כל הטעויות האפשרויות שבעלי הנכסים עושים בדרך לדירה החדשה – מהתקשרות עם היזם, דרך נציגות הדיירים ועד לתמורות, זהירות!
ייזום פרויקט התחדשות עירונית בבניין מגורים ישן , החלפת הדירות הישנות בדירות חדשות מוגנות ומודרניות הוא חלום של מאות אלפי משפחות בישראל. כיום הן מתגוררות בדירות קטנות, מיושנות חלקן בסכנת קריסה ללא הגנה מרעידות אדמה וללא ממ"ד המגן מפני טילים. פרויקט של התחדשות עירונית יאפשר להם לקבל תוך מספר שנים דירה חדשה, גדולה יותר, בבניין מודרני ומוגן , בשווי גבוה וזאת ללא כל הוצאה מכיסם.
למרות שמדובר בעסקה מנצחת מבחינת בעלי הדירות הרי שרבים מהם חוששים מהתהליך, וחלקם שכבר נכנסו להליך מבצעים טעויות מרות שאינן מאפשרות לצאת לפרויקט או שמעכבות אותו שנים רבות.
הטעות הראשונה נוגעת לתזמון ההתקשרות עם היזם. בעלי דירות רבים מתחילים את התהליך בבחירת יזם. ונותנים לו לנהל את כל ההליך של ההתארגנות, הכנת חוזה, החתמת הדיירים, התכנון, והבנייה. מדובר במהלך שעלול לפגום באינטרסים של בעלי הדירות ולייצר סכסוכים בין בעלי הדירות. כאשר היזם הוא זה שמכין את ההסכם והוא זה שמוביל את התכנון הוא מייצג בעיקר את האינטרסים שלו ולבעלי הדירות אין את היכולת להשפיע ולשנות את התמונה אלא באמצעות התנגדות לפרויקט. בנוסף, בחירת יזם ללא מכרז גורמת במקרים רבים לתחושה שמי שהציע את היזם מרוויח יותר מהתהליך.
הטעות השנייה היא בחירת נציגות מצומצמת ולא מייצגת. על מנת להבטיח את הצלחתו של התהליך , ראוי שלכל דייר ודייר יהיה בנציגות לפחות אדם אחד שהוא ירגיש שהוא מייצג את האינטרסים שלו. לדוגמא, צריך שיהיה מישהו שייצג את הקשישים שמתגוררים בבניין, אם יש יחידות מסחריות בפרויקט חשוב שיהיה מישהו שייצג את בעלי החנויות. במקרים רבים , מי שמוביל את התהליך הם משקיעים שרכשו דירה בבניין ויש להם יותר נגיעה לפן העסקי אבל הם לא מתגוררים בפועל בבניין ולכן ייתכן ולא מודעים או מייצגים מספיק את האינטרסים של מי שגר בבניין עשרות שנים. לכן הנציגות צריכה להיות רחבה ומייצגת, ואם יש מתנגדים קולניים לפרויקט מלכתחילה כדאי לנסות ולשתף גם אותם בנציגות.
טעות נוספת היא ניהול תהליך שאינו שקוף מול כל הדיירים. ברגע שדייר או קבוצת דיירים ירגישו מקופחים הם יכולים לעצור את ההליך לשנים. חשוב מאוד שכל ההתנהלות מול עורך הדין המייצג, היזם או המארגן תהיה באופן שקוף וברור למניעת התנגדויות שנובעות מחוסר מידע, או משאלות לגבי טיב התהליך.
טעות רביעית היא ניהול התהליך בשפה יותר מדי מקצועית. חלק גדול מבעלי הדירות נפגש עם ההליך כאשר הוא מקבל לידיו הסכם עב כרס עם הרבה מאוד מונחים מקצועיים שהוא לא מבין. אמנם בשלב זה יש עורך דין מטעם הדיירים שמעודד אותו לחתום, אבל זה לא מספיק. חשוב מאוד שבכל התהליך יהיה מי ש"יתרגם" את השפה המקצועית לשפה שכל בעל דירה בפרויקט יבין , זה יקל על הסרת התנגדויות וירתום יותר דיירים להליך.
טעות חמישית היא תכנון טקטי המונע רק מתוספת המטרים לכל דירה, במקום בחירה בתכנון אסטרטגי הרואה את כלל צרכי בעלי הדירות. גם מעבר לגודל הדירה. אמנם כולם רוצים איכות חיים ושווי מקסימלי לדירה החדשה, אולם השווי לא נקבע רק בהתאם לגודל הדירה: תכנון שמאפשר בנייה מרקמית, מרחב ציבורי איכותי, התאמה לסביבה, עירוב שימושים, ומענה לצרכים ייחודיים ואסטרטגיים לכל מתחם יכול לשפר את איכות החיים של הדיירים ולתרום לשווי של הדירות יותר משטח גדול יותר לכל דירה.
*כותבת המאמר, עו"ד שבות רענן, היא שותפה מנהלת של סניף המרחב הצפוני בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בייצוג וליווי בעלי דירות בהליכי פינוי בינוי.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
