המרוץ לבניית 8,000 יח"ד בדרום העיר אשדוד: האם העירייה תצליח לאשר את התוכנית?

בדיון מקדמי שנערך בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום, הוחלט לקדם תוכנית מפורטת לבניית כ-8,000 דירות חדשות ברבעים הדרומיים בעיר אשדוד. התוכנית ממוקמת ממזרח לרחוב אלטלנה, בשטח הדיונות הפתוח – חולות אשדוד, בצמוד לרובעים יג', טז' ויז'. 

התוכנית שהומלצה על ידי העירייה אשתקד, מציעה שטח של כ-500 דונם בבינוי בגובה משתנה של בין 9-30 קומות, שטחים פתוחים בייעוד לשמורת טבע בשטח של כ-2,500 דונם, יער בשטח של כ- 760 דונם ושטח ציבורי פתוח של כ-80 דונם. אלא שבדרך היא ידעה תהפוכות רבות, שבסיומן עדיין נותרה בעיה מרכזית אחת לא פתורה – צפיפות גבוהה מאוד לצד ריחוק מצירי תחבורה ציבורית. וזה עוד לפני שהזכרנו את המחלוקות על שטחי הדיונה. 

ההצעה הראשונה של העירייה: 4,500 דירות
יש לציין כי בתחום התוכנית מאושרת תוכנית מתאר לעיר אשדוד משנת 1960 אלא שבשנת 1996 נערכה לעיר תוכנית מיתאר חדשה, שמעולם לא אושרה בוועדה המחוזית אך אומצה על ידה כמסמך מדיניות. במרכז התוכנית עמדה המחלוקת על שטח החולות. 

מכאן החלה סאגה שנמשכה עד עצם היום, במסגרתה התגלגלו תוכניות שונות לפתחה של הוועדה. כך למשל, בשנת 2017 במהלך דיון בהתנגדויות, צוין כי התוכנית מקודמת במקביל לתוכנית לקביעת שמורת טבע בשטח הדיונה. עוד שנתיים קודם לכן, הגישה רשות הטבע והגנים תוכנית שהציעה לקבוע את שטח הדיונות כשמורת טבע. בינתיים, בשנת 2019 הומלצה בוועדה המקומית תוכנית מיתאר כוללנית לעיר, והיא נידונה רק בשנה שעברה במחוזית, לפיה השטח מאזור הדיונות של חולות אשדוד מוצע בייעוד שמורת טבע ויער. בתוך כך, בשטח ההרחבה המיועדת לפיתוח לפי תוכנית המיתאר הכוללנית שנכללת בהסכם הגג לעיר, קידמה העירייה תוכנית שלד כמהלך מקדים לתוכנית מפורטת. תוכנית השלד התבססה על עקרונות תכנון שהוצגו למתכנן המחוז עוד בשנת 2018 כשהיא מציעה בניית כ- 4,500 יח"ד, כחלק ממנה נערך גם סקר אקולוגי ובהתאם תוכנית השלד הציעה בינוי נמוך יותר במזרח, בצמוד לשטח הפתוח, תוך עלייה מדורגת בגובה הקומות עם ההתרחקות משטח הדיונה. בהמשך נערך יום עיון משותף לכלל הגורמים והוסכם כי יש להכריז על שטח הדיונה כשמורת טבע. כך המשיכו התוכניות השונות להתגלגל, אולם בנובמבר 2020 החליטה עיריית אשדוד כי ההשלמות והתיקונים שנדרשו בתוכנית השלד יבוצעו כחלק מהתכנון המפורט והטיפול בתוכנית השלד הופסק. 

המעבר ל- 8,000 דירות: צפיפות גבוהה והעדר תחבורה
טיוטת התוכנית המפורטת הוצגה ליו"ר הוועדה המחוזית באותה שנה, לפיה הוצע לראשונה לבנות כ-8,000 דירות חדשות, ובין הצדדים סוכם כי: "אסור שהצפיפות העירונית תבוא על חשבון איכות תכנונית". עוד עלה לראשונה הצורך בקישור הרבעים הדרומיים לתחבורה ציבורית ונקבע כי מספר יח"ד יהיה מותנה במערכת מתע"ן מתאימה. אם שני האתגרים החדשים היוו סחרור מחדש לתוכנית, הרי שלכך יש להוסיף את התנגדות רשות הטבע והגנים, שכעת טענה כי חוות הדעת הסביבתית איננה כוללת מענה מלא להנחיות שניתנו וכי יש להגביל את הפיתוח עד חדרך אלטלנה ללא חציה מזרחה. להתנגדות זאת הצטרף גם "הפורום הציבורי לאיכות הסביבה באשדוד", שטען בנייה מכל סוג בחלק מהאזור המתוכנן, יפגע פגיעה ממשית וודאית הן בחי והן בצומח באזור הדיונות – פגיעה שתביא להרס אזור החולות המדובר". הפורום ביקש לחזור לתוכנית המקורית שהוקפאה על ידי העירייה אולם באוקטובר 2021 עלתה התוכנית המפורטת לדיון בוועדה המקומית, כשהיא מציעה בניית 8,084 יח"ד, שטחי תעסוקה ומסחר, שמורת טבע וגנים והיא הומלצה להפקדה בתנאים כאמור. בדיון המקדמי שהתקיים החודש בוועדה המחוזית, נדון נושא קו הבינוי (גבול הפיתוח ואופיו) שעומד במרכז המחלוקת על התוכנית, על גלגוליה השונים. 

לדברי יו"ר הוועדה, עודד פלוס: "התוכנית מוצעת בשטח בעל ערכיות גבוהה ביותר, הכולל מינים ייחודיים שחלקם מצויים בסכנת הכחדה. עם זאת, זהו גם אחד משטחי העיר האחרונים הפנויים לפיתוח ולמתן מענה לצורך בתוספת יחידות דיור, שלא במנגנון של התחדשות עירונית. לפיכך מדובר בשאלה מורכבת של איזון בין הצרכים השונים. הוועדה מוסיפה כי התוכנית מציעה בינוי צפוף ואינטנסיבי בשולי העיר באזור מרוחק יחסית מצירי תחבורה ציבורית, המתאימה לעוצמות הבינוי המוצעות בתוכנית. עמדת עיריית אשדוד, שהובעה בדיון ע"י סגן ראש העיר מר שמעון כצנלסון וע"י מהנדס העיר, הינה כי יש לקבוע את גבול הפיתוח בהתאם לקו הבינוי המומלץ ע"י עורכת התוכנית, המאפשר היקף הגדול ביותר של שטח לפיתוח מבין החלופות שהוצגו, במיוחד לטובת שמירה על שטח הדיונה בצפון-מערב התוכנית, המהווה סמל עירוני משמעותי שיש לשמר. עמדת המשרד להגנת הסביבה, רט"ג, החברה להגנת הטבע והפורום הציבורי לאיכות הסביבה באשדוד הינה כי יש לקבוע את גבול הפיתוח כך שתוספת יחידות הדיור תתוכנן רק ממערב לחיבור המוצע של רחוב אלטלנה עם שדרות תל-חי. עמדת משרד הבינוי והשיכון מבחינת גבול הפיתוח זהה לעמדת עיריית אשדוד אך המשרד מבקש לתקן את גבול התוכנית באופן שיכלול רק את השטח המיועד לפיתוח, תוך שהכביש המוצע יופרד לתוכנית נפרדת ואילו השטחים המיועדים לשמורת טבע ייגרעו מהתוכנית המפורטת ויוותרו במצבם המתארי הקיים". 

ההחלטה: להמשיך לקדם את חלופת העירייה
הוועדה קבעה כי יש להמשיך ולקדם את חלופת התכנון המפורט כפי שהוצעה על ידי העירייה, וקיבלה את עמדתה כי הדיונה הגדולה הנה סמל ומוקד נופי עירוני חשוב, והורתה לשמר ככל הניתן את שטח הדיונה הגדולה, אשר לא ייכלל בתחום הפיתוח. 

עוד קבעה הוועדה כי השכונה תתוכנן כאזור מוטה תחבורה ציבורית ולפיכך, מספר יחידות הדיור יהיה מותנה בהקמת מערכת מתע"ן או חלופות תחבורה ציבורית שוות ערך. עוד נקבע כי על העירייה להציג מידע ביחס לעתודות הבנייה בעיר וההצדקה לקידום התוכנית. בנוסף, נקבע כי יש לחזור ולבחון את היחס לתוכנית שמורת הטבע שהוגשה בשנת 2015 ולא קודמה עד היום. 

שלושה חברי ועדה התנגדו להצעת ההחלטה של יו"ר הוועדה, עודד פלוס ותשעה הצביעו בעד, והיא התקבלה ברוב קולות. 

מעיריית אשדוד ומנהלת הסכם הגג אשדוד, נמסר כי: "אנו מברכים על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, אשר רואה עין בעין את המשך פיתוחה של העיר למען הדורות הבאים במקביל להגדרת הדיונה הגדולה כשמורת טבע".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: בניה חדשה באשדוד