מצד אחד עומדים יתרונותיה של השכירות ארוכת הטווח ומצד שני הסיכון ליזמים. נתי גלבוע: "אנחנו בעד, רק תקבעו את הערך האמיתי לקרקע"
לפני כשבוע הכריז שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף כי הוא פועל "להרחיב משמעותית את שוק הדיור להשכרה בכל רחבי מדינת ישראל כולל ביהודה ושומרון". ההצהרה הגיעה על רקע ישיבה משותפת עם החברה הממשלתית "דירה להשכיר", במהלכה נדונו האתגרים העומדים בפני שוק השכירות בישראל. "בסוף הדיון סוכם כי המשרד ימשיך לפעול להרחבת היצע היח"ד להשכרה לטווח ארוך בכל חלקי הארץ, ויפעל לקדם פעילות החברה גם ביהודה ושומרון ורמת הגולן", נמסר מהשר.
אלא שברקע לדברים, המציאות פוגש שוק צולע, שלא מצליח להתרומם וכל הצעדים שנעשו עד כה, לא הצליחו לייצר אטרקטיביות כלכלית ליזמים. כך, בזה אחר זה, נכשלים מכרזי השיווק של דירות להשכרה ארוכת טווח או לחילופין, מסתיימים במחירי 'הפסד' למדינה. כך, למשל, בבאר שבע פורסם השבוע מכרז רביעי לשכירות ארוכת טווח, לאחר כישלון של שלושה מכרזים קודמים. הפעם התנאים שונו וכ-70 אחוז מהדירות הוגדרו למכירה בשוק החופשי, על מנת לייצר כדאיות כלכלית ליזמים. אולם מדובר בפתרונות נקודתיים, בעוד לשוק נדרש פתרון כוללני.
על דבר אחד אין מחלוקת. מדובר בשוק נחוץ וחיוני לפתרון הדיור במדינת ישראל. "אנחנו בעד שוק השכירות ארוכת הטווח ראיה השקענו סכומים של מאות מיליוני שקלים במתחמים כאלו בשנים האחרונות", אומר נתי גלבוע, מהנהלת חברת שיכון ובינוי, "ואין ספק שהשוק המוסדי הוא שוק שמהווה היום פרומילים משוק הדיור להשכרה, שנמצא רובו ככולו בידיים פרטיות".
בין היתר מזכיר גלבוע את היתרונות בשכירות מוסדית לטווח עבור השוכרים, "מכיוון שברגע שאתה שוכר דירה מאדם פרטי אתה נתון לגחמותיו, כלומר ביום שהוא רוצה לעשות שימוש כלשהו בדירה, הוא מודיע שהשכירות מסתיימת ולכן, האופק שלך כשוכר הוא לא ברור", אומר גלבוע. לעומת זאת, השכירות המוסדית מבטיחה 10 שנים לפחות של ודאות. "זה יתרון שקשה לכמת אותו בכסף, כי קשה לכמת אי וודאות בשכ"ד, אבל הוא שווה ערך להמון כסף וחוסך למשל, בצורך במעבר דירה, תיווך, חיפושים ועוד", הוא מוסיף.
ליתרונות אלו יש להוסיף כמובן את המחיר, כאשר בשכירות מוסדית, למעט הצמדת המחירים למדד והתייקרויות שהן לא תכופות (בין 3-5 שנים), בניגוד לשכירות הפרטית, לא מעלים את המחיר כל שנה. "בבסיס של הבסיס היתרון בשכירות מוסדית הוא אדיר. יתרונות נוספים לשוכרים הם שיש לך אבא ואמא לכל מה שקשור לתקלות במרחב המשותף של הבניין ובדירה. הצורך שלך לרדוף אחר בעל בית פרטי לא קיים. יש למי לפנות". וכל זה לפני שהשכרנו במילה את סל השירותים המאוד משמעותי שאנחנו מגבשים עבור הדיירים הקיימים.
נכון להיום, המדינה שואפת לתת פתרונות מגורים ומבינה שהיכולת והניסיונות שלה להפחית את מחירי הדירות, כפי שראינו בעשרים השנה האחרונות, לא באמת קיימת. לדברי גלבוע, "ממשלות מתחלפות אבל אין פתרון לעליית המחירים, וכאן, המדינה מבינה שהיא יכולה לתת לאנשים לגור בשכירות במחירים שפויים, לא כל אחד חייב להיות בעלים של דירה ויש לפחות 30% מכלל המתגוררים בבתים כך שמדובר בלא מעט בית שגרים באופן קבוע בשכירות".
היזמים רק רוצים ודאות
לשאלה איך הופכים את שוק השכירות ארוכת הטווח לכלכלית ליזמים, משיב גלבוע כי: "מבחינת היזמים, יש כאן בהחלט הזדמנות אבל בשוק של היום האיומים גוברים על ההזדמנות, מכיוון שלצד הטבות המס שניתנו, בעיקר תחת חוק עידוד השקעות הון לדיור לטווח ארוך, שעל הנייר נראות מפליגות, (למשל, תשלום מס הכנסה מופחת שיכול לרדת לחמישה אחוז במקום 23 אחוז עבור מס חברות), מצד שני, יש צורך בריתוק הון משמעותי, שהפך תחת הריבית היקרה, את התחום ללא כלכלי ליזמים המממנים. ולכן, ראינו שגם במכרזים האחרונים שהוציאה המדינה נידונו לכישלון ברובם".
האם החלטה 4.8 מהווה פתרון?
גם המדינה הבינה שהשוק לא עובד וכי קיימת בעיה באבני הבסיס הכלכליות, והיא מנסה לעשות צעדים שיאפשרו את המשך הגדלת ההיצע. אחד הצעדים, היה החלטה 4.8 שאושרה לאחרונה ומאפשרת (גם רטרואקטיבית) מכירת דירות של עד 40 אחוז מהיקף פרויקט לאנשים פרטיים, ובלבד שהחברות היזמיות ימשיכו לנהל ולהשכיר את הדירות לשכירות ארוכת טווח, כמו שנקבע במכרזים המקוריים. אלא שעד עתה, אף אחד מהיזמים לא מימש את האפשרות הזו ולא ברור אם ניתן ליישמה בפועל.
מה הפתרון שיעודד את השוק לקום על הרגליים?
אחד החסמים לדברי היזמים היא שהאופציה למכור דירות בפרויקט פונה בעיקר למשקיעים, מאחר ואי אפשר לגור בדירה אלא רק לקבל את דמי השכירות ממנה. "חייבים פתרון משלים למשקיעים של הפחתת מס הרכישה לחצי אחוז, כמו שקיים ב'ריטים' (קרנות השקעה למגורים), שרוכשות דירות כאלו ומשלמות חצי אחוז מס רכישה. הרעיון הוא שגם המשקיע הפרטי ישלם את אותו מס רכישה. כל הפתרון של החלטת 4.8 הוא להפחית את הנטל המימוני מהיזמים ולהעבירו למשקיעים פרטיים ומהווה מעין עזרה במימון ליזמים שרכשו בשנים האחרונות מהמדינה קרקעות לאלפי יח"ד בשכירות ארוכת טווח.
"נשאלת השאלה, האם כעת, שהמדינה רוצה להרחיב את ההיצע עוד יותר, הפתרון הזה מספיק או שהמדינה, כפי שכבר עלה לא פעם בעבר, תיתן הגנות מימון ליזמים. במכרזים הראשונים שיצאו לפני כעשור, היו הגנות ינוקא כאלו – בתוך המכרז עצמו, היתה הגנה על הריבית", אומר גלבוע, "ואם אני יודע שיש לי מקור לריבית אטרקטיבית ואני יכול לרתק הון ואני אראה תשואה מינימלית של 2-3 אחוז, הקיימת בשוק המגורים בישראל כיום, אז נפתחת האפשרות להשקיע בשוק. אבל אם לא יינתנו הגנות אז יזמים לא ייגשו למכרזים".
הפתרונות ברורים ומונחים על השולחן לא מהיום, לרבות אפשרות למתן ערבות מדינה. "כל הסיפור כאן הוא מכרזים של קרקע אז אפשר להגיד שהמדינה תעשה הסכם, לפיו אתה כיזם מפתח את הפרויקט, משכיר אותו וביום שהשכרת אותו, המדינה יכולה לגזור ממנו שווי קרקע על בסיס תשואה מוסכמת מראש ועל ידי כך להמנע מכניסה לספקולציות על מחיר הקרקע", מסביר גלבוע.
"הפתרון האמור דומה לעולם התשתיות, צריך להסתכל על דיור להשכרה כתשתית לאומית בעדיפות לאומית ואז אין סיבה שהיא לא תספק את הכלים שפועלים בתשתיות לאומיות, כמו למשל ערבות מדינה, שמייצרת ליזמים ודאות ומאפשר להביא מימון וקידום פרויקטים.
"המדינה אומרת שהיא לא מספסרת בקרקעות, אז תקבעו את הערך האמיתי. בינתיים מורידים מחירים במכרזים, המדינה מאבדת הכנסות והכנסות ממיסים ויש כאן אבדן רווחה למשק- והדרך לקפוץ מעל המשוכה הזאת היא להסתכל על שוק השכירות כעל עולם התשתיות ואז יהיה שווי ראלי אמיתי לקרקע".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
