מי יערוב לקבלנים היטלי ההשבחה לא יהפכו את הכדאיות הכלכלית של תמ"א 38 לחוּכָא וְאִטְלוּלָא? // דעה
במהלך 18 השנים מאז נכנסה תמ"א 38 לתוקף, ידעה תכנית זו עליות ומורדות ובשלב מסוים אף עמד מנהל התכנון להסיר אותה לחלוטין מסדר היום. הסיבות לכך היו שונות, ובמיוחד העובדה שכל רשות מקומית הייתה לה מדיניות שונה לגבי התוכנית, מה שהכניס אותה לחוסר וודאות במקרים רבים.
העובדה שבאוקטובר הקרוב עומד לפוג התוקף של התוכנית מוסיפה מימד נוסף לחוסר הוודאות. גם הניסיונות לקצר ולפשט הליכים, דוגמת "חלופת שקד" הקרויה על שם שרת הפנים הקודמת איילת שקד, לא מינפה די הצורך את תמ"א 38.
ובישראל, כמו בישראל, צצים חדשות לבקרים רעיונות חלופיים, כשלאחרונה עלתה על הפרק תמ"א 70, תוכנית התחדשות עירונית שנקשרה לפרויקט המטרו בגוש דן. מדובר, לכאורה, בפוטנציאל ענק של מאות אלפי יחידות דיור ומיליוני מ"ר מסחר, בממשק ל-109 תחנות המטרו העתידית, וברדיוס של 500-100 מטרים מכל תחנה.
ציינתי, לא במקרה, את המילה "לכאורה", זאת משום שהדרך לחזון התמ"א 70 ארוכה ביותר וקיימים לא מעט מוקשים להצלחתה, אם בכלל.
מוקש ראשון: מדוע בכלל להציע תכנית ענק תאורטית שכזו, שעה שעתיד התמ"א 38, התוכנית הנוכחית, שעל כל חסרונותיה הוכחה כאפקטיבית, מצוי על כרעי תרנגולת? האם עצם העלאת תכנית אלטרנטיבית דוגמת תמ"א 70 אינו עלול לתת מיתת נשיקה לתמ"א 38?
מוקש שני: ממילא תכנית המטרו מצויה כיום על שולחן הדיונים ומלווה בוויכוח ציבורי נוקב "בעד" ו"נגד" של מקבלי ההחלטות. עלותה, על פי הערכה זהירה, תהיה כ-180 מיליארד שקלים והיא תהיה כרוכה בעשרות שנים של עבודות בכל רחבי גוש דן. לא ברור אם היא בכלל תיושם וגם אם תיושם, צפויים בה מן הסתם לא מעט שינויים עקב אינספור עתירות ובג"צים למיניהם של דיירים ועסקים הממוקמים כיום לאורך צירי הרכבת. על כן, האם אין זה מוקדם להציע בכלל תוכנית שכזו?
מוקש שלישי: הניסון של הקבלנים והיזמים עם תמ"א 38, הוכיח על פני השנים כי המפתח להצלחתה הינו הכדאיות הכלכלית. ומי יערוב לקבלנים שירצו לגשת לתמ"א 70 כי היטלי ההשבחה וכו' לא יהפכו את הכדאיות הכלכלית לחוכא ואיטלולא?
מוקש רביעי: עם כל הכבוד להוגי התמ"א 70, איך בכלל אפשר לגזור גזירה שווה ל-109 תחנות מטרו עתידית, שכל אחת ממוקמת במיקום ושנה ועם צרכים שונים לחלוטין. האם, למשל, דין תחנה הממוקמת בסמוך לאבן גבירול או שדרות רוטשילד, יהיה זהה לתחנה הממוקמת בפאתי רחובות או כפר סבא?
מוקש חמישי: העובדה שתוכנית המטרו, אם אכן תצא לדרך, תושלם על פי ההערכות רק לקראת 2050, כלומר בעוד יותר משנות דור, מעלה את השאלה האם הצרכים בעוד עשרות שנים יהיו זהים או אפילו דומים לאלה של ימינו? היכן הישראלים ירצו לגור, לעבוד, לקנות ולבלות? והאם פיתוח רשת ההיסעים ההמונית ובד בבד המעבר לרכב אוטונומי(!) הצפוי ככל הנראה עד אז, לא ישנה לחלוטין את הרגלי החיים?
נשאלת אם כן השאלה: האם התמ"א 70 תחלוף לה מן העולם כפי שחלפו עוד אי אילו חלופות שונות ומשונות שהוצעו במרוצת השנים לתמ"א 38? ובכן, התשובה לכך אינה חד משמעית. יהיה צורך, בד בבד להמשך קידום המטרו, לבחון את נחיצותה ובמיוחד את ההתכנות הכלכלית שלה. והכי חשוב: שלא תבוא, חלילה, על חשבון הארכת תוקף תמ"א 38 והענקת וודאות לנו, היזמים!
*כותב המאמר דני סויסה הוא יו"ר צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
