בעלי דירות פרויקט תמ"א 38/2 תבעו שתי דיירות סרבניות. נקבע כי הפרויקט ייצא לפועל אולם לאחר שנמצא כי עליית הערך בדירתה של אחת מהן היתה 17,000 שקל בלבד לעומת כ -168,000 שקל ביתר הדירות, הם נדרשו לפצות אותה
המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה לאחרונה תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין ישן ברמת גן וקבעה כי פרויקט תמ"א 38/2 יבוצע למרות התנגדות עיקשת של שתיים מבעלות הדירות בבניין (מתוך 11) ולמרות העובדה שהוא מוגדר כפרויקט שאינו כלכלי עבור בעלי הדירות בבניין.המדובר בבניין מגורים ישן בן שלוש קומות ברחוב רד"ק שנבנה בסוף שנות ה – 50 של המאה הקודמת. בבניין 11 דירות, שלוש מהן בקומת הקרקע וארבע דירות בכל אחת משתי הקומות הנותרות.
חברת אפגד החלה לקדם תמ"א 38/2
החברה היזמית "אפגד" הגישה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקשה להיתר בניה לביצוע הפרויקט בה ביקשה להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין בן שמונה קומות מעל קומת קרקע וקומת גג חלקית, עם 3 מרתפי חניה הכוללים 36 חניות. סה"כ ביקשה החברה לבנות 32 דירות מתוכן 2 בקומת הקרקע ו – 2 בקומת הגג.
לאור התנגדות אחת מבעלות הדירות בבניין הועדה אישרה את הבקשה בתנאים בקובעה, בין היתר, שלא תאושרנה דירות שגודלן נמוך מ – 50 מ"ר, וכן הורתה על הגשת חלופה תכנונית אשר תאפשר תכנון משופר הכולל שני כיווני אוויר לדירתה של בעלת הדירה המתנגדת.
בחודש אפריל 2019 אישרה הועדה המקומית את התשריט המתוקן שהגישה החברה היזמית, וקבעה כי הוא ממלא אחרי התנאים שקבעה והתכנון המעודכן אושר פה אחד, אולם בעלת הדירה הגישה ערר על החלטה זו.
סדרת העתירות
בעלת הדירה המתנגדת הגישה ערר על החלטה זו, שנדחה על ידי ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה בחודש יולי 2019. אלא שבעלת הדירה לא אמרה נואש והגישה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, שאף היא נדחתה ביולי אשתקד.
במקביל, בעליהן של תשע דירות בבניין המבקשים לקדם את הפרויקט, הגישו את התביעה הנוכחית כנגד בעלת הדירה הסרבנית וכנגד בעלת דירה נוספת, שלא חתמה על ההסכם למרות פניות חוזרות ונשנות.
התובעים עתרו למתן צו המאשר ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבניין. יצוין כי התביעה הוגשה לאחר שכל בעלי הדירות בבית המשותף, למעט הנתבעים, התקשרו בהסכם עם חברה יזמית, לביצוע הפרויקט.
בתביעה נטען בין היתר כי מצבו של הבניין רעוע וירוד, אין בו חדרי ביטחון וכי כל עיכוב בביצוע הפרויקט עשוי לגרום לתוצאות קשות.
עוד נטען כי התנהגותה של בעלת הדירה מעידה על חוסר תום לב, זאת בשים לב לכך שחזרה בה מהסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ועמדה על סירובה לחתום על ההסכם, במטרה להשיג הטבות מופלגות, כל זאת, על חשבון יתר בעלי הדירות בבית. לטענתם, האמור מקבל משנה תוקף נוכח הפגיעה הבלתי סבירה ביתר בעלי הזכויות בבית המשוועים לביצוע הפרויקט.
מנגד, בעלת הדירה הסרבנית טענה להגנתה כי הבניין אינו מסוכן וכי אין צורך בהריסתו שכן ניתן לחזקו במסגרת תמ"א 38/1, היא הוסיפה כי מימוש הפרויקט יוביל להגדלה משמעותית במספר הרכבים שבשימוש בעלי הדירות שאינה עולה בקנה אחד עם העובדה שהוא ממוקם ברחוב צדדי קטן וכי כל מטרת הפרויקט היא למקסם את רווחיה של החברה היזמית, וזאת על חשבון זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות בבית.
לטענתה, התמורה אותה מציעה החברה היזמית היא 'תמורה מגוחכת עד אבסורדית' שכן בתמורה לדירתה המוארת הכוללת שלוש מרפסות ושלושה כיווני אוויר, הוצע לה לקבל דירה חשוכה עם פרוזדור ארוך ללא אור, ללא מרפסות למעט מרפסת קטנה הסמוכה למטבח, וכן חדר רחצה ושירותים אחד ללא הפרדה ביניהם בגודל שאינו סביר.
המפקחת על רישום המקרקעין, אסתי שחל, קיבלה את התביעה, ופסקה: "נושא השמירה על השוויון ועל זכויותיו של המיעוט, על אף הסכמת הרוב לביצוע עבודות לפי תמ"א 38, הוכר כבעל חשיבות רבת מעלה שעל המפקח להידרש לה ולוודא שמירתה. ככל שנוכח המפקח כי לא נשמר השוויון בין בעלי הדירות וכי זכויותיו של המיעוט נפגעות באופן מהותי, הרי שלא יהא מקום לאשר את הפרויקט באופן המבוקש או שלחילופין ביצוע הפרויקט יותנה בתנאים שיקבע המפקח.
סמכות המפקח על רישום מקרקעין להתערב בשיקולים מסחריים שנקבעו בהסכם היא מצומצמת. אין בסמכותו לנסח את ההסכם במקום הצדדים או לרדת לעומקם של כל סייגיו ותנאיו אלא לבחון את סבירותו.
המפקחת החליטה לאשר את הפרויקט, למרות שהוכח כי הוא אינו כלכלי עבור בעלי הדירות. בפסק הדין היא נימקה: "מטרתו של חוק החיזוק היא חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, ולא התמורה הכלכלית אותה משיאים בעלי הדירות בבית. התמורה המתקבלת היא תמריץ נלווה בלבד שנועד לאפשר ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים".
עוד נאמר בפסק הדין: "בהתאם לסעיף 5א לחוק החיזוק זכותם של רוב בעלי הדירות בבית ברוב הקבוע בסעיף האמור, לקבל החלטה המאפשרת ליזם רווח גבוה מהרווח המינימלי שניתן לקבל בפרויקט מסוג זה, והשיקולים הנשקלים ע"י בעלי דירות בעניין זה אינם חייבים להיות השאת הרווחים המקסימליים האפשריים אלא גם שיקולים נוספים כגון ניסיונו של היזם, אופן התנהלות בפרויקטים אחרים, היעדר הצעות טובות אחרות וכיוב'.
מהראיות שהובאו בפני התרשמתי כי בחירתה של החברה היזמית נעשתה בהליך סדור. בעלי הדירות בבית פנו באמצעות נציגות שנבחרה על ידם למספר חברות יזמיות, וקיבלו מהן הצעות לביצוע פרויקט תמ"א בבניין; לאחר שהתנהל משא ומתן ארוך עם אותן חברות, נבחרה הצעת החברה אותה מצאו בעלי הדירות כהצעה הטובה ביותר".
יחד עם זאת, לאור העובדה שנמצא כי עליית הערך בדירתה של בעלת הדירה הסרבנית היא של 17,000 ₪ בלבד (לעומת כ -168,000 ₪ ביתר הדירות) נקבע כי עליה לקבל פיצוי בשיעור ההפרש שעומד על כ -151,000 ₪ מבעלי הדירות התובעים וכן 7,000 ₪ עבור הוצאות המשפט.
בעלת הדירה הנוספת שלא חתמה על המסמכים לא תקבל פיצוי שכן דירתה נהנית מעליית הערך הגבוהה ביותר בבניין על פי דוח השמאות. נפסק כי עליה לשלם 10,000 ₪ לתובעים עבור הוצאות משפט.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
