מהומה על לא מאומה: לא קיימת מחלוקת בסוגיית חיוב היטל השבחה במכר דירות בתמ"א 38

לאחרונה התקבלו שתי הכרעות של ועדות ערר לעניין חיוב בהיטל השבחה בעת מכר דירות מגורים אשר אושרה במרחב התכנוני בו הן נמצאות תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. הכותרות צעקו כי שתי ועדות הערר קבעו "ההכרעות סותרות". 

האם כך הדבר? להלן בחינת ההכרעות והמסקנה
בשנה האחרונה השוק ומאות בעלי דירות חיכו בציפיה להכרעה בעניין חיובים של מאות אלפי שקלים שקיבלו לאחר שמכרו דירות בתל אביב ברובע 3 ורובע 4 ובשכונת רחביה בירושלים. החיובים הינם עקב אישור תכניות אשר מיישמות ברמה המקומית את הוראות תכנית המתאר הארצית מס' 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

כידוע, היטל השבחה משלמים בעת מימוש ההשבחה בשתי דרכים – א. בעת מכר, כאשר המוכר נהנה מההשבחה בדרך של קבלת תשלום עבור ההשבחה. ב. בעת קבלת היתר בניה במסגרתו ממומשת ההשבחה בפועל. קבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38 ומימוש שטחי בניה ויחידות דיור נוספות מכוח תכנית זו פטורים מהיטל השבחה, מכוח החוק. אך מה קורה בעת מכר? 

ועדות ערר נתנו את דעתן וקבעו כי גם בעת מכר לא ניתן לגבות היטל השבחה וזאת בעיקר מכיוון שפרוייקטים של תמ"א 38 הם פרוייקטים מורכבים שתלויים בהרבה פרמטרים ולועדה המקומית מוקנית בסעיפי התכנית, זכות שלא להסכים מסיבות מסוימות לאשר את הפרויקט.

כלומר, הזכויות אינן מוקנות ועד לקבלת היתר בניה הן לא מתגבשות לזכות מוצקה וסופית ולכן בעת מכר אין לחייב עליהן.

הנושא קיבל תפנית עם אישור תכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. סעיף 23 מאפשר למוסד תכנון מקומי לאשר תכנית מקומית המתאימה את הוראות תכנית המתאר הארצית לתנאים הייחודיים של מרחב התכנון המקומי. התוכניות אשר אושרו ברחבי המדינה, שואבות את ההטבות המגולמות בתמ"א 38 על תיקוניה וקובעות מסויימות להיקפי ההבניה אשר ניתן לבנות במרחב תכנוני מסויים, בעת מימוש התחדשות הבניה באמצעות תוספות בניה או הריסה ובניה מחדש של מבנה.

בעת קבלת היתר בניה, נקבע כבר כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה עבור זכויות המגולמות בתמ"א 38, אך בעת מכר התחילו חלק מהעיריות לחייב בעלי דירות בהיטל   השבחה בגין אישור התכנית המקומית אשר קבעה מסויימות וודאות לזכויות הבניה אשר ניתן לבנות. יוער עוד, כי התכניות הללו ישארו בתוקף גם לאחר ביטול תמ"א 38.

המחלוקת העיקרית שהתעוררה בתיקים הללו הינה – האם יש להביא במצב הקודם, עקב אישור התכנית החדשה המקומית, את זכויות הבניה אשר ניתן לבנות מכוח תמ"א 38. שהרי, אם ניתן לבנות את אותן זכויות הבניה מכוח התכנית החדשה שהיה ניתן לבנות כבר קודם מכוח תמ"א 38, עם אותן מגבלות וצורך לבצע חיזוקים למבנה, לכאורה, התכנית החדשה, לא חידשה דבר ולא השביחה לעומת המצב הסטטוטורי ששרר ערב אישורה. ואם אין השבחה אז גם אין היטל השבחה.

הסוגיה הזרת הגיע לפתחה של ועדת ערר מחוז תל אביב וועדת ערר מחוז ירושלים.

ועדת הערר במחוז תל אביב בהליך אשר איחד מספר עררים דומים, קבעה כי אין לקחת בחשבון את תמ"א 38 ואת המדיניות מכוחה במסגרת המצב הקודם. הועדה קבעה כי: "ההשבחה על פי תמ"א 38 מתגבשת בעת מתן ההיתר, וקודם לכן המדובר בתכנית צפה…רק עם מתן ההיתר הופכת התמ"א ל"תכנית" לצרכי היטל השבחה". 

לעניין תכניות הרובעים אשר אושרו עד היום בתל אביב, קבעה הועדה כי: "אין המדובר בתכנית שההשבחה ביחס אליה מתגבשת בעת מתן ההיתר, אלא בהיותה תכנית הקובעת זכויות מוגדרות וקונקרטיות היא בבחינת תכנית שההשבחה ביחס אליה מתגבשת עם אישורה.

עם זאת, הועדה קיבלה את העובדה כי גם למימוש זכויות בניה מכוח אחת מתכניות הרובעים קיימות מגבלות שונות, כגון – העובדה שצריך להגיע להסכמה בין השכנים, מגבלות פיסיות של המבנים הקיימים כבר על החלקה, דירת שקיימת על גג המבנה וכדומה. לכן, ההחלטה מהווה החלטת ביניים במסגרתה הפנתה ועדת הערר את הסוגיה לשמאי מייעץ אשר יקבע כללים שמאיים להתייחס להשפעת כל הפרמטרים הללו על ההשבחה. לאחר קבלת חוות דעתו של השמאי המייעץ, תינתן החלטה סופית שתקבע כללים לחישוב השבחה עקב תכנית מכוח סעיף 23 לתמ" א38, בעת מכר.

עוד יוער, כי התכניות הספציפיות בתל אביב, לא שאבו לתוכן את האפשרות של הרשות המקומית לסרב לביצוע פרוייקט הכלול בתמ"א 38 ולעובדה זו היתה השפעה מכרעת על החלטת הועדה שקבעה כי "בהוראות התכנית לא כלולה הוראה כגון סעיף 22 לתמ"א 38 המקנה שיקול דעת שלא ליתן היתר על פיה." ובין היתר על בסיס עובדה זו, החליטה כי הזכויות הפכו להיות וודאיות.

לא יבשה הדיו על החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב ופורסמה החלטת ועדת הערר במחוז ירושלים אשר דנה בתכנית מס' 9988 אשר מהווה תכנית מתאר לשכונת רחביה.

הועדה נדרשת להכריע בשאלה העקרונית – "האם התכנית מהווה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ואם כן, האם השבחתה לא מתגבשת עד למועד היתר הבניה כמו השבחת תמ"א 38. ככל שהתשובה חיובית אזי אין השבחה. ככל שהתשובה שלילית, ואישורה של התכנית מהווה אירוע מס, שניתן לגבות בגינו היטל השבחה במימוש במכר, יש לקבוע עקרונות לשווי מצב קודם …."

הועדה קבעה כי אכן מהווה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. אך לטענתה, "אין בכך בכדי לקבוע את החיוב בהיטל השבחה שכן החיוב בהיטל השבחה הוא פועל יוצא של מהות התכנית והוראותיה ולא העובדה כי היא נערכה לפי סעיף 23."

בניגוד לועדת הערר במחוז תל אביב, ועדת הערר במחוז ירושלים קבעה כי: "לאחר שבחנו את תכנית רחביה, כמו גם תכניות מקבילות במרחבי תכנון אחרים, הגענו לכלל מסקנה שהזכויות שהיא מעניקה אינן ודאיות גם בשל מהותה של התכנית… אין מדובר בתכנית קונקרטית. כפי שראינו מדובר בתכנית עם שיקול דעת ומעבר לכך עם הבנה של הרשות שהמימוש יעשה באחוזים מעטים…מדובר בזכויות צפות, שלא מתגבשות עד למועד מתן ההיתר". לטענת הועדה התכנית איננה קובעת הנחיות ברורות ומטרתה להתוות מדיניות תכנון לטווח ארוך. לאור הנ"ל, אין מקום לגביית היטל השבחה.

לסיכום – הבסיס עליו קבעה כל ועדה את מסקנתה הוא הקביעה האם התכנית קובעת זכויות קונקרטיות או זכויות צפות. אין מחלוקת בין הועדות כי הזכויות על פי תמ"א 38, אינן קונקרטיות וודאיות ועל כן ובטרם התגבשו אין הצדקה לחייב בגינם בהיטל השבחה. אין גם מחלוקת בין הועדות כי במידה והזכויות המסגרת התכנית החדשה אינן צפות והן קונקרטיות וודאיות, יש לחייב בהיטל השבחה.  אך בבחינת התכניות הספציפיות בהן דנו, ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה כי התכנית קובעת זכויות קונקרטיות ולא צפות ואילו במחוז ירושלים נקבע כי תכנית רחביה אינם קובעת זכויות קונקרטיות ולא צפות. מכן, אין באמת מחלוקת עקרונית בין ועדות הערר, אלא מדובר בהבדלים בין שתי תכניות ספציפיות במרחבי תכנון שונים.

*כותבת המאמר, תמר אברהם, הינה בעלים ומנהלת פירמה "תמר אברהם שמאות מקרקעין"

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: