ארכיון תמ"א 38 // צילום: מגדילים
ארכיון תמ"א 38 // צילום: מגדילים

חלופת התמ"א המתגבשת: "מעניקה לראשונה ודאות ליזמים"

חיים מאירוביץ', הבעלים של חברת היזמות והבנייה מאירוביץ'-גלנור, מאמין שטיוטת החוק שאושרה תיטיב הם כל הצדדים המעורבים בהתחדשות העירונית, אך חושש שהפריפריה תישכח שוב: "לא נכון לקבוע זכויות בנייה אחידות לכל המדינה"

מגדילים 19.08.2021

כמה שבועות חלפו מאז שוועדת השרים לחקיקה אישרה את טיוטת החוק של שרת הפנים איילת שקד ובה החלופה התכנונית העדכנית לתמ"א 38, התוכנית לחיזוק מבנים שתוקפה עתיד לפוג בעוד קצת יותר משנה, ונראה כי שלל התגובות להצעה משקף נאמנה את עומק חילוקי הדעות בין שחקני הנדל"ן השונים ביחס לעתיד ההתחדשות העירונית.

כזכור, בבסיס ההצעה של שקד עומדת הסמכה של ועדות התכנון המקומיות לאשר תוכניות מפורטות במגרשים עם מבנים ישנים, תוך הגדלת שטחי הבנייה עד פי ארבעה מהשטח הבנוי הקיים בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) ועד פי שניים בפרויקטים של חיזוק (תמ"א 38/1). כמו כן מבקשת התוכנית לנצל פרויקטים של התחדשות עירונית לשם הוספת שימושי ציבור למבנים החדשים. הצעתה זו של שקד מבוססת ברובה על חלופה קודמת לתמ"א שלא אושרה, המבקשת להמיר את התכנון הנקודתי של תמ"א 38 בהתחדשות עירונית מתחמית, הכוללת לא מבנה אחד בכל פרויקט כי אם מקבצי מבנים.

תמ"א 38 2 | תמ"א 38 2 | חיים מאירוביץ // אלון קירה
חיים מאירוביץ // אלון קירה

עניין רגיש נוסף שבו נוגעת החלופה המוצעת נוגע לנושא היטלי ההשבחה. בעוד תמ"א 38 זיכתה עד היום את היזמים בפטור מהיטל זה, הרי שלפי ההצעה של שקד יזמי התחדשות יחויבו בו, כאשר העיריות יוכלו לקבן הן היטל השבחה בשיעור של 25% וכן 15% מהשטח הבנוי לצורך שימושים ציבוריים.

פתרון למשבר הדיור
עיקר הביקורת שנשמעה עד כה על טיוטת החוק מתייחס לסרבול יחסי הגומלין המורכבים ממילא בין הוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות; סוגיית היטלי ההשבחה שחזרו להיות רלוונטיים ועשויים להרחיק יזמים מהענף; וכן חסרונו של מענה – כן, גם בגרסתה זו של התמ"א – לכלכליות הנמוכה מאוד של מיזמי תמ"א 38 בערי הפריפריה.

עם זאת, יש גם יזמים שבוחרים לציין נקודות חיוביות בתוכנית. אחד מהם הוא חיים מאירוביץ', המנכ"ל והבעלים של חברת הנדל"ן הוותיקה מאירוביץ'-גלנור הבונה מאות יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב וברמת גן. לדבריו, "הדבר הטוב יותר בתוכנית המוצעת זה עיגון הוודאות שלנו, היזמים. עד היום, היינו מגיעים לדיונים בוועדות עם מידע מסוים לגבי סט הזכויות שלנו בפרויקט, ויוצאים משם עם מידע אחר לחלוטין. אם אכן ייקבע שניתן להגדיל את שטח הבניין ב-400% ביחס לשטח הקיים, ובלי הגבלת קומות, הדבר ייתן לנו ודאות כמעט מלאה".

מאירוביץ' סבור כי טיוטת החוק החדשה לא מיטיבה רק עם היזמים, כי אם גם עם הרשויות המקומיות ולא פחות חשוב מכך – עם הציבור הרחב: "אם החוק שיאושר לבסוף אכן לא יכלול הגבלה על מספר יחידות הדיור החדשות בכל פרויקט, אפשר יהיה להגדיל משמעותית את היצע הדירות קטנות בערי הביקוש וכך להביא לירידת מחירים בשוק. הדבר הזה מן הסתם יסייע לזוגות צעירים ולמשפחות בתחילת דרכן שאין להן צורך או יכולת לרכוש כיום דירת 4 חדרים חדשה.

"הרשויות המקומיות מצדן יוצאות נשכרות גם הן מההצעה, משום שהן מקבלות את משאת נפשן – היטלי השבחה וכן שטחים ציבוריים שכה חסרים בפרויקטים כאלה וחסרונם היווה לא פעם חסם מרכזי בתחום. גם אם תהיינה רשויות שיבקשו לנצל את הכוח שיינתן לוועדות המקומיות כדי 'לשים מקלות' בגלגלי ההתחדשות, אני בספק אם הן יוכלו לעשות את זה, משום שמדובר יהיה בהוראת חוק שמציבה כללים מאוד ברורים לגבי קידום של פרויקטים".

ובכל זאת, מאירוביץ' מוצא גם פגמים בטיוטת החוק, ובראשם – איך לא – הזנחת הפריפריה: "הגדלת השטח בפרויקטים פי ארבעה זה משהו שמתאים למרכז הארץ ובפרט לאזורי הביקוש, שם מחירי הקרקע גבוהים ונותנים ליזם רווחיות. בעיר פריפריאלית, שבה לצורך העניין מחיר מ"ר הוא 12 אלף שקל, היזמים צריכים לקבל זכויות בנייה של 800% כדי שהפרויקט יהיה כלכלי. אין דין תל אביב כדין פתח תקוה, ואין דין פתח תקוה כדין בית שאן. לכן, נכון יהיה ליצור איזושהי דיפרנציאציה גאוגרפית בין הערים השונות, במקום לקבוע כללים אחידים לכולן".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות