בכל פעם המדינה בוחרת רק את הנושא הבוער ביותר בלבד, אולי כזה שיקנה לה הון פוליטי ומכבה שריפות. כך לא מתנהל שוק תקין – הפקידים הם אלה ששולטים למעשה בשוק // דעה
שוק הנדל"ן הישראלי זקוק לתוכנית אסטרטגית ארוכת טווח ל-30 השנה הקרובות, לא ל-3-4 שנים כפי שממשלות ישראל האחרונות מנסות לעשות, ללא הצלחה יש לומר. צריך ללמוד מבעלי בריתנו החדשים באיחוד האמירויות איך עושים תכנון אסטרטגי, זה קיים ואפשרי – רק צריך לרצות.
בסיור מקצועי בדובאי שנערך מטעם ארגון קבלני באר שבע, קיבלנו הרצאות מאירות עיניים שגורמות לנו להתקנא באיך פועל שוק נדל"ן מצליח של עיר בבירת האמירויות שקיימת הרבה פחות זמן משקיימת מדינת ישראל, אך עדיין מצליחה לנהל מנגנון יעיל, מהיר ומוצלח.
הסבירו לנו בדובאי, בירת האמירויות שהוקמה ב-1971, שכשביקשו לתכנן שם שכונה חדשה, גיבשו תוכנית שלמה ל-30 שנה קדימה שכללה את כל השלבים מא' ועד ת' להקמת השכונה. אפילו הראו לנו הדמיה איך היא תיראה בסוף הבנייה, בדיוק, לא בערך, עם כל התשתיות הכי מתקדמות שיש, אזורי המסחר והתעסוקה אשר מתאימים לכמות האוכלוסיה העתידית וכמובן שטחי המגורים. לזאת יש לייחל גם אצלנו. דובאי היא אמירות מפותחת ומתקדמת מאוד בתכנון הבניינים שלה, התשתיות, הסביבה וכיוצא בזה. גם ישראל הקטנה צריכה ויכולה.
לצערי הרב, בישראל חושבים בקטן, בראייה קצרת טווח ומוגבלת. בשנים האחרונות הוצגו כמה וכמה "תוכניות לשוק הדיור", "פטישים 5 קילו", "תוכניות אסטרטגיות" כאלה ואחרות. בכולן שרי הממשלה המתחלפים הציגו מצגת יפה, עם הרבה גרפים והרבה נתונים, דיברו על יעדי תכנון ובנייה, אבל כל אלה לא ממש חלחלו לשטח ויושמו הלכה למעשה, זה נשאר ברמת המצגת. וכאשר יש תחלופה של שרים כל אחד מבטל את התוכנית הקודמת ומתחילים מחדש. צריך לנתק פוליטיקה מנושא הנדל"ן ולהתייחס לענף כפרוייקט לאומי לטווח ארוך, כאשר לא תהיה אפשרות לבטל את התכנית אלא רק לשפר. הליכי הרישוי שלנו כל-כך מסורבלים ואיטיים, שזה מקשה מאוד על תכנון לטווח ארוך בשוק הנדל"ן. יזם הפעיל בשוק לא יודע מה זכויות הבנייה שיקבל בכל מקום בארץ, כמה יצטרך לשלם בהיטל השבחה, ומה בדיוק מותר ואסור לו. גם אם יש מדיניות עירונית או ארצית, יש לה המון פרשנויות, הדעות ברשויות המקומיות משתנות חדשות לבקרים והסעיפים הרבים בכל תוכנית לעתים סותרים זה את זה.
אני לא מקבלת את הקביעה שזה הכל עניין של תקציבים. יש לנו תקציבי ממשלה גדולים מאוד כשרוצים להקצות אותם לתחומים אחרים, ובכל מקרה רוב העלויות מושתות על המגזר הפרטי – היזמים שבונים בפועל. כמו שעשו בדובאי, צריך לתקצב שכונה מראשיתה ועד סופה, ולעמוד בהתניות האלה. אצלנו גם אם יש כבר תקציב לתחום מסוים בנדל"ן – בכל פעם המדינה בוחרת רק את הנושא הבוער ביותר בלבד, אולי כזה שיקנה לה הון פוליטי, ו"מכבה שריפות". כך לא מתנהל שוק תקין. הפקידים הם אלה ששולטים למעשה בשוק – החלטות פקידותיות עוצרות פרויקטים מסיבות לא ענייניות לעתים, עוצרות פיתוח, ופוגעות במרקם החברתי כולו.
כמה פעמים ראיתם כביש שפותחים אותו לצורך החדרת תשתיות וסוגרים ואחרי שנה שוב פותחים לצורך כיכר או שיפוץ כלשהו? שלא לדבר על הפקקים שנוצרים, שעות עבודה מבוזבזות וכסף מיותר. אם מראש היה תיכנון עתידי – כל זה היה נחסך.
אני סבורה כי יש לשנות גישה לגמרי בשוק הנדל"ן הישראלי. צריך לחשוב כמה צעדים קדימה, ל-30 השנה הבאות, לחשוב מחוץ לקופסא ולהתאים את ההתנהלות לשוק ולצרכים המשתנים נכון לשנת 2022. אצלנו חושבים 1990 ועובדים על תוכניות מלפני כמה עשורים עם התאמות כאלה ואחרות. המחשבה החדשה צריכה להיות איך לשפר ולפתח, לא איך לתקוע ולטרפד. כל מוסדות התכנון במדינה צריכים להוריד בכמה דרגות את האגו, לשלב ידיים ולעבוד ביחד, ורק כך ניתן יהיה לטפל במשבר הדיור. אני בכוונה לא אומרת "לפתור" את המשבר, כי ספק אם זה בכלל אפשרי.
*כותבת המאמר, עפרה חדד, הינה סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
