האם היזמים עשויים לקבל עוד מאות אלפי שקלים על כל פרויקט התחדשות עירונית?

פסק-דין תקדימי חדש פורסם בבית המשפט המחוזי בתל-אביב מפי השופטת ירדנה סרוסי בעניין נווה גד. על פי פסיקתה של השופטת, היזמים בפרויקט התחדשות עירונית יוכלו לקזז את מע"מ התשומות בחשבונית המתקבלת על ידי עורך דין הדיירים. זאת, בניגוד למדיניות רשויות מס ערך מוסף ובכך לחסוך סכומים המוערכים במאות אלפי שקלים לפרויקט שייגרעו מהסכומים שעליהם להעביר לקופת המדינה.

נווה גד (המערערת) התקשרה עם 89 בעלי דירות במתחם פינוי בינוי בעיר פתח תקווה. כחלק מהעסקה וכנהוג בפרויקטים מסוג זה נשאה בשכר טרחת עורך דין הדיירים בפרויקט. בפסק-הדין נדונו שלוש סוגיות שהרכיבו את הערעור על השומה שנפסקה לנווה גד, אך אנחנו נתמקד רק באחת מהן הנוגעת לקיזוז המע"מ בגין שכר הטרחה.

המערערת טענה כי מאחר ושכר טרחת עורך דין הדיירים נועד לשם הקמת הפרויקט – יש לאפשר לה לנכותו. רשות המיסים מנגד טענה כי מאחר ומדובר בשירות הניתן לדיירים, ולא למערערת, הרי שלא ניתן לנכותו. זאת, בהמשך לעמדת המחלקה המקצועית בהחלטת רשות המיסים משנת 2018, שקבעה כי יזמים לא יוכלו לקזז את המע"מ בגין חשבונית שכר טרחת עורך דין הדיירים, גם אם הם שילמו אותה; וכי על עורך דין הדיירים להוציא את החשבונית לדיירים ולא ליזם. 

השופטת סרוסי קיבלה את עמדת המערערת לפיכך ניתן לנכות את המע"מ בגין חשבונית שכר הטרחה מהנימוקים הבאים: הראשון, אין הבדל עקרוני בין שכר טרחת עורך דין הדיירים ובין יתר ההוצאות שנושאת המערערת לטובת הדיירים, כגון פינויים ושיכונם בדירות חלופיות אשר גם לגביהם הדיירים הינם הנהנים מהוצאות אלו ועדיין הן נכללות בגדר "שירותי בנייה"; השני, תשלום שכר הטרחה של עורך דין הדיירים נכלל ב"שירותי הבנייה" לדעת השופטת כחלק מתשלום כיסוי ההוצאות הכרוכות בשירותים כפי שיקבע המנהל בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין; השלישי, בניית דירות היזם ודירות התמורה של הבעלים תלויות זו בזו ולא ניתן לבנות את דירות היזם אילו לא היה מסופק השירות המשפטי לבעלים על חשבונה של המערערת. בנוסף השופטת הגיעה למסקנה כי לולא השירות של עורכי-הדין הפרויקט לא היה יוצא לפועל, והפעילה בהקשר זה את 'מבחן הנסיבות' בהתאם להלכת קסוטו המחייבת של בית-המשפט העליון – שהוביל למסקנתה כי אין להבחין בין תשלום עבור שכר טרחת ב"כ הדיירים ובין כל תשלום אחר שנועד להקים את הפרויקט ומותר בניכוי וזאת גם אם התשלום מיועד להנאת הדיירים.

אמנם יש לזכור כי הפסיקה החשובה הזו הינה רק פסיקה מנחה של בית המשפט המחוזי ואף ייתכן ויוגש עליה ערעור לבית המשפט העליון, אך כעת, כאשר היא הפסיקה הקובעת והדעה המנחה הרי שהיא פועלת בהיגיון, ומכירה בכך שתשלום שכר הטרחה שמשלם היזם הינה הוצאה שנכפית עליו בכדי שיהיה פרויקט.  משכך, היא מאפשרת כעת ליזמים לקזז את המע"מ בגין שכר הטרחה (שמהווה הוצאה גדולה בפרויקט) ובכך קופת היזמים תוכל להיות מעושרת במקום שכספים אלה יגיעו לקופת המדינה. יש לשים לב, כי בעת קיזוז המע"מ באופן רטרואקטיבי, יש לבחון גם את ההשלכות על הדוחות הכספיים ולראות האם נדרש לתקן אותן שכן זוהי הוצאה שהוכרה בדוחות הכספיים ובדוחות המס של החברות.

בעקבות הפסיקה כאמור, גדלה החשיבות בבדיקה מקצועית משפטית של הסכמי שכר הטרחה בין נותני השירותים של הבעלים לבין היזם, על מנת לוודא שהיזם אכן יוכל לקזז את המע"מ בגינן באופן צופה פני עתיד, וכן לצורך בחינת האפשרות לבצע את הקיזוזים רטרואקטיביים במקרים של חשבוניות קודמות.

את המערערת ייצג עו"ד שלומי ואקנין ממשרד מאיר מזרחי ושות' ואת מנהל מע"מ ייצג עו"ד ערן פיירשטיין מפרקליטות תל-אביב.

*ע"מ 53560-11-21 נווה גד-בנין ופתוח בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף – ת"א מרכז (ניתן 9.11.2023)

*כותב הפרשנות, עו"ד ורו"ח דן טולדנו, הינו מוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עו"ד ורו"ח דן טולדנו