של מי האחריות לבניין שנפגע מירי טילים? מדריך לסוגיות משפטיות, רכושיות ותכנוניות

המלחמה המתמשכת בישראל, אשר נמצאת בעיצומה כעת במערכה מול איראן, מחייבת אותנו להתמודד לא רק עם שאלות של ביטחון אישי, אלא גם עם מורכבויות משפטיות, רכושיות ותכנוניות. 

הפגיעה בתשתיות אזרחיות, במבני ציבור ובבתי מגורים מעלה שאלות משפטיות מורכבות ובלתי שגרתיות, במיוחד בתחום דיני התכנון והבנייה. בעוד שחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") לא נועד לעסוק באופן פרטני במצב של לחימה רחבת היקף, יש בו ובדין המשלים מנגנונים אשר מתמודדים עם המשמעויות של נזקי מבניים הנגרמים עקב פעולות איבה. 

במאמר זה נסקור את עיקרי ההסדרים המשפטיים החלים על נזק תכנוני-פיזי למבנים אזרחיים בעת מלחמה, נבחן מי נושא באחריות לשיקום, אילו היתרים נדרשים לבנייה מחודשת, ומה הדין ביחס להיטל השבחה בגין הבנייה החדשה.

בחינת הנזק
כשמבנה נפגע באופן משמעותי, הסמכות המקצועית הראשונית להערכת הסיכון ולביצוע ההריסה (אם נדרשת) היא של פיקוד העורף (להלן: "פקע"ר). הפקע"ר מפעיל מהנדסי חירום מטעמו ומבצע בחינה הנדסית של יציבות המבנה. אם המבנה אינו ראוי למגורים או מסכן את הציבור, ניתן להורות על פינוי ואף על הריסה מיידית. הרשות המקומית והוועדה המקומית נדרשות לשתף פעולה עם הפקע"ר לצורך יישום ההנחיות, אך הן אינן הגורם המקצועי הקובע בעניין. 

במקרים של קריסה חלקית או הריסה יזומה לצרכי בטיחות, האחריות לביצוע בפועל עשויה לעבור לידי הרשות המקומית, לפי תאום עם הגורמים הממלכתיים.

האחריות לשיקום והקמה מחדש של מבנים שנהרסו

אחריות המדינה – חוק מס רכוש וקרן פיצויים
המסגרת המרכזית לפיצוי בגין נזק ישיר למבנים עקב פעולות איבה מוסדרת בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א–1961. החוק קובע כי מי שרכושו ניזוק כתוצאה ישירה של פעולת איבה, זכאי לקבלת פיצוי מהמדינה. סעיף 1 לחוק מגדיר "פעולת איבה" באופן רחב, לרבות מתקפה ישירה, ירי טילים או הפצצה, כאשר אין דרישה שהמבנה יהיה יעד צבאי או שסמוך לו התרחש קרב.

הפיצוי כולל גם עלויות שיקום ושחזור של המבנה, לעיתים עד כדי מימון מלא של בנייה מחדש בהתאם לסטנדרט הקודם. עם זאת, אין מדובר בזכות אבסולוטית – יש לבדוק כל מקרה לפי קריטריונים של רשות המסים ומחלקת הפיצויים.

אחריות בעל הנכס – היבטים קנייניים
למרות הזכאות לפיצוי, האחריות הבסיסית להובלת התהליך התכנוני והביצועי של שיקום המבנה מוטלת בעל הקרקע או בעלי הדירות, לפי מבנה הזכויות. כאשר מדובר בבית משותף, ייתכן שיהיה צורך בהחלטות של נציגות הדיירים או ועד הבית לצורך קידום תוכנית לשיקום.

היתרי בניה והליך תכנוני לאחר הרס של מבנה – האם נדרש היתר חדש?

בהתאם לסעיף 145 לחוק, כלל האצבע הוא – כי כל בנייה טעונה היתר. המחוקק לא הבחין בין בנייה חדשה לבין "שחזור" זהה של בניין קיים או "הריסתו והקמתו שנית" – ובכלל המצבים נדרש קבלת היתר חדש. 

גם הפסיקה קבעה שגם במקרים שבהם מדובר בפעולות שיקום שנועדו להשיב את מצב הנכס לקדמותו, או בתיקון מבנה אשר הריסתו כליל אינה נדרשת, יש לקבל אישור מהוועדה המקומית לחידוש ההיתר שעל פיו הוקם המבנה המקורי.  

על פי סעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), בקשה להיתר בניה תוגש ותיחתם על ידי המבקש – עורך הבקשה, מתכנן שלד הבנין, בעל זכויות בנכס והאחראי לביקורת. כלומר, האחריות להוצאת ההיתר מוטלת על כתפי בעלי הזכויות בנכס. 

הסמכות לבחינת הבקשה להיתר ולמתן ההיתר מוקנית לוועדה המקומית ולשם כך הוענק לה שיקול דעת נרחב‏.‏ עם זאת, כאשר בקשה להיתר, תואמת את הוראות הדין – הופכת סמכות הוועדה המקומית למתן היתר לסמכות שבחובה, למעט מקרים נדירים וחריגים. כאשר המבקשים מבקשים לבנות בהתאם לתב"ע, בקשה כזאת – בהיעדר טעם מוצדק לסרב לה, הופכת את הסמכות שבידי הוועדה לסמכות שבחובה, ועליה לאשר את מתן ההיתר. 

ככל שהשיקום מבוצע בהתאם לתכנית התקפה החלה על המקרקעין (ולא נדרש שינוי ייעוד או תוספות חריגות), מדובר בהליך רישוי "פשוט" יחסית, אך עדיין כזה שדורש ליווי מקצועי, אישור מהנדסים, תכניות מדויקות ועמידה בתקנים הנדרשים – לרבות תקני ממ"דים, בטיחות אש ונגישות.

במקרים שבהם מתבקשת הגדלה של הבניין, תוספות בנייה, קומות נוספות או שינוי ייעוד (למשל הפיכת מחסן לדירה), ייתכן שהבקשה תיחשב ל"פעולה משביחה" – ומכאן נגזרת גם שאלת היטלי ההשבחה.

היטלי השבחה – האם קם חיוב בהיטל השבחה בגין בניית הבניין מחדש?
סעיף 196א לחוק התכנון והבנייה יחד עם התוספת השלישית לחוק קובעים, כי בעל מקרקעין שחלה עליהם תכנית, הקלה או שימוש חורג אשר מעלים את שווי הנכס – חייב בתשלום היטל השבחה בשיעור של 50% משווי ההשבחה.

כאשר מדובר בשיקום של מבנה שנהרס, קיים הבדל מהותי בין בנייה זהה אשר בנייתו משמרת את מצב הזכויות ערב הפגיעה במבנה, ובין שדרוג או שינוי. ככל שהבנייה נעשית במדויק לפי התכנית הקיימת, ולא נוצרת השבחה של ממש – אין חובת תשלום היטל השבחה. לעומת זאת, אם במסגרת השיקום מתווספים שטחים, מוסבות קומות, מוגדל מספר הדירות או שנעשה שימוש תכנוני חדש – ייתכן שיהא מדובר בהשבחה החייבת בהיטל. 

הדבר מקבל משנה תוקף, לאור העובדה שבעת תכנון מבנים חדשים – גם אם הם מהווים שחזור – חלה חובה לעמוד בתקנות מיגון מעודכנות. לפי תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית ממ"דים), יש חובה לבנות בבניינים חדשים ממ"דים תקניים. בהתאם לכך, סביר שיהיה צורך להוסיף מרחבים מוגנים למבנים שלא היו בהם כאלה קודם. לעיתים, הדבר אף ידרוש התאמות תכנוניות משמעותיות בשטח מגרש. 

ככלל, בהתאם לחוק, הוספת ממ"ד פטורה מתשלום היטל השבחה – כל עוד הממ"ד הוא בגודל המינימלי הנדרש לפי התקן (כיום, 9 מ"ר). עם זאת, במקרים שבהם תוספת הממ"דים הינה מחוץ לקווי הבניין (והיה ניתן לבנות את הממ"דים בתוך קווי הבניין), אזי הדבר עולה בגדר "שיפור תכנון" והוא יחוב בהיטל השבחה מופחת. 

לכן, מומלץ מאוד לקבל חוות דעת שמאית מקדימה ולבחון את ההיבטים הכלכליים והמשפטיים של בניית הבניין מחדש.

לסיכום, התמודדות עם הרס מבני מגורים כתוצאה ממלחמה מעוררת סוגיות כבדות משקל בתחום התכנון והבנייה. אנו ממליצים להיוועץ במשרד עו"ד המתמחה בדיני תכנון ובנייה ובהתחדשות עירונית אשר ילווה את בעלי הזכויות בתהליך, ולהסתייע באדריכל ומהנדס לשם ליווי ההליך התכנוני ועמידה בדרישות ההנדסיות הכרוכות בהליך. 

*הכותבים הם עוה"ד שחר לוינזון ואלינור פלמה, ממשרד יוסף ישורון עורכי דין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן