banner
דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי
דליה עסיס // צילום: אלן צ'פלסקי

הסכמי הגג שהפילו את שוק הדיור אל התהום

מעבר להוצאה המשמעותית מתקציב המדינה, תוכנית הסכמי הגג הפכה לסרח עודף ולאבן ריחיים על רוב רובן של העיריות והרשויות המקומיות, ועצרה במישרין ובעקיפין תוכניות קיימות // דעה

דליה עסיס 19.09.2021

במהלך השנה האחרונה דובר ונכתב אודות הסיבות שהובילו למשבר חסר תקדים בשוק הדיור שאנו חווים בימים אלה. כולנו מודעים לגורמים הרבים שהביאו לעלייה במחירי הדיור. היצע הדיור, במיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ, דל מאין כמותו. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נכשלה כישלון חרוץ בתפקיד שלה לקדם שיווק קרקע לבנייה: תכנית מחיר למשתכן נכשלה, פרויקטים של התחדשות עירונית תקועים ותמ"א 38 לוט בערפל. הריבית הנמוכה ורעיון העוועים של בנק הישראל לאפשר נטילת משכנתא צמודה בשני שלישים בריבית פריים רק תדלק את שוק המשכנתאות ואת מחירי הדירות, אולם לא סייע במאום לשוק הדיור החולה.

אולם, קיים גורם נוסף לא פחות חשוב במיוחד ברמה האסטרטגית, למצב בו מצוי השוק כיום ואודותיו, לדאבוני, לא נותנים את הדעת מספיק. הגורם הוא הסכמי הגג שנכרתו במהלך העשור האחרון בין המדינה לבין 30 עיריות ורשויות מקומיות. ההסכמים כוללים בתוכם קידום, לכאורה, של מספר בלתי נתפס -350 אלף יחידות דיור, בכל רחבי הארץ. 

הסכמים אלה מקורם עוד בשנות ה-90 של המאה הקודמת, ימי גל העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים, ומבוססים על הסכם משולב בין הגורמים הממלכתיים שהם ממשלת ישראל, משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ומשרד האוצר לבין הרשויות המקומיות. לפי הסכמים אלו המדינה לוקחת על עצמה לממן את כל התשתיות לרבות מוסדות הציבור, באותו מתחם גדול המיועד להיבנות באותה עיר.

ב-2013, כ-20 שנה לאחר הסכמי הגג הראשונים של שנות ה-90, חודשו בהדרגה הסכמי הגג, כשההסכם הראשון היה במתחם כרמי גת בקרית גת. אחריו, בזו אחר זו, הצטרפו עשרות עיריות ורשויות מקומיות. התהליך המחודש החל בקול תרועה רמה תוך הבטחה של מקבלי ההחלטות, החל משרי האוצר והשיכון וכלה בראשי ערים, שההסכמים יגרמו סוף סוף לאיזון בין הביקושים לבין ההיצע. ושהם יפתרו את בעיית המחסור בדיור, במיוחד בקרב הזכאים והזוגות הצעירים וכמובן ישפיעו רבות על פיתוח הארץ. 

לאחרונה החליט ראש עיריית הרצליה, משה פדלון, לסגת מהסכם גג שני ברציפות. לאחר שנסוג מהסכם אפולוניה במערב העיר, נסוג גם מהסכם קריית שחקים שבסמוך לקניון שבעת הכוכבים. החלטה זו לא הפתיעה איש. פדלון הצטרף לרשימה ארוכה של ראשי ערים ורשויות מקומיות שמולכדו בתוך הסכמים אלה, ביניהם ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ', שנסוג מהסכם ענק של כ-20 אלף יחידות דיור. כולנו מכירים היטב את הסאגה של ראש העין שהפכה לכלואה בתוך הסכם גג ללא מוסדות ציבור וללא פתרונות תחבורתיים אלמנטריים, והיריעה עוד ארוכה.  

הסיבות לכישלון החרוץ של הסכמי הגג רבות ומורכבות. בין הסיבות העובדה שהמימון של המדינה אינו מספיק לקידום התשתיות, ובמיוחד האפשרות לקדם מוסדות ציבור ולתחזק את כל מערכות התשתית הקורסות לעייפה. לדוגמה ראש העין שאינה יכולה להכיל את התושבים החדשים וסובלת קשות לא רק ממחסור במוסדות ציבור, אלא גם מהעובדה שבשעות העומס בבוקר ואחר הצהריים היא פשוט חסומה מתנועת כלי רכב אשר אין להם פתרונות תחבורתיים.

בעיה משמעותית נוספת בהסכמי הגג נעוצה בעובדה שבניגוד לתוכנית מחיר למשתכן, שאמנם לא הצליחה, אבל ניתן היה ב"לחיצת כפתור" להחליט על הפסקתה, כאן נוצרה בערים רבות מציאות בשטח שהפרויקטים יצאו לדרך וקיים צורך להמשיך אותם יהיה המחיר אשר יהיה.

בעיה חמורה נוספת, היא שלא נעשתה בדיקה מקיפה מראש של היתכנות ושל עלות תועלת. בדיקה שתבחן כמה בדיוק, אם בכלל, נזקקת כל עיר ועיר לתוספת כה דרמטית של יחידות דיור. לדוגמא, האם ערים דוגמת אשדוד או אשקלון אכן נזקקות לתוספת של עוד 40 אלף יחידות דיור מעבר לתב"ע הקיימת? האם התוספת הזו איננה ברכה לבטלה, מעיקה שלא לצורך על התשתיות הקיימות באותן ערים ועלולה להפוך שלא בטובתה ל"פילים לבנים"?

מעבר להוצאה המשמעותית מתקציב המדינה, מעבר לעובדה שהתוכנית הפכה לסרח עודף ולאבן ריחיים על רוב רובן של העיריות והרשויות המקומיות, תוכנית הסכמי הגג גרמה לנזק תודעתי משמעותי ביותר בשוק הדיור. התוכנית עצרה במישרין ובעקיפין תוכניות קיימות ובמקום להגדיל את היצע הדיור, אפשר לראות החל מ-2013 ועד היום ירידה בהתחלות הבנייה. אין כל צל של ספק שלהסכמי הגג יש חלק נכבד בכך! 

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020