מה יעלה בגורל הדיירים בחולון אשר איבדו את כל רכושם ברגע אחד, ואיך יכולים דיירים להגן על עצמם בצורה הטובה ביותר לקראת אירועים מצערים מהסוג הזה? המדריך המלא
אנסה להשיב על השאלות הבוערות שמעסיקות מיליוני ישראלים, מאז אירוע קריסת הבניין בחולון, שארע בשבוע שעבר, על מנת להבין מה ניתן לעשות טוב יותר כדי להגן על הדירות שלנו, ואיך בעצם מצמצמים או מונעים נזקים דומים בעתיד.
ראשית – ביטוח – הקפידו תמיד לרכוש ביטוח !
למעשה קיימות מספר פוליסות ביטוח שעשויות להיות רלוונטיות לכיסוי מקרים מהסוג הזה:
בראש ובראשונה ביטוח דירה "סטנדרטי" – הוא הביטוח הקיים כיום לרב משקי הבית בישראל המבוסס על תנאי הפוליסה התקנית, אשר תנאיה נקבעו ב"תקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן) תשמ"ו-1986", והוא כולל כיסוי למבנה וגם לתכולת הדירה (במידה ובקשתכם לבטח גם את התכולה). סביר להניח שאם התקשרתם לחברת ביטוח וביקשתם לבטח את הדירה שלכם, בין אם אתם מחוייבים לעשות זאת לצרכי משכנתא ובין אם באמת חשוב היה לכם לבטח את הרכוש הכי יקר שלכם, זה הביטוח שהוצע לכם.
ביטוח דירה סטנדרטי מבטח את מבנה הדירה ותכולתה, בערך כינון (ערך ההקמה מחדש ולא ערך מכירה/קניה של דירה בשוק החופשי) וזאת כנגד רשימה סגורה וקבועה מראש של סיכונים, שבניהם: אש, התפוצצות, רוח, גשם ברד, נפילת כלי טיס, התנגשות כלי רכב, פעולות בזדון, גניבה, שוד, רעידת אדמה ושטפון או הצפה. ביטוח זה כולל בדר"כ גם כיסוי לנזקים שיכולים להגרם באחריות המבוטח לצד ג' וגם לעובדי הבית (כמו עוזרת וגנן), וכן כיסוי להוצאות שכר דירה לתקופה בה הדירה אינה ראויה למגורים, לתקופה של עד 12 חודשים.
ישנן גם פוליסות רחבות יותר לדירות מגורים מסוג "כל הסיכונים" כאשר הפוליסות הללו אינן מוגבלות רק לסיכונים שברשימה הסגורה של הפוליסה התקנית, אלא הכיסוי הינו לנזקים שעלולים להגרם לדירה "מכל סיבה שהיא" שלא הוחרגה במפורש ע"י תנאי הפוליסה או סייגיה. משמע שכאן הכיסוי הוא רחב הרבה יותר, והעדר כיסוי ביטוחי יהיה רק במקרים בהם הוכח ע"י המבטח שהתקיים אחד הסייגים או החריגים הקבועים מראש בפוליסה.
כיסוי נוסף לביטוחי הדירה הוא ביטוח ערך הקרקע, כאשר ברירת המחדל של ביטוחי דירה היא כיסוי למבנה הדירה ללא המרכיב של ערך הקרקע ומרכיב זה הינו כיסוי נוסף שיש לרכוש תמורת תוספת פרמיה. ביטוח זה רלוונטי בעיקר לדירות בבנייני מגורים בהם קיים סיכון שלא כל הדיירים מבטחים את דירתם, ולכן עשוי להיות קושי אמיתי להקים מחדש את הבניין במקרה של נזק גדול ומשמעותי למבנה כולו. במצב כזה הפיצוי שמקבל מבוטח בודד לא יוכל להספיק להקמת הדירה והבניין מחדש והכיסוי לשווי קרקע בעצם מעניק פיצוי נוסף גם על שווי הקרקע עליה קיימת הדירה, ובכך מאפשר למבוטח לרכוש דירה אחרת, במקום אחר, מבלי להיות תלוי בשאר הדיירים בבניין וביכולת שלהם לשקמו.
חשוב מאד שדיירים יכירו את כל האופציות הביטוחיות הקיימות בשוק, על מנת לקבל החלטה מושכלת לפני שרוכשים ביטוח דירה, ובהחלט חשוב (וזה נכון ביחס לכל פוליסת ביטוח בכל תחום) לבחון תמיד את היקף הכיסוי ותנאיו ולא רק את שורת המחיר ועלות הביטוח!
האם האירוע בחולון מכוסה ביטוחית?
במקרה של האירוע בחולון עולים לא מעט סימני שאלה בדבר היות הנזק שארע מכוסה בפוליסות הביטוח שקיימות לחלק מן הדיירים. הדבר נובע מכך שבאותה רשימה הקבועה מראש של סיכונים, שבפוליסה תקנית הרווחת, לא נמצאים נזקים הנובעים מאירוע של קריסה או התמוטטות, שלא נגרמו ע"י מקור חיצוני.
גם בפוליסות דירה על בסיס כל הסיכונים, מוחרגים באופן מפורש נזקים הנובעים מתזוזה קרקע או מבלאי ותהליכי קורוזיה או גורמים אטמוספריים או אקלימיים בעלי השפעה הדרגתית, וכן נזקים הנובעים מליקוי בתכנון, בבניה או בעבודה לקויה, חריגים שאחד מהם בהחלט עשוי להיות הגורם לקריסה שארעה.
לכן לכאורה, ניתן להסיק מכך כי אירוע של קריסת מבנה כפי שקרה בחולון, אינו מכוסה לא בפוליסה התקנית ולא בפוליסה הרחבה על בסיס כל הסיכונים, מה שמותיר את הדיירים, שכן היו מבוטחים, ללא כל פיצוי בגין הרכוש היקר להם מכל, שנהרס ואבד כליל.
ואולם, העבר מלמד, שבמקום שבו ישנן פוליסות ביטוח שרירות וקיימות, ואנשים נהגו באחריות וביטחו את עצמם ואת רכושם, בתי המשפט נוהגים לפסוק לטובת המבוטחים, ולמצוא פרשנויות מקלות על מנת שלא להותיר את המבוטחים מול שוקת שבורה, והאינטרס של האזרח הקטן שספג אובדן ונזק גדול מאד, עדיף על האינטרס של המבטחים בעלי הכיס העמוק שיכולים, וכנראה גם צריכים לעמוד ביום הדין אחר ההתחייבות החוזית להעניק כיסוי ביטוחי.
כך היה למשל באסון וורסאי בו בית המשפט אימץ פרשנות מרחיבה ומרחיקת לכת ללשון הפוליסה ונמנע ככל הניתן מפרשנות דווקנית ל"ניסוח היבש", תוך שהוא מצהיר שקיימת העדפה ברורה לעיקרון של כיבוד ההסתמכות והציפייה הסבירה של המבוטח, אשר רכש כיסוי ביטוחי וציפה לקבל פיצוי לנזקים מהסוג שארע, בעיקר בשעה שהמבטח לא הבהיר באופן אקטיבי כי ישנם סיכונים נפוצים, שאינם מבוטחים. על סמך נימוקים אלו, ותוך ניתוח עובדות המקרה, נקבע בפסק הדין כי אירוע קריסת הרצפה באולם וורסאי מהווה "התפוצצות" של המבנה שהיא אחד מהסיכונים המבוטחים בפוליסה, ולכן יש כיסוי ביטוחי בגינה.
יתרה מכך, בתי המשפט כבר קבעו בעבר בשורה של פסקי דין שקיימת חובת גילוי אקטיבית בעת עריכת הפוליסה, אשר מתחייבת מפערי הכוחות המובנים בין הצדדים, ולפיה המבטח מחוייב להפנות את תשומת לב הצרכן לכל הפרטים המהותיים בעסקה באופן יזום, תוך שבית המשפט מציין שככל שמדובר בעסקה חשובה יותר לצרכן, כך גדלה החשיבות שיש לייחס לחובת הגילוי של המבטח ביחס לתכולת הכיסוי.
אין ספק כי כמות השאלות שעולות בימים האחרונים מאז הקריסה, מעידה על כך שאין שום ידיעה בקרב אנשים שרוכשים ביטוח דירה, שסיכון שכזה של קריסה והתמוטטות, עשוי להיות לא מבוטח !
ולכן אין פלא שכמו באסון וורסאי גם בקריסה בחולון קיים לחץ גדול מאד על המבטחים לא להפקיר את המבוטחים ולעשות הכל כדי שהפוליסות שרכשו יעניקו כיסוי, וזאת מבלי להזדקק להליך משפטי ארוך ומיגע.
חד משמעית לבטח את הדירה, גם בביטוח מבנה וגם בביטוח תכולה !
אנשים צריכים לזכור שהבית שלהם זה הדבר הכי יקר שלהם, והמחשבה שניתן ברגע אחד לאבד גם את הבית וגם את כל הרכוש שנמצא בו, בהחלט צריכה להוביל למסקנה שכל דירה צריכה להיות מבוטחת.
אני ממליצה לכל בעל דירה לפנות כבר מחר בבוקר לסוכן או חברת הביטוח שלו ולברר איזה כיסוי ביטוחי קיים לו, מהם תנאי הכיסוי ובאם הפוליסה מאפשרת להרחיב את הכיסוי לסיכונים נוספים שעשויים להיות רלוונטיים לנכס הספציפי שלו (גם אם נכון לעכשו אין אפשרות להרחיב לסיכונים כמו קריסה והתמוטטות, עדיין יש קשת רחבה של הרחבות שיכולות להיות רלוונטיות כמו למשל רעידת אדמה), לבדוק האם יש כיסוי לתכולה, לתכשיטים, לנזקים לצד ג' וכמובן לבדוק באם נכון לו לבטח גם את שווי הקרקע.
תוספת פרמיה של עשרות או מאות שקלים יכולה להיות שווה מיליונים במקרה של נזק משמעותי. נכון שכרגע טרם התבררו כל נסיבות האירוע, ואין לדעת, מה תהיה ההחלטה ביחס לדיירים בבניין בחולון והם עדיין נמצאים בחוסר וודאות, אולם כמו שראינו למי שיש פוליסת ביטוח יש עדיין סיכוי לא מבוטל לקבל פיצוי מהמבטחים, ואין חולק שעדיף להיות בעל פוליסה עם סיכוי לפיצוי, מאשר ללא פוליסה וללא כל סיכוי לפיצוי.
מעבר לכך, אני סבורה גם שאירוע בחולון צריך להוות נקודת מפנה בעולם ביטוח הדירות, ובהחלט יש מקום שרשות שוק ההון והביטוח תבחן מחדש את הפוליסה התקנית בראי המציאות העכשווית, בה אלפים רבים של בניינים שנבנו לפני עשרות שנים נמצאים בסיכון, ותאפשר למבוטחים להרחיב את הכיסוי ולרכוש כיסוי גם לסיכונים כמו התמוטטות וקריסה, שלא ע"י גורם חיצוני, גם אם הדבר יהיה כרוך בעלות כספית נוספת. נחשף כאן כשל ביטוחי שחייב להדיר שינה מעיניי המחוקק ומתבקש שינוי יסודי, אשר ימנע מצב בו מבוטחים תלויים בפרשנות כזו או אחרת לפוליסה או בתקווה לחמלה מצד המבטחים.
מה מידת האחריות של הדיירים לאירועים של קריסה?
במקביל לשאלות הביטוחיות שמעורר האירוע בחולון עולים בימים האחרונים לא מעט קולות אשר מבקשים להעביר את הנטל להתרחשות האירוע, לכתפי הדיירים ולקבוע שהאחריות לקריסה מוטלת בעצם על בעלי הדירות.
לעניות דעתי מדובר בהטלת אחריות מאד בעייתית שמבקשת לייחס לדיירים יכולות שאין להם, בין אם ברמת הידע ההנדסי ובין אם ברמת היכולת הכלכלית. צריך לזכור שדווקא באותם בניינים רעועים וישנים מתגוררים לא פעם דיירים מבוגרים או מחתך סוציו אקונומי לא גבוה, חלקם אף מעוטי יכולת, ולכן הסיכוי שהם יצליחו להבין בעצמם שהבניין אכן בסכנה כל כך ברורה, שלא לדבר על לשקם בעצמם את המבנים, הוא מאד מאד נמוך.
זה כמובן לא אומר שהדיירים צריכים לנהוג בעצימת עיניים אל מול מצב הבניינים שלהם, ובהחלט מצופה כי בהתרחש האירועים חריגים שיכולים להעיד על סכנה ממשית ליציבות המבנה (סדקים משמעותיים, חשיפת ברזלים, רעשים לא מוסברים וכד'), ובעיקר אם הבניין הוכרז ע"י הרשות המקומית כמבנה מסוכן, הדיירים אינם יכולים לשבת בחיבוק ידיים, ועליהם לפנות לקבלת העזרה האפשרית מהרשות המקומית או מכל גורם רלוונטי אחר.
בהקשר זה חשוב להזכיר גם את ההיבט הביטוחי שעשוי להיות קריטי במצבים כאלו, שכן פוליסת ביטוח דירה עשויה לפקוע ברגע שהמבנה עצמו מוכרז כמבנה מסוכן, ובמקרים כאלו סביר להניח שאותו אינטרס הסתמכות עליו דיברו בתי המשפט ביחס לאסון ווסאי, לא יוכל להתקיים, ודיירים שיודעים שהבניין שלהם הוכרז כמסוכן, יכולים בהחלט למצוא עצמם ללא כיסוי ביטוחי.
חשוב להדגיש שחוק חוזה הביטוח מטיל חובה על המבוטח לידע את המבטח בכל שינוי מהותי שחל אחרי עריכת הפוליסה, ואשר יכול להחמיר את סיכון המבטח, כאשר למבטח קנויה הזכות לבטל את הפוליסה בתוך 30 יום מהיום שנודע לו על החמרת הסיכון. אין ספק שהכרזה על מבנה כמבנה מסוכן, בהחלט יכולה להחשב כהחמרה בסיכון, בגינה רשאי המבטח לבטל את הפוליסה. לכן דיירים שקיבלו צו מבנה מסוכן חייבים לטפל מהר ככל הניתן בחיזוק ושיקום המבנה ובהסרת הצו, בין היתר גם כדי להבטיח את קיומו של הכיסוי הביטוחי שרכשו לדירותיהם.
גם במקרים בהם בניינים נכנסים להליכי ביצוע של פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 (תמ"א חיזוק) לא מעט מבטחים רואים בעצם קיום העבודות על גבי מבנה קיים, כשינוי מהותי בסיכון ומבקשים לבטל את פוליסות הדירה הקיימות, לאלתר. הדבר עלול לעורר לא מעט בעיות אצל דיירים, עקב מצב של העדר כיסוי לתכולה או במקרים בהם פוליסת הדירה משועבדת לטובת בנק למשכנתאות, מצב שנפוץ מאד וקיים אצל לא מעט בעלי דירות בישראל, והם חייבים לשמור על רצף ביטוחי לכל אורך תקופת המשכנתא. זה קרה לא פעם בפרויקטים של תמ"א בהם שימשתי כיועצת ביטוח מטעם הדיירים, אך הצלחנו למצוא לכך פתרונות ביטוחיים, בין אם בחברת הביטוח שמבטחת את עבודות הפרויקט ובין אצל מבטחים אחרים שכן היו מוכנים לקחת את הסיכון בידיעה מראש על קיומן של העבודות (אולם הוחרגו נזקים שעלולים להגרם עקב ביצוע העבודות, אך כן ניתן כיסוי לכל יתר הנזקים, שעדיין קיימים לדירות, גם אם הפרויקט נכנס להליך תמ"א).
לכן ההמלצה שלי היא תמיד להיות עם האצבע על הדופק, לא להתעלם מסימנים מקדימים, ובעיקר לנהוג בשקיפות וגילוי כלפי המבטחים על מנת להמנע ממצב של העדר כיסוי ביטוחי.
מה בעניין אחריות הרשויות לאירועים מסוג זה ?
כמובן שגם הרשות המקומית צריכה להירתם לעניין סיקור המבנים הקיימים בתחומה, ולהקדיש יותר תשומות ומשאבים לאיתור מבנים מסוכנים לטובת תושביה ולא להמתין לאסונות ולמקרי קיצון כדי להתחיל לפעול.
אנחנו עדים בשבוע האחרון מאז אירוע הקריסה ליותר ויותר רשויות שמפנות דיירים ממבנים מסוכנים. מאז הקריסה בחולון שמענו כבר על פינוי נוסף של בניינים בקרית שמונה, בני ברק, טבריה וחדרה, בין אם בעקבות התראת דיירים ובין אם עקב יוזמה של הרשות, בניסיון למנוע את האסון הבא. יש אפילו ערים שהגדילו לעשות ותוך ימים ספורים כבר הכריזו על הקמת ועדה לבקרת מבנים מסוכנים, שתערוך מיפוי של כלל המבנים בתחום הרשות, שעשויים להיות בעלי כשל מבני.
כמובן שהיוזמות הללו מבורכות, אבל חבל שהן מגיעות אחרי אסון כל כך גדול שהותיר דיירים רבים חסרי כל, ויתרה מכך פעילות כזו בוודאי לא תוכל להספיק. יתכן ויש מקום גם להקמה של רשות כזו ברמה הלאומית אשר תקצה לכך תקציבים ומשאבים וגורמי מקצוע שיתנו מענה מיידי לרשויות להתמודד עם הסכנה הקיימת לתושבים.
עם זאת אין ספק שהפתרון הראוי לכל אותם מבנים מסוכנים נעוץ בקידום הליכים של התחדשות עירונית, והקלה על החסמים הבירוקרטיים, אשר לא פעם מדירים את רגלי התושבים והיזמים מכניסה להליכים כאלו, ומעמידים בסיכון יום יומי מיליוני תושבים.
האירוע בחולון הוא ללא ספק נורת אזהרה אדומה ובוהקת כלפי כל רשויות המדינה העוסקות בנושא ההתחדשות העירונית, לפעול בדחיפות לייעול ההליכים בצורה משמעותית, כדי שהללו יוכלו לקרות בתוך פרקי זמן קצרים בהרבה מהמצב השורר היום, בו גם דיירים שכבר עשו את דריסת הרגל הראשונה לעבר ההליך, עדיין צפויים לעוד שנים ארוכות של בירוקרטיה מייגעת, עד שיזכו לאותו נכס משופר, שנים בהן הם נותרים בסיכון יומיומי.
לא פחות חשוב, האירוע הוא גם נורת אזהרה עבור דיירים שבוחרים לא לקדם או לתקוע מקלות בגלגלים של הליכי התחדשות עירונית מתוך אינטרסים ואישיים ובניסיון "להרוויח" יותר עבור עצמם, כשבפועל הם מסכנים בניינים שלמים וחיי אדם!
עלינו לזכור שהליכי התחדשות עירונית נועדו בראש ובראשונה לחיזוק ושיקום או בניה מחדש של בניינים ישנים ומסוכנים, כדי להמנע בדיוק מאסונות כאלו, ולצד זאת הם גם מעניקים שיפור משמעותי לסביבת המחיה של התושבים, שסביר להניח שבלעדי אותם תהליכים לא יצליחו לבדם להגיע לביטחון הקיומי שלהם ולשיפור איכות המגורים שלהם. ולכן על כולם לשלב ידיים כעת ולפעול בכל המרץ להתקיימותם של הליכים אלו.
*כותבת המאמר, עו"ד אתי גרינברג-גל, היא עורכת דין ויועצת ביטוח המתמחה בייעוץ ביטוח לפרויקטים של בניה והתחדשות עירונית וסגנית יו"ר ועדת התחדשות עירונית בוועד מחוז המרכז של לשכת עורכי הדין.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
