עורך דין ציקו אברם // צילום: סם יצחקוב

נזקי המחלוקות בין בעלי הדירות ליזם בפרויקטים להתחדשות עירונית

חבר'ה תרגיעו: "הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות" אולם בעוד היזם ובעלי המקצוע מושכים לצד אחד ובעלי הדירות לצד אחר, נוצר פער מיותר שרק מקשה על ביצוע הפרויקט // דעה

מגדילים 19.12.2018

תמונה: עורך דין ציקו אברם // צילום: סם יצחקוב

מאת: עו"ד צ'יקו אברם, משרד עוה"ד גינדי כספי

במסגרת ההתנהלות לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית נדמה לפעמים כי ישנם נושאים המצויים במחלוקת עמוקה מקום בו לשני הצדדים ישנו אינטרס משותף. על-מנת להביא להצלחת הפרויקט הצדדים חייבים לתת אמון אחד בשני ולהתגמש, גם אם באותו שלב נראה כי יש להתעקש ולהשיג את המרה, מה שיביא לניצחון מקומי אולם להפסד רבתי.

פיצוצים בין הצדדים
כחלק מההליך הקנייני של קידום פרויקט התחדשות עירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38 כאחד, מתנהל משא ומתן בין הבעלים לבין היזם בקשר עם נוסח הסכם מחייב בין הצדדים הבא להוציא אל הפועל את פרויקט. ההסכם מסדיר את נקודות הממשק בין הצדדים וכן את הבטחת ביצוע הפרויקט בצורה המיטבית, לרבות התמורות לבעלים, לוחות זמנים ואבני דרך, ביטחונות, שלביות ביצוע ועוד. כל אלה מהווים נגזרת של ההצעה המסחרית אותה מעביר היזם לבעלים, ההצעה לפיה הוא נבחר על ידיהם לביצוע הפרויקט. בלא מעט מקרים מתנהל משא ומתן ארוך ומתיש עד להגעה לנוסח הסכם מוסכם, תהליך הכולל בתוכו עליות ומורדות, שיפור עמדות הצדדים בנקודות החשובות להן וגם לא מעט "פיצוצים" המובילים לוויתורים מטעם הצדדים.

לעיתים אחד הצדדים רואה בנקודות מסוימות כנושאים שיש לעמוד עליהם ובכך ליצור מחלוקות מקום בו הן אינן נדרשות. התעקשות זו לרוב אינה נובעת מחוסר תום לב בניהול המשא ומתן אלא מכיוון שהוא אינו רואה את הפרויקט מנקודת מבט רחבה דיו (עקב חוסר ניסיון, בקיאות וכיו"ב), כך שבמקום להיות נאמן לדרך ממנה שני הצדדים ירוויחו יוצא מצב של נאמנות ורווח של צד אחד בלבד על חשבון הצד האחר. באמרת אגב ייאמר כי ייתכן שבעסקאות מסוג אחר, שאינן התחדשות עירונית, ראוי היה לעמוד על חלק מהדברים, גם במחיר של הכשלת העסקה.

זמן שווה כסף
נושא עיקרי שנמצא במחלוקת בין הצדדים למשא ומתן הינו מניין הזמנים המוקצב לקידום הפרויקט. טבעי לחשוב שיש לקבוע סד זמנים קצר לצורך השלמת ביצוע משימות במהלך חיי הפרויקט, לדוגמא, הגעה לאחוז חתימות מינימאלי לצורך הגשת תביעה כנגד דייר סרבן, הגבלת המועד הניתן לתכנון התכנית החדשה ולפרסומה ועוד. מצד אחד, יתכן וצמצום תקופת הזמן הניתנת להחתמת בעלי הזכויות במתחם תביא לעבודה בשקידה מרובה ובמאמץ רב מצד היזם. מן העבר השני יש לזכור שסרבני הפרויקט עשויים לנצל סד זמנים קצר לשם הכשלת הפרויקט! הסיבה לכך היא שאי מילויו של התנאי המתלה המתייחס להחתמת רוב מינימאלי של בעלים על ההסכם יביא לאי כניסת ההסכם לתוקף והלכה למעשה מבטל את כל העבודה שנעשתה עד לאותו שלב. יתרה מכך, אותו סרבן יודע שאם ימתין תקופת זמן קצרה יחסית הוא יוכל לסכל את הפרויקט ובכך למנוע את האושר ועושר המצרפי שעשוי להתקבל מבניית הדירות החדשות לבעלים ומימוש הפרויקט. כמו כן, ישנם משתנים שאינם תלויים בפעולות היזם (כמו למשל דחיית דיון בתכניות עקב בחירות לרשויות), ומעל לכל יש לזכור שהיזם מעוניין למכור את הדירות להן הוא זכאי מכח הפרויקט ויעשה כל שביכולתו לשם כך בהקדם האפשרי, כך שהאינטרסים של הצדדים זהים במקרה זה.

מהן ההשלכות של התערבות הדיירים בהחלטות מקצועיות?
נושא נוסף המצוי במרכז המחלוקות בין הצדדים הינו חלוקת האחריות והתערבות בשיקולים מקצועיים עד לקבלת הדירה החדשה בפרויקט. ההסכם המחייב בין הצדדים מגדיר קווים מנחים לביצוע הפרויקט, בין אם שטח ומיקום הדירה החדשה, אופי הפרויקט (מגורים, מסחר, תעסוקה) ועוד. ברוב הפרויקטים (למעט בפרויקטים מסוג תמ"א 38 במתווה חיזוק) כמות הדירות אותן מקבל היזם עולה על כמות הדירות של הבעלים הקיימות במקרקעין. לפיכך, ישנו אינטרס מובהק ליזם לתכנן ולבנות בניינים ודירות באיכות טובה תוך מתן מפרט עשיר (בהנחה שסטנדרט הבנייה זהה בין דירות היזם הטיפוסיות לדירות הבעלים החדשות), על מנת שהוא יוכל למכרן במהירות ובשווי גבוה לרוכשים. בהתאם לכך, התערבות רחבה בענייני תוכן התכנית החדשה ו/או היתר הבנייה במקרקעין ו/או בחירת הקבלן המבצע לדוגמא, בדרך של הטלת וטו, פסילת בחירת היזם ועוד, יקשו על הפרויקט במקרה הטוב ויסכלו אותו במקרה הגרוע. כידוע, היזם שוכר את שירותיהם של אנשי מקצוע, לרבות עורכי דין, אדריכל, מהנדס, קונסטרוקטור ועוד, המכינים את הכר בצורה המיטבית להצלחת הפרויקט. הגבלת חופש פעולתם (ובלבד שעומד בזכות הבעלים לקבלת הדירה החדשה) עשויה להביא לפעולה ההפוכה מן הרצוי וכן לעיכוב בקידום הפרויקט. ישנם לא מעט "בקרים" לאורך הדרך עד לקבלת הדירה החדשה, לרבות חוקים ותקני בניה, ועדות התכנון והבניה, עיריות, הוראות ההסכם המחייב, מפקח מטעם הבעלים ועוד.

"הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות"
לסיכום, יש לזכור שאמנם הצדדים מתנהלים לצורך מטרה משותפת של ביצוע הפרויקט, אולם אם הצדדים לא יפנימו זאת וישמרו על עמדותיהם מבלי להתגמש ולהכיל את האחר, קרוב לוודאי שהמטרה לא תושג כפי שאומר הביטוי הידוע: "הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות