורמים שונים. במקום להתעסק בשני אפיקים מרכזיים של הפרויקט, שהראשון, זו העבודה הקהילתית מול בעלי הדירות בפרויקט והשני זה בניית הפרויקט בפועל, אנו מוצאים את עצמנו מתמודדים בחזיתות נוספות, אשר לדעתי לא מחויבות המציאות. אחת החזיתות המרכזיות, היא סוגיית היטלי ההשבחה. בדוחות הכלכליים של הפרוייקטים, אנחנו מתקצבים משהו אחד ופתאום מקבלים שומה שמנותקת מהמציאות. לזה תוסיפי, שברגע שאתה מקבל שומת השבחה גבוהה יותר, גם רשות המיסים דורשת פתאום מס רכישה גבוה יותר ושני הסעיפים הללו כרוכים בהרבה מאד כסף. אנחנו יודעים טוב מאד מה שווי הדירה היוצאת וכמה עולה לנו לבנות דירה ולא ייתכן , שנקבל מספרים שונים ממה שאנחנו חושבים. בסוף, אין לנו ברירה, אלא לשלם את הדרישות המופרכות, כי אנחנו רוצים לקבל היתר בנייה ולהוציא את הפרויקט לפועל ומוצאים את עצמנו במקביל, נאבקים על גובה התשלומים הללו. העלויות הנוספות הללו בסוף מושתתות על עלות הדירה . אני חושב שצריך לייצר מנגנונים פשוטים ואחידים לקביעת גובה היטלי ההשבחה, אחרת הבעיה הזו רק תימשך. עובדתית, רוב השומות השבחה שיוצאות על ידי הועדות המקומיות, נמצאות כלא נכונות והן מופחתות בהליכים כאלה ואחרים".
עו"ד סיגלית אסייג-צרויה, יו"ר ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, חיזקה את הדברים: "חוסר הוודאות בשוק מטריד את הכיס של כולנו. היטל ההשבחה לא יבוטל, הוא מס ראוי שבו יש צדק חלוקתי – מישהו מתעשר וחולק את העושר שלו עם הציבור – כולנו מסכימים שזה דבר שחשוב לשמור עליו. אבל אני מסכימה עם זה שיזמים שעוסקים הרבה שנים בתחום חשים חוסר ודאות. עמדת מבקר המדינה הייתה שחור על גבי לבן: זאת בעיה משמעותית. מעל 50% מהשומות שיוצאות מהועדות המקומיות נהפכות או מופחתות, בין אם על ידי ועדות ערר או שמאים מכריעים ממשלת ישראל החליטה על תיקונים בחוק התכנון והבנייה על מנת לשנות את השיטה".
עו"ד ענת בירן, ציינה בהקשר של היטלי השבחה כי: "אין אחידות בהחלטות של יושבי ראש וועדות הערר במחוזות השונים. לדוגמא לפני מספר חודשים התקבלה החלטה הועדת ערר בצפון על פיה הפטור מהיטל השבחה חל לא רק על שטחי המגורים בפרויקט אלא גם על שטחי המסחר והשימושים האחרים. אם יזם מגיע עם ההחלטה הזאת לועדת ערר במחוז אחר האם הוא יכול לצפות לפסיקה אחידה? האם המחוזות השונים מגבים זה את זה והאם אפשר לבנות על אחידות? גם יזמים וגם בעלי דירות שמבקשים למכור דירה אינם יכולים להתנהל ללא ודאות, והמצב של ריבוי ערכאות, דעות והחלטות גורם לחוסר אחידות וחוסר ודאות".
עו"ד סיגלית אסייג צרויה השיבה כי אחידות אכן רצויה אך לא בכל מחיר. לדבריה: "כמו שיש פסיקות שונות של שופטים יכולות להיות פסיקות שונות של יושבי ראש ועדות הערר ובשביל זה יש ערכאות גבוהות יותר".
גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, התייחס גם הוא לנושא והבהיר כי: "היטל השבחה לא אמור להוות מכשול בתוכנית התחדשות עירונית. הבעיה היא שהשומה עוברת התייחסות גם של הוועדה המקומית, ופה לא יכול להיות שמוצג סכום שומה לפי היטל השבחה במועד אישור התוכנית, ובשלב היתר בנייה אתה נפגש עם ערך אחר לגמרי". לדבריו, יש צורך ליצור מנגנון שיחייב את הרשות המקומית להתייחס ברצינות לשומה שנקבעה בשלב הראשוני – "וזה אמור לפתור את האירוע של ודאות בהיטלי השבחה".
המשפטן והשמאי ארז כהן ממשרד ז.כ שמאות וסקרים אמר גם הוא כי "יש פערים בין שומות, אין ספק, גם בגלל המועדים הקובעים אבל זה לא מצדיק את הפער המאוד גדול בין השומות. בין ההכנה של תקן 21 לאישור תוכנית יכולות לעבור 5-8 שנים, והמצב הכלכלי בשוק יכול להשתנות". כהן גם התייחס למס המטרו וציין כי "תוכניות בתחום ההשפעה של המטרו בתל אביב קפאו לחלוטין בגלל סוגיית היטל ההשבחה, כי יזמים אמרו – אם צריך לשלם 75% היטל, בשביל מה לי ללכת להליך הזה. בממשלה הכירו בבעיה והפחיתו את ההיטל ל-60%, אבל עדיין קיימת בעיית היישום".
אסף וקסלר, רכז שיכון ונדל"ן באגף תקציבים במשרד האוצר, הבהיר כי: "צריך לייצר כמה שיותר ודאות ליזמים לטווח ארוך, זאת אחריות שלנו". על הטענה לגבי אי רווחיות כלכלית אמר כי "לא כל התוכניות נועדו להיוולד באותו זמן, יכול להיות שיש תוכניות לא כלכליות אבל עם עתיד אחר". הוא התייחס ליוזמת האוצר בחוק ההסדרים להשיב בחזרה למדינה סבסוד מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה ואמר: "רצינו לייצר תוכנית שמאפשרת להתחדשות עירונית בפריפריה להמריא. אבל בסוף מתנהלת עדיין מלחמה, רק עלויות הריבית שישראל הולכת לשלם ב-2026 גדלו ב-20 מיליארד שקל. הגדלנו את החוב שלנו, וזה הולך לעלות לנו הרבה. המדינה לא תדע ליצור כדאיות כלכלית באמצעות הכנסת יד לכיס, ולכן רצינו לייצר את הרפורמה".
עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ומנהל מיסוי מקרקעין תל אביב ברשות המיסים, סיכם כשאמר כי: "ב-3 השנים האחרונות רשות המיסים מאוד התגייסה לטובת ההתחדשות העירונית באמצעות עידוד עסקאות, הורדת מיסים בעסקאות כאלה, המחאת זכויות בין יזמים, למשל אם רוצים להכניס יזם לפרויקט, הקטנו משמעותית את מס הרכישה שמוטל בעקבות זה. כרגע הכשל במקום אחר (המלחמה). יש לנו עוד תוכניות, למשל הפחתת מס רכישה בפריפריה, זה דבר שעבר החלטת ממשלה".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
