דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי
דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי

הסכמי הגג שהפילו את שוק הדיור אל התהום

מעבר להוצאה המשמעותית מתקציב המדינה, תוכנית הסכמי הגג הפכה לסרח עודף ולאבן ריחיים על רוב רובן של העיריות והרשויות המקומיות, ועצרה במישרין ובעקיפין תוכניות קיימות // דעה

דליה עסיס 19.09.2021

במהלך השנה האחרונה דובר ונכתב אודות הסיבות שהובילו למשבר חסר תקדים בשוק הדיור שאנו חווים בימים אלה. כולנו מודעים לגורמים הרבים שהביאו לעלייה במחירי הדיור. היצע הדיור, במיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ, דל מאין כמותו. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נכשלה כישלון חרוץ בתפקיד שלה לקדם שיווק קרקע לבנייה: תכנית מחיר למשתכן נכשלה, פרויקטים של התחדשות עירונית תקועים ותמ"א 38 לוט בערפל. הריבית הנמוכה ורעיון העוועים של בנק הישראל לאפשר נטילת משכנתא צמודה בשני שלישים בריבית פריים רק תדלק את שוק המשכנתאות ואת מחירי הדירות, אולם לא סייע במאום לשוק הדיור החולה.

אולם, קיים גורם נוסף לא פחות חשוב במיוחד ברמה האסטרטגית, למצב בו מצוי השוק כיום ואודותיו, לדאבוני, לא נותנים את הדעת מספיק. הגורם הוא הסכמי הגג שנכרתו במהלך העשור האחרון בין המדינה לבין 30 עיריות ורשויות מקומיות. ההסכמים כוללים בתוכם קידום, לכאורה, של מספר בלתי נתפס -350 אלף יחידות דיור, בכל רחבי הארץ. 

הסכמים אלה מקורם עוד בשנות ה-90 של המאה הקודמת, ימי גל העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, ומבוססים על הסכם משולב בין הגורמים הממלכתיים שהם ממשלת ישראל, משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר לבין הרשויות המקומיות. לפי הסכמים אלו המדינה לוקחת על עצמה לממן את כל התשתיות לרבות מוסדות הציבור, באותו מתחם גדול המיועד להיבנות באותה עיר.

ב-2013, כ-20 שנה לאחר הסכמי הגג הראשונים של שנות ה-90, חודשו בהדרגה הסכמי הגג, כשההסכם הראשון היה במתחם כרמי גת בקרית גת. אחריו, בזו אחר זו, הצטרפו עשרות עיריות ורשויות מקומיות. התהליך המחודש החל בקול תרועה רמה תוך הבטחה של מקבלי ההחלטות, החל משרי האוצר והשיכון וכלה בראשי ערים, שההסכמים יגרמו סוף סוף לאיזון בין הביקושים לבין ההיצע. ושהם יפתרו את בעיית המחסור בדיור, במיוחד בקרב הזכאים והזוגות הצעירים וכמובן ישפיעו רבות על פיתוח הארץ. 

לאחרונה החליט ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, לסגת מהסכם גג שני ברציפות. לאחר שנסוג מהסכם אפולוניה במערב העיר, נסוג גם מהסכם קריית שחקים שבסמוך לקניון שבעת הכוכבים. החלטה זו לא הפתיעה איש. פדלון הצטרף לרשימה ארוכה של ראשי ערים ורשויות מקומיות שמולכדו בתוך הסכמים אלה, ביניהם ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ', שנסוג מהסכם ענק של כ-20 אלף יחידות דיור. כולנו מכירים היטב את הסאגה של ראש העין שהפכה לכלואה בתוך הסכם גג ללא מוסדות ציבור וללא פתרונות תחבורתיים אלמנטריים, והיריעה עוד ארוכה.  

הסיבות לכישלון החרוץ של הסכמי הגג רבות ומורכבות. בין הסיבות העובדה שהמימון של המדינה אינו מספיק לקידום התשתיות, ובמיוחד האפשרות לקדם מוסדות ציבור ולתחזק את כל מערכות התשתית הקורסות לעייפה. לדוגמה ראש העין שאינה יכולה להכיל את התושבים החדשים וסובלת קשות לא רק ממחסור במוסדות ציבור, אלא גם מהעובדה שבשעות העומס בבוקר ואחר הצהריים היא פשוט חסומה מתנועת כלי רכב אשר אין להם פתרונות תחבורתיים.

בעיה משמעותית נוספת בהסכמי הגג נעוצה בעובדה שבניגוד לתוכנית מחיר למשתכן, שאמנם לא הצליחה, אבל ניתן היה ב"לחיצת כפתור" להחליט על הפסקתה, כאן נוצרה בערים רבות מציאות בשטח שהפרויקטים יצאו לדרך וקיים צורך להמשיך אותם יהיה המחיר אשר יהיה.

בעיה חמורה נוספת, היא שלא נעשתה בדיקה מקיפה מראש של היתכנות ושל עלות תועלת. בדיקה שתבחן כמה בדיוק, אם בכלל, נזקקת כל עיר ועיר לתוספת כה דרמטית של יחידות דיור. לדוגמא, האם ערים דוגמת אשדוד או אשקלון אכן נזקקות לתוספת של עוד 40 אלף יחידות דיור מעבר לתב"ע הקיימת? האם התוספת הזו איננה ברכה לבטלה, מעיקה שלא לצורך על התשתיות הקיימות באותן ערים ועלולה להפוך שלא בטובתה ל"פילים לבנים"?

מעבר להוצאה המשמעותית מתקציב המדינה, מעבר לעובדה שהתוכנית הפכה לסרח עודף ולאבן ריחיים על רוב רובן של העיריות והרשויות המקומיות, תוכנית הסכמי הגג גרמה לנזק תודעתי משמעותי ביותר בשוק הדיור. התוכנית עצרה במישרין ובעקיפין תוכניות קיימות ובמקום להגדיל את היצע הדיור, אפשר לראות החל מ-2013 ועד היום ירידה בהתחלות הבנייה. אין כל צל של ספק שלהסכמי הגג יש חלק נכבד בכך! 

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות