"גן נדיר": דירות הגן נעלמות אבל הביקוש דווקא בשיא

כמעט כל אחד מאיתנו שהקים משפחה חלם על בית עם גינה. במהלך שנות ה 90 וביתר שאת מאז תחילת המילניום, החלום החל להיות נגיש, לא רק לעשירים כאשר במקום בניינים על עמודים החלו לצוץ בבניה החדשה דירות גן.

דירות הגן הם מוצר שהתפתח ככל שהמדינה צימצמה את מעורבותה בתחום הדיור, ויותר ויותר יזמים החלו לפעול. וכך ככל שהמצב הכלכלי של האזרחים השתפר כך גם היזמים הציעו טיפוסי דירות שונים כדי למקסם את הפוטנציאל של מכירת הבניין. מאז אנו מוצאים בניינים עם פנטהאוזים, מיני פנטהואזים ודירות גן- למי שרוצה לחיות על הקרקע, ליהנות ממרחב אבל לא יכול או לא רוצה לחיות בבית פרטי אלא עם שכנים.
דירות גן נחשבות לפתרון מגורים אטרקטיבי עבור מי שמעוניין בקרבה לקרקע, אך לא יכול להרשות לעצמו בית פרטי. הן מציעות שילוב של מרחב פנימי וחיצוני, ומאפשרות ליהנות מגינה פרטית. דירות גן נחשבות לנכסים ייחודיים, הנמכרים גם ברמת מחיר דומה: גבוהה בכ 30% יותר מהדירות הסטנדרטיות בבניין, ולעיתים יקרה יותר מדירה הפנטהאוז בפרויקט.
הביקוש לדירות גן הרקיע שחקים בעקבות הקורונה בעיקר בקרב משפחות עם ילדים, כאשר הסגרים המחישו לאזרחים את החשיבות של המרחב כדי שיהיה לילדים מקום להתפרק ולמבוגרים שעברו לעבוד מהבית, לנשום אוויר.

אלא שהקורונה היא זיכרון רחוק ובשנים האחרונות, נראה שיש ירידה בבניית דירות גן, ויש כמה סיבות לכך: 

שינויים בתכנון הבנייה
כיום, תוכניות בנייה רבות מתמקדות במגדלים רבי קומות, ובבניין של מעל 15 קומות, התכנית לא מאפשרת להכניס דירת גן בגלל שנדרש לובי גדול וחדר דיירים. וכך לא ניתן למצוא היום בניה חדשה של בניינים גבוהים עם דירות גן. הוועדות לתכנון ובנייה מגבילות את האפשרות לאשר יציאות לחצרות בבנייני קרקע, ובמקרים מסוימים אף דורשות שחצרות יירשמו כרכוש משותף. 

הנחיות תכנון עירוניות חדשות מגבילות את בנייתן של דירות גן בחזית הבניין, ובמקרים מסוימים אף אוסרות בנייתן כליל.
יזמי ההתחדשות העירונית שנלחמים על כלכליות פרויקטים מעדיפים למקסם את הזכויות ולבנות כמה שיותר יחידות דיור, מה שבא על חשבון דירות גן שתופסות שטח גדול ואף מייקרות את הבניה.

תמ"א 38 ושיפוץ בניינים ישנים
במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, השיפוצים של בניינים ישנים בדרך כלל לא כוללים דירות גן, מכיוון שאין בהם את האטרקטיביות הכלכלית או הצרכים שיכולים להיענות בעזרת קומות רגילות. הפוקוס בפרויקטים של תמ"א 38 הוא לרוב על שיפור חזות הבניין והוספת קומות ולא בניית דירות גן.

מצוקת החניה גורמת לכך שקיימת עדיפות לבנית חניון בבניין וזה על חשבון דירת גן.

העדר שטח פנוי לבניית דירות גן
באזורים עירוניים צפופים כמו תל אביב, ירושלים וחיפה, השטח לבנייה הפך מוגבל, ולכן דירות גן דורשות יותר מקום. כשהדרישה היא לבנות יותר דירות בבניינים רבי קומות, קשה למצוא שטחים מתאימים לדירות גן, שדורשות גם גינה פרטית.

ההיצע הדל הופך את דירות הגן למוצר יוקרתי ומבוקש
פחות מעשירית מהדירות המוצעות למכירה בלוחות המכירות באינטרנט הן דירות גן. היעלמותן מהנוף הופכת אותן למצרך נדיר יוקרתי ומבוקש כמעט כמו צמודי קרקע. למעשה לדירות גן אין תחליף עבור המעמד הבינוני. וילה או קוטג' הם מוצר יוקרה לעשירים בלבד (אלא אם אתם נודדים לפריפריה הרחוקה) ואילו לפנטהאוז אין באמת תקרה למחיר (כל מספר יכול להתקבל).
כיום נדיר למצוא יזמים שמציעים פרויקטים הכוללים דירות גן מה שמעלה את ערכן של הדירות האלה בשוק. עדות לכך אפשר למצוא בלוחות האינטרנט למכירת דירות. לכל ידוע שבשנתיים האחרונות שוק היד שניה קפא נוכח מבצעי היזמים אלא שדווקא דירות הגן נהנות מביקושים יציבים בזכות נדירותן והיותן תחליף זול לצמודי קרקע למי שרוצה ליהנות מחיים עירוניים שוקקים.
בשנתיים האחרונות מחירי דירות גן עלו בממוצע ב 10% ביחס לדירות אחרות ונדמה שהמגמה תימשך שהרי גם בתקופות בהן ראינו ירידות מחירים, דירות הגן ירדו פחות ובחלק מהמקומות אף ללא ירידה כלל.
בנוסף יש לזכור שאפשרות הרחבה של דירות גן היא הרבה יותר נגישה ופשוטה מדירה בקומה 2 כי דירת גן יכולה להתרחב על חשבון הגינה ולא נדרש אישור שכנים אלא האישור כפוף לתכנית בנין עיר בלבד. 

לאחרונה בעקבות המחסור בדירות גן רואים יזמים שמייצרים דירות גן בקומה ראשונה ושניה בבניה שהיא במפלסים כך שמקבלים דירת גן אבל כמעט בלי גן (אלא רק יציאה קטנה ולזה  קוראים "דירת גן") מה שנוצר בפועל מעין גינות מוגבהות או חצרות משותפות ל 2-3 דיירים. 

לסיכום, אנו צופים ששוק דירות הגן יתייקר מאוד בשנים הקרובות גם אם שוק הנדל"ן לא יעלה. ולכן החכם ועיניו בראשו ישים את ידו על דירת גן ולו רק מן הטעם הפשוט שצפי השבחה בדירות המיוחדות תמיד גבוה יותר מדירות רגילות.

*הכותב, שייקה נפחא, הוא בעלים ומנכ"ל של חברת סלעית העוסקת ביזמות בניה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן