מתי יש לבחור מפקח בנייה ועו"ד, באיזה שלב לצאת למכרז יזמים ומה התמורות המקסימליות? מסמך מדיניות חברתית עושה סדר לדיירים
איך מנהלים תהליך התחדשות עירונית, מתי בוחרים יזם והאם מומלץ למנות עוד קודם לכן מפקח מטעם הדיירים? עם השאלות הללו מתמודדים מדי יום בעלי נכסים שמבקשים לקדם תהליך התחדשות עירונית, ובעיריית פתח תקווה החליטו לסייע להם. העירייה ניסחה מדיניות חברתית להתחדשות עירונית, כדי לסייע לבעלי נכסים המבקשים לקדם תהליך התחדשות להתמודד עם ההליכים המורכבים. מסמך המדיניות צפוי לעלות היום (ה') לדיון בוועדה המקומית, עם המלצה לאשר אותה.
מסמך המדיניות החברתית הוא המשך למדיניות ההתחדשות העירונית שהוועדה המקומית פתח תקווה אישרה לפני כחמש שנים. המסמך כלל הנחיות לתמהיל דירות, לתמורה שאותה יקבלו בעלי הנכסים, שטחי מרפסות ועוד. כעת, כאמור, עולה לדיון עדכון למדיניות – מסמך מדיניות חברתית. המסמך מסדיר ומפרט את ההליכים הנדרשים מצד יזם תוכנית פינוי בינוי במסלול רישוי אל מול הדיירים במתחם, משלב ההתארגנות הראשוני עד לשלב האכלוס לאחר סיום הבנייה.
בדברי ההסבר נכתב כי: "התחדשות עירונית היא בין הכלים המובלים שיש לעיר להציע לצורך שיקום ושיפור המרקם הוותיק. להבדיל מהקמת שכונות חדשות, פרויקטים של התחדשות עירונית מבוצעים במרקם חיים קיים בו ישנם דיירים ובעלי נכסים ומעגל חיים שלם הדורש התייחסות. לצד התפקיד הידוע ומוגדר שיש לעירייה בקביעת מדיניות תכנונית חשוב לעירייה להגדיר את המדיניות והמעורבות שלה בליווי התושבים בתהליכי התחדשות עירונית. התחדשות עירונית, מעבר לשינויים התכנוניים, מהווה גם תהליך חברתי מהותי בבסיסו מורכב ובלתי נפרד".
המסמך כולל ארבע שלבים: השלב הראשון – התארגנות; שלב שני תכנוני מקדמי; שלב שלישי הליך התכנון (תב"ע); שלב רביעי רישוי והיתר.
בחלק הראשון, המסמך מגדיר את השלבים הנדרשים בשלב ההתארגנות, ובאיזה סדר יש לבצע אותם: הקמת נציגות דיירים המוסכמת על רוב בעלי הנכסים במתחם והחתמתם על כתב הסמכה; עריכת מכרז לבחירת עו"ד דיירים המוסכם על רוב דיירי המתחם וחתימה על הסכם ייפוי כוח; בחירת מפקח בנייה המוסכם על רוב דיירי המתחם ו/או על הנציגות המוסמכת; בחירת שמאי דיירים המוסכם על רוב דיירי המתחם ו/או על הנציגות המוסמכת. רק לאחר מכן, המסמך ממליץ על עריכת מכרז יזמים ובחירת יזם המוסכם על רוב דיירי המתחם.
המהלך הבא בשלב ההתארגנות הוא כנס דיירים ראשון לבחירת יזם המוסכם על רוב דיירי המתחם בהתאם לתקנות הכינוס כפי שהגדירה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בכנס, על היזם לעדכן על מתן קרן תחזוקה לפי מדיניות העירייה להתחדשות עירונית למשך 8 שנים.
העירייה ממליצה בפני בעלי הנכסים לדאוג לתחזוקה שוטפת לבניינים הקיימים עד למימוש הפרויקט, וזאת במקביל לקידום השלבים השונים. זאת בגלל משך הזמן שנמשכים התהליכים ולאור העובדה שמדובר במבנים ישנים, ולכן יש לדרוש מהיזם שיציע בטוחות לתחזוקת המבנים.
בשלב השני מתקיימת בדיקת היתכנות תכנונית במסגרת מסלול תכנון מקדמי, באמצעות דיון שולחן עגול, שהוא פורום שמובילה כרמים (המינהלת להתחדשות עירונית) סביבו יושבים נציגי האגפים השוניםו בראשות מהנדס העיר. פגישה במשרדי המינהלת לבדיקת היתכנות ראשונית בהתאם למדיניות העירייה, הוא שלב הכרחי. העירייה מבהירה במסמך כי יש להגיש נוהל יזמים פינוי בינוי באתר המינהלת שיבחן מלבד את היבטי התכנון האם התקיים תהליך חברתי נכון ואם יש ליזם רוב הסכמות מצד בעלי הנכסים לקדם תכנון. הנוהל ייבדק ויאושר ע"י מנהלי קשרי קהילה.
בשלב זה היזם נדרש להגיש לפורום שולחן עגול דו"ח אפיון חברתי ראשוני להיכרות עם אוכלוסיית המתחם, זיהוי צרכים ייחודים ועוגנים קיימים, מיפוי האוכלוסייה בדגש על קשישים/בעלי מוגבלויות ודיור ציבורי. מנהלת כרמים תעביר עדכון בכתב לבעלי הנכסים על החלטת שולחן עגול במקביל המינהלת תוביל את צוות היזם בהליך התכנוני עד לקליטת מסמכי התוכנית בוועדה המקומית ולאחר מכן תמשיך ללוותו עד למימוש. בשלב זה מתקיים כנס דיירים שני ביוזמת היזם ובהשתתפות מנהל קשרי הקהילה של המינהלת, שבו היזם יעדכן את בעלי הדירות בהחלטת הצוות המקצועי.
בשלב השלישי, שלב התכנון, על היזם להעמיד יועץ חברתי או מינהלת דיירים לליווי. היועץ החברתי יציג את המלצותיו בנוגע לליווי החברתי בהתאם לדו"ח האפיון החברתי. בשלב הזה היזם יגיש תסקיר חברתי בהתאם לפורמט וההנחיות שהגדירה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. לאחר שהיזם יקבל הודעה לגבי אישור התב"ע (או דחייתה), הוא יכנס את הדיירים ויעדכן אותם בהחלטות הוועדה המקומית.
השלב הרביעי, שלב הרישוי וההיתר, יש לוודא בחירה של שמאי מלווה, לצורך ניקוד הדירות וגובה שכר הדירה בתקופת הבנייה. בשלב הזה, היזם נדרש להעביר למינהלת דו"ח מיפוי אוכלוסיות סופי ותכנית ליווי לאזרחים קשישים, אנשים עם מוגבלויות ובעלי צרכים מיוחדים ועוד. בשלב זה גם נערך כנס דיירים רביעי, לבחירת דירות התמורה. היזם יציע דירות תמורה בהתאם להסכם עם בעלי הדירות.
בהמשך, היזם צריך לוודא מי מהדיירים מתגורר במקום, והמלווה החברתי מטעמו ילווה את בעלי הדירות במציאת דירה חלופית, התאמת דירות מונגשות וקיום שיח עם החברה המשכנת במידה וישנן דירות בדיור ציבורי במתחם. על היזם לסייע בהובלה ופריקה לאוכלוסיית הקשישים.
במקביל, המסמך כולל גם הנחיות מהנדס העיר והצוות המקצועי להתחדשות עירונית, שמעדכנות למעשה את המדיניות שנקבעה בשנת 2019. מדובר בהנחיות ולהכנת התחשיב הכלכלי בפרויקטים של התחדשות עירונית, בין בדרך של תכניות פינוי בינוי, ובין בדרך של התחדשות בניינית (תמא 38 על כל תיקוניה) או חלופת שקד, וזאת במטרה לייצר וודאות תכנונית.
על פי ההנחיות, התמורה היא תוספת עד 12 מ"ר ברוטו לדירה (כולל ממ"ד) ועד ל-95 מ"ר לכל היותר כולל התוספת או בשטח זהה לדירה הקיימת. כך, לדוגמה, דירה קיימת בשטח 97 מ"ר תקבל לכל היותר דירה בשטח 97 מ"ר ולא מעבר לכך. תוספת שטח למרפסת היא 15% משטח הדירה הקיימת ולא יותר מ-12 מ"ר.
עוד קובעות ההנחיות, כי במקרה של התחדשות לפי חלופת שקד, בתכניות בהן מתווספות לפחות 100 יח"ד, 15% מסך יח"ד הכלולות בתכנית יהיו בשטח של 30-55 מ"ר. ההנחיות קובעות גם תקני חניה (חניה אחת ליח"ד), ואת היטלי ההשבחה הנגבים בפרויקטים של התחדשות.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
