banner
אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

כמה תשלם חברה יזמית שאיחרה במסירת דירה לרוכשים בפרויקט תמ"א 38?

חברה יזמית תפצה רוכשי דירה בפרויקט תמ"א 38 בסכום של כ-100,000 שקל, לאחר שנפסק כי מסרה להם באיחור דירה וכי גביית שכר טרחת עוה"ד של הקבלן עלתה על הקבוע בתקנות המכר. עם זאת, טענות בגין גודל המעלית ומחלוקות נוספות  – נדחו על הסף

רונן דמארי 20.02.2022

מפסק הדין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בחיפה, עולה כי בני הזוג התובעים רכשו את בינואר 2015 דירה חדשה, אחת מארבע דירות חדשות אותן בנתה החברה היזמית – יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע בע"מ, כחלק מפרויקט תמ"א 38 שביצעה בבניין ברחוב ביכורים בחיפה. המדובר בדירת ששה חדרים עם חניה צמודה ומחסן בשווי 2,850,000 שקל. תביעת התובעים, על סך 393,640 ₪ הוגשה בגין ליקויי בנייה והפרת הסכם המכר, לרבות עיכוב במסירת הדירה.

המחלוקת על המעלית: "אין התובעים זכאים לפסיקת פיצוי"
לטענת התובעים המעלית שנבנתה בבניין מסוגלת לשאת 4 נוסעים בלבד, בעוד שעל פי ההסכם עם הדיירים לביצוע תמ"א 38 התחייבה הנתבעת להתקין בבניין מעלית ל- 6 נוסעים. בנוסף טענו התובעים, כי נגבה מהם סכום של 29,300 ₪ ביתר, בניגוד להסכם.
בתביעה נטען, כי למרות המצוין בהסכם המכר, במצגים שהציגה בפניהם הנתבעת לכל אורך הדרך, התחייבה למעלית המתאימה ל- 6 נוסעים, לכן גם הפנתה אותם, לטענתם, לראות את הפרויקט שביצעה במבנה אחר. בעדותו, העיד התובע כי כלל לא שם לב לכך שבמפרט הטכני של החוזה נכתב שהמעלית תתאים ל- 5 נוסעים בלבד וההתחייבות סויגה במילים "בכפוף למגבלות התכנון האדריכלי".  מכל מקום, בפועל, כך לטענת התובעים, הותקנה בבניין מעלית ל- 4 נוסעים בלבד, ובכך הפרה הנתבעת את התחייבותה החוזית כלפי התובעים, שהסתמכו על התחייבות זו בעת שהחליטו לרכוש את דירתם בפרויקט. 

תחילה, הודתה החברה הנתבעת כי המעלית שהותקנה בבניין מתאימה ל- 4 נוסעים בלבד, וטענה כי אילוצים תכנוניים, הנובעים מהעובדה שמדובר בפרויקט תמ"א 38, הם שאילצו אותה בסופו של דבר להתקין מעלית ל- 4 נוסעים. הנתבעת טענה, כי במעמד חתימת הסכם התמ"א צוין כי היא צפויה להתקין מעלית ל- 6 נוסעים, בחושבה שהדבר אפשרי בהתבסס על תוכנית הבניה שצולמה מתיק העירייה. אך עוד בטרם החלה הבנייה, התברר כי בשל הימצאות לוחות ומוני חשמל בתחום בו אמור  להיבנות  פיר המעלית, שונתה התוכנית ופיר המעלית הוסט לכיוון צד אחד של חדר המדרגות, וכפועל יוצא מכך קטן מספר הנוסעים המתוכנן ל- 5 נוסעים בלבד. בהמשך, במהלך פריצת הפתחים בתקרות, נוצר אילוץ מבני נוסף, כך שמידת פיר המעלית האפקטיבית (שטח פנים נטו) קטן עוד יותר, כך על פי הטענות כאמור.
בית המשפט מינה מומחה לטובת בחינת הסוגייה וזה קבע בחוות דעתו כי לאחר שבדק את המגבלות התכנוניות הוא סבור שניתן היה לבנות מעלית ל- 5 נוסעים אך לא ל- 6 נוסעים והעריך את ירידת הערך בגין התקנת מעלית 4 נוסעים במקום 5 בסכום של 44,000 ₪ ואת ירידת הערך אל מול מעלית 6 נוסעים, ב- 73,500 ₪.

לאחר ששמעה את טענות הצדדים ונחפשה לחומר הראיות קבעה השופטת, עידית וינברגר, בפסק הדין כי: "מידות המעלית כפי שהן כיום, הן פרי אילוצים שהנתבעת לא יכלה לצפות, ולא הייתה לה כל דרך לשנותם, לאור מגבלות המבנה הקיים. התחייבות הנתבעת הייתה למעלית 5 נוסעים (במגבלות התכנוניות) ולא למעלית 6 נוסעים, ובסופו של דבר, אף שבתחילה סווגה המעלית כמעלית 4 נוסעים, במהלך ניהול ההליך התברר כי מידות התא מגיעות כדי המינימום הנדרש למעלית 5 נוסעים, ועל כן ביצעה הנתבעת את השינוי הנחוץ לשם הגדלת כושר הנשיאה שלה והתאמתה למעלית 5 נוסעים. לאור האמור, אין התובעים זכאים לפסיקת פיצוי בגין ירידת ערך דירתם, בשל סיוג המעלית".

טענת התובעים בדבר גביית סכום של 29,300 ביתר נדחתה
על פי הנטען, במועד חתימת ההסכם, שילמו התובעים לנתבעת סכום של 29,300 ₪ מעבר לתמורה שנקבעה בהסכם. לטענת התובעים, במועד חתימת הסכם המכר שילמו לעוה"ד מטעם הקבלן 5,000 ₪ בצירוף מע"מ, ודרישת הנתבעת לתשלום סכום של 19,300 ₪ מעבר לסכום זה מהווה ניסיון לעקוף את הוראות תקנות המכר (דירות).
מנגד טענה החברה היזמית כי מדובר בסכום המתחלק לשניים, 10,000 ₪ עבור שינויים במפרט הטכני, שהתבקשו עוד טרם חתימת ההסכם, ו- 19,300 ₪ עבור תוספת שכר טרחת עו"ד קבלן, בהסכמה ברורה של התובעים.
מפס"ד עולה כי התובע הצהיר כי רק במעמד חתימת ההסכם, וכתנאי לחתימה, העלתה הנתבעת באופן מפתיע דרישה לתשלום סך של 29,300 ₪ מעבר לתמורה שנקבעה בהסכם, תחת לחץ ואיום בביטול העסקה במעמד החתימה.
בתצהירו, הצהיר התובע כי כשביקש לברר עבור מה התשלום, קיבל כל פעם תשובה שונה, אך בלב ההסבר עמדה לטענתו, הטענה בדבר תוספות ושינויים ותשלום עקיף של שכר טרחה למשרד עוה"ד. בהמשך, לבקשתו, הנתבעת המציאה לו חשבונית על "תוספות ושינויים" אשר מעולם לא בוצעו.
נציג החברה היזמית הצהיר, כי העבודות הנוספות סוכמו לפני חתימת ההסכם, והתווספו למפרט הטכני של ההסכם, לדרישתו של התובע. על כן, טענת התובעים לפיה לא נעשו שינויים במפרט שצורף להסכם מועלית בחוסר תום לב, משום שהמפרט כבר כלל את השינויים.
בסיכומיהם, טענו התובעים כי דווקא העובדה שהשינויים הוכנסו במפרט מלמדת כי התמורה שנקבעה כללה שינויים אלה. 

השופטת לא השתכנעה ופסקה: "איני מקבלת את הטענה, משום שהמסמך נשלח על ידי החברה שלושה ימים לפני מועד החתימה על ההסכם, ולא מתקבל על הדעת שרק במועד זה סוכמה בין הצדדים התמורה, שהרי גם על פי עדותו של התובע "הייתה לחיצת יד על מחיר מסוים"  על פי עדותו, זמן רב לפני חתימת ההסכם, ולא 3 ימים לפני כן. לאור האמור, אני דוחה את טענת התובעים לפיה שילמו סך של 10,000 ₪ עבור שינויים במפרט שלא נעשו".

גביית שכר טרחת עוה"ד של הקבלן היתה בסכום העולה על הקבוע לתקנות המכר
עם זאת השופטת קיבלה את טענות התובעים ביחס לתוספת בגין שכר טרחת עוה"ד של הקבלן:  "הנתבעת לא הוכיחה כי הייתה הסכמה מפורשת של התובעים לשלם סכום העולה על זה הקבוע בתקנות. איני מקבלת את הטענה לפיה ממכתבו של התובע אל הנתבעת מיום 24.5.15 בו הוא מבקש לקבל חשבונית מס על הסכום של 29,300 ₪ ששילמו התובעים לפי הפירוט של תשלום עבור שינויים ותשלום עבור תוספת לשכ"ט קבלן, ניתן ללמוד כי התשלום היה בהסכמתם המלאה של התובעים, פרי משא ומתן שקדם להסכם. גם העובדה שהתקנות נכנסו לתוקף רק מספר ימים לפני חתימת ההסכם, אינה מהווה טענת הגנה.
נכונה טענת התובעים לפיה, גביית שכר טרחת עוה"ד של הקבלן, בסכום העולה על הקבוע בתקנה 2 לתקנות המכר מהווה גבייה שלא כדין. על כן, אני מקבלת את טענת התובעים ביחס לסכום של  19,300 ₪ אותו על הנתבעת להשיב להם".

איחור במסירת הדירה
טענה נוספת של רוכשי הדירה שהתקבלה על ידי בית המשפט היא איחור במסירת הדירה. תאריך המסירה המקורי, בהתאם להסכם היה 30.5.15 (ובלבד שעד מועד זה יתקבל טופס 4).  אך בפועל, נמסרה הדירה לתובעים בתאריך 22.11.15, וטופס 4 התקבל בתאריך 25.10.15. לטענת התובעים, על הנתבעת לפצותם בגין איחור של 5.8 חודשים במסירה, בהתאם לדמי שכירות בשיעור של 8,000 ₪, כפי שנקבעו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ובהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 5א(א) לחוק המכר.

השופטת דחתה את טענות החברה היזמית ופסקה: "במקרה שלפניי, הנתבעת קיבלה על עצמה לבצע את השינויים, בהתאם לתוכנית שהעבירו לה התובעים בחודש מרץ 2015, מבלי לציין בפניהם כי הדבר יוביל לדחיית מועד מסירת הדירה, וממילא מבלי לציין זאת בכתב בתוספת להסכם או בכל הודעה מטעמה. על כן, לא יכולה הנתבעת להישמע בטענה שבשל אותה תוכנית שינויים אין היא מחויבת לתאריך המסירה המקורי בהסכם.
"בנוסף, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת, לפיה האיחור במסירת הדירה נגרם בשל עיכוב בבחירת כלים סניטרים בחודש יולי 2015. בחירת ארונות המקלחת וכיור האמבט אינם יכולים להיחשב עילה לעיכוב, משום שכאמור, טופס 4, שקיומו הוא תנאי לביצוע המסירה על פי ההסכם, התקבל רק ביום 25.10.15. בתאריך זה שלחה הנתבעת לתובעים מכתב לפיו היא מבקשת לתאם מועד מסירה, בנסיבות אלה, לא ניתן לומר שהתובעים השתהו זמן לא סביר בתיאום מועד המסירה, אך לא הייתה מניעה למסור את הדירה כבר למחרת, ועל כן, לשם חישוב העיכוב במסירה יש להביא בחשבון את סוף חודש אוקטובר, כלומר איחור במסירה הוא של 5 חודשים".
לאור האמור, קבעה השופטת כי הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, בגין 5 חודשי עיכוב, מסתכם ב- 60,000 ₪ 

טענות לשורת ליקויי בנייה בדירה החדשה
הרוכשים ביקשו לקבל פיצוי גם עבור שורת ליקויי בנייה שגילו לטענתם בדירה החדשה: לאחר ששמעה את טענותיהם פסקה השופטת כדלהלן: עבור תיקוני אלומיניום שונים סכום של 4,050 ₪ בתוספת מע"מ ועבור היעדר ריצוף שביל הגישה למחסן – 8,290 ₪ בתוספת מע"מ. בנוסף לפיצוי ניתן צו עשה המורה לנתבעת להעתיק את שני דודי השמש המותקנים מול דירת התובעים, אל מקום אחר על פי שיקול דעתה

בתוך כך השופטת דחתה את דרישתם של הרוכשים לפיצוי בגין שורת טענות נוספות: ליקויים במזגנים המותקנים בקומה השנייה של הדירה, אינטרקום ללא מצלמה בקומה השנייה של הדירה, שריטות במעקה המרפסת, נזילה ממרזב מרפסת הסלון והחלפת ארונית האמבטיה. כמו כן השופטת החליטה לדחות גם את דרישתם של הרוכשים לקבלת פיצוי בסך 13,000 ₪ בגין עגמת נפש.
סוף דבר השופטת פסקה כי החברה היזמית תשלם לתובעים סך של 93,738 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
בנוסף, תשלם החברה הנתבעת לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך 17,550 ₪ את הוצאות המומחים בסכום של 18,370 ש"ח ואת האגרה ששילמו במלואה.  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות