איך לקדם תוכנית להתחדשות בניינית אחרי עידן תמ"א 38?

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, אמנם הוארכה לתקופה נוספת, אך במרבית הרשויות המקומיות ומרבית היזמים כבר נערכים ליום שאחרי.

יזמים שקידמו פרויקטים באמצעות תמ"א 38, ואף השלימו פרויקטים של מאות יחידות דיור, יגלו היום שהמעבר מתמ"א 38 לתוכניות החלופיות אינו פשוט והוא בעיקר נותן לרשויות המקומיות שיקול דעת הרבה יותר רחב מבעבר.

במסגרת תמ"א 38 היזם נדרש להגיש היתר בנייה ושיקול הדעת של הרשות המקומית היה מוגבל. במקרים רבים ועדות הערר ובתי המשפט כפו על הרשויות את אישור הבקשות להיתרים, בשם חשיבותה של התמ"א והצורך הציבורי בהגנה על חיי אדם.

התיקון לחוק וביטול דה פקטו של אופציית תמ"א 38, מחייב יזמים לעבור למסלול של תוכנית מפורטת. בוועדות מקומיות בהן יש תכנית כוללנית או תכנית התחדשות עירונית (למשל, תכניות הרובעים בתל אביב), יכול יזם לאשר את התכנית בוועדה המקומית. ברשויות בהן אין תכניות כאמור, ברוב המכריע של המקרים ייאלץ היזם לפנות לתוכנית בסמכות הוועדה המחוזית, ובמקרים כאלה מקומה של הוועדה המקומית בהליך הוא של גוף ממליץ. במקרים רבים, הועדות המקומיות שטרם אישרו תכנית התחדשות, קבעו אישרו ופרסמו מדיניות להתחדשות (למשל, רמת השרון). מסמך מדיניות מבהיר את מגמות התכנון ואת החזון התכנוני של הוועדה המקומית ביחס להתפתחות והתחדשות העיר.  

מלבד השוני בהליך עצמו (תכנון ולא רישוי) ההבדל המהותי בין היתר מכוח תמ"א 38 ובין תכנית מפורטת הוא, כאמור, היקף שיקול הדעת שנתון למוסדות התכנון, למנוע את התכנית, לשנות אותה, ולהוסיף בה מטלות ודרישות שלא ניתן היה להוסיף במסגרת היתר בניה. כמו למשל, הקצאת שטחי ציבור, שינוי קווי הבניין, גובה הבניין, קביעת זיקות הנאה לציבור ועוד ועוד. מוסדות התכנון יכולים אף למנוע את התכנית כליל.    

אז כיצד ניתן לעשות את זה נכון?
ברשויות בהן אין תוכנית מאושרת, ואין מסמך מדיניות להתחדשות ניתן להגיש תוכנית להתחדשות בניינית. כאמור, כל תכנית חייבת לעבור דרך הוועדה המקומית, גם אם לשם קבלת המלצתה בלבד. יש לזכור כי בתוכניות התחדשות, נוטות הועדות המחוזיות לתת משקל משמעותי לעמדת הוועדה המקומית, ולכן גם בתכנית שהיא בסמכות הוועדה המחוזית, רצוי להגיע עם המלצה חיובית של הוועדה המקומית לקידום התכנית. 

את התוכנית רצוי להגיש באמצעות צוות המורכב מאדריכל, שמאי מקרקעין ועורך דין, אשר יטפלו במכלול הנושאים הנובעים מן התכנית, ויפעלו מתחילת הדרך אל מול הוועדה המקומית, על מנת להגיע במידת הניתן להסכמות ולתכנון שיהיה גם נכון תכנונית ומוסכם על הוועדה המקומית, אך גם כלכלי ובר יישום.

בשל שיקול הדעת הרחב שיש לוועדה המקומית, רצוי שהתוכנית תתייחס לא רק למגרש עליו מוצעת הבניה,  אלא תציע לעיר פתרון מרחבי, תציג את ההשפעה על המרחב הציבורי, יצירת מרחבים ציבוריים מעניינים וזיקות הנאה לטובת כלל הציבור, שילוב מוסדות ציבור במבנה, הרחבת מדרכות או כבישים ומתן פתרונות לבעיות תחבורה וחניה שעלולות להיווצר וכדו.

ככל שבוועדה המקומית ישתכנעו שהתוכנית תורמת גם לסביבתה ולא רק לבעלי הדירות והיזמים כך יש סיכוי גבוה יותר לרתום את הוועדה המקומית לתהליך, ובסופו של יום לאשר את התכנית.

יזמים רבים מתלבטים לגבי תהליך הפרה-רולינג שהוא דיון מוקדם מול גורמי הוועדה המקומית והעיריה – מהנדס העיר, אדריכל העיר או מנהלת התחדשות העירונית. בהליך הפרה רולינג יזם יכול להציג את הרעיון התכנוני שמאחורי התוכנית, על מנת לקבל אור ירוק להכנתה, כל זאת, לפני שמשקיעים מאות אלפי שקלים בתכנון מפורט ובהכנת מסמכי התכנית. מחד, בהליך הפרה רולינג אפשר לקבל וודאות גדולה יותר טרום התכנון, להבין מה הצרכים של העיר ולשלב אותם בתוכנית.  מצד שני, לעיתים גורמי המקצוע עלולים להעלות דרישות שלא ניתן לעמוד בהן, ובכך לסכל מראש את התוכנית.  

למרות הסיכון בחשיפת הכוונות בשלב מוקדם מול גורמי המקצוע, אין ספק שכאשר ניגשים להליך פרה-רולינג בליווי אנשי מקצוע מתאימים, ההליך יוצר וודאות רבה יותר להמשך הדרך, גם ליזם וגם לבעלי הדירות. ההליך מאפשר ליזם ולבעלי הדירות לכלכל מראש את המהלכים, גם במצב שבו הרשות מערימה קשיים. ישנה חשיבות לידיעה מראש שהרשות המקומית תתנגד לתכנית כזו או אחרת, לשם קבלת ההחלטה על הוצאת פרויקט אל הדרך והחלטה על הגישה התכנונית והמשפטית הנדרשת במקרה כזה. 

*כותבת המאמר, עו"ד דקלה מוסרי טל, הנה מבעלי מוסרי, טל – משרד עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן