האכזבה הגדולה מקצב התקדמותה של ההתחדשות עירונית

בן מסינג מייסד מגדילים – הפורום הישראלי להתחדשות עירונית // יחצ

מאת: בן מסינג, מייסד ומנכ"ל האתר הישראלי להתחדשות עירונית "מגדילים"

שני הפרסומים החיוביים האחרונים ב"מגדילים" אודות תכניות ענק של פינוי בינוי/תמ"א 38, ממחישים את גודל ההחמצה. פרסום אחד, שהיה בראשית השבוע, היה אודות תכנית ענק של התחדשות עירונית במרכז הוותיק של פתח תקווה, שתכלול כ-3,600 יחידות דיור, הן במסגרת  פינוי בינוי והן תמ"א 38, ופרסום שני, בהמשך השבוע, היה על היקף תכניות ההתחדשות העירונית בלוד שמרקיעות לנתון אסטרונומי, כ-14,000 יחידות דיור.

באופן פרדוקסלי דווקא הבלטת פרסומים אלה לא רק אצלנו, אלא גם בכלי תקשורת רבים נוספים, הינה פועל יוצא של היותם יוצאי דופן בכל קנה מידה במציאות הישראלית, כמו גם תוצאה של הליכי אישור מאוד ארוכים ומייגעים. אם נבדוק לשנייה סטטיסטית מה באמת האחוז של ההתחדשות העירונית מתוך כלל התחלות הבנייה במדינת ישראל, עדיין לא נגיע לנתון דו ספרתי, זאת שעה שבפוטנציה היא היתה אמורה להיות, נכון ל-2020, ליבת שוק הדיור. 

בכל רחבי מדינת ישראל פרושות כ-250 רשויות מקומיות, מתוכן 77 ערים. בכולן, מהגדולות והבינוניות עד הקטנות שבהן, קיים פוטנציאל לא אכזב להתחדשות עירונית. זה נכון לגבי ערים ותיקות, בעיקר במרכז הארץ, וזה נכון לא פחות למה שכונו בשעתו "ערי פיתוח" בפריפריה, בהן רוב הבנייה הינה של שיכונים מתפוררים שאינם מוגנים בעליל לא כנגד רעידות אדמה ולא כנגד התקפות טילים. 

יקשה עלינו מאוד להעריך באיזה "מספר אצבע" מדובר. האם במיליון יחידות דיור בפוטנציה? האם קצת פחות? בשעתו סומנו על ידי משרד הבינוי והשיכון כ-800 אלף יחידות כאלה שאמורות להיות מקודמות מתוך כ-2.4 מיליון יחידות דיור בכלל עד שנת 2040. בשלב זה, למרבה הצער, נותר המספר המאוד מרשים הזה על שולחן מקבלי ההחלטות ודי נשכח הן בתודעה הציבורית והן התקשורתית. נהפוך הוא: לא מכבר הודיעה הרשות להתחדשות עירונית, ובתמיכת מנהל התכנון, על הפסקת התמ"א 38 עד אוקטובר 2022.

אם כך – מנין נוכל להגיע ל"כוס המלאה", אם וכאשר? הלא אם מקבלי ההחלטות בממשלה אינם מאמינים באמת בהתחדשות העירונית כפתרון מרכזי? עד כה לא הוצע כל פתרון אלטרנטיבי לתמ"א 38 ובד בבד לא נוצרה מהפיכה אמיתית בנגזרת של הפינוי בינוי, אז מה אנחנו, אזובי הקיר, נוכל לקדם בעניין זה?

נכון, זה לא פשוט כלל ועיקר הפוך את ההתחדשות העירונית למנוע מרכזי בשוק הדיור. זה כרוך באינספור ביורוקרטיה, בהתמודדות סיזיפית של ממשל מרכזי עם עשרות רבות של עיריות ומועצות מקומיות, שלכל אחת אג'נדה משלה, כרוך בהתמודדות סיזיפית של היזמים והקבלנים עם הרגולציה בכל עיר ועיר, כרוך בהתניה של היטלי השבחה, תשתיות משלימות ושאר מרעין בישין. נכון, זה לא פשוט.

אולם, וזה אולם גדול, מהי האלטרנטיבה? 

האם באמת נצליח בשנים הקרובות, ובכלל, לייצר את התחלות הבנייה ששוק הדיור נזקק להן, זאת לנוכח הביקושים ההולכים וגדלים וריבוי האוכלוסייה שאין שני לו בעולם המערבי? האם "תקרת הזכוכית" של כ-50 אלף התחלות בנייה אכן תפרץ ותגיע לכ-70-80 אלף לשנה, ללא תכנית התחדשות עירונית לאומית כוללת שתסמן את כל המיקומים הנדרשים, ומה שלא פחות חשוב, לוח זמנים מדויק לביצוע כל התכניות?

אלו, לטעמי, שאלות הרות גורל לעתיד שוק הדיור. בינתיים, מן הסתם, נמשיך לחגוג ולפתוח בקבוקי שמפניה בכל פעם שנתבשר על תכנית חדשה, דוגמת אלה של פתח תקוה ולוד. ככלות הכל: גם עשירית הכוס המלאה זה יותר מכלום…

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: