פערים של עשרות אחוזים בין נתוני הלמ"ס למציאות בשטח

אחת הטעויות הגדולות של הערכות למ"ס במחירי הדיור למכירה ולהשכרה, זאת תוך דגש על דירות יד שנייה, הינה בכך שהסוקרים הגיעו לנתונים שהינם בפועל ממוצע בין דירות שאינן מתוחזקות כלל. ההבדלים, על פי בדיקת רוחב שערכנו במהלך השנתיים האחרונים, הינם משמעותיים ביותר ומגיעים עד לעשרות אחוזים הבדל בין דירה משופצת בבניין מתוחזק היטב לבין דירה באותה שטח ואותו מספר חדרים, אבל מוזנחת וממוקמת בבניין בו המערכות מיושנות ועל סף קריסה. 

לכן גם אם ממוצע המחירים של למ"ס בדירות יד שנייה, הן למכירה והן להשכרה, הינו נכון סטטיסטית, הוא מטעה בעליל את קהל הרוכשים והשוכרים הרחב המתעניינים בשוק היד שנייה.

הפתרון שאותו הנני מציע לבעיה זו הינו פשוט בתכלית: למ"ס תקבע קריטריונים אחידים לדירות יד שנייה, שלפיהם שווי הנכס המיועד למכירה או להשכרה, יעלה או ירד בכך וכך אחוזים.

לדוגמא, אם מדובר בדירה משופצת לעילא ו ולעילא בבניין מתוחזק, השווי שלה יהיה 10-12 אחוזים מעל הממוצע ולהיפך, אם הדירה תהיה מוזנחת בבניין מתפורר, השווי יהיה 10-12 אחוזים פחות מהממוצע.

שיטה זו, אגב, דומה המובנים רבים לשיטת חישוב שווי של רכב יד שנייה, שנקבעת לא רק על פי שנת הדגם, אלא גם על פי איזו יד הרכב, מהו הקילומטראז' שלו, מה מצבו החיצוני והמכני ומשתנים נוספים.

ובפועל, אם נביא לדוגמא את העלייה של 20 אחוזים בקירוב שהייתה במחירי הדיור, כולל דירות יד שנייה, במהלך 2022, הרי שנמצא כי בדירות טיפוסיות בנות 20-23 שנה שאינן משופצות ומשודרגות שהינן ללא חברת ניהול ואחזקה סבירה, העלייה הייתה מתונה בהרבה, כ-8-10 אחוזים בלבד.

לעומת זאת אם נפלח את אותן דירות, לדוגמא דירות בנות 4 חדרים בצפון תל אביב, ונבדוק אך ורק דירות משודרגות ושבאותו בניין פועלת חברת ניהול ואחזקה, נמצא כי בממוצע עלו במחירים בכ-25 בקירוב, כלומר, כ-15 אחוזים לפחות יותר מדירות מקבילות שאינן מתוחזקות כהלכה.

לדוגמא, בשורה ארוכה של בניינים בל' החדשה שמעבר לירקון, אזור הנחשב לכל הדעות ליוקרתי, מצאנו פערים של 15-20 אחוזים ברמות מחירי העסקות שבוצעו בשנתיים האחרונות בבניינים מקבילים לחלוטין, שנבנו באותו הזמן בדיוק והנראות והמפרט שלהם הייתה זהה לחלוטין בראשית הדרך, בשנות ה-90 של המאה שעברה.

מעניינת במיוחד העובדה שמה שנכון למחירי עסקות מכירת דירות יד שנייה, תואם כמעט לחלוטין גם דירות להשכרה. חשוב להזכיר כי נכון להיום קרוב ל-30 אחוזים מהישראלים מתגוררים בשכירות, כלומר כמעט כל משפחה ישראלית שלישית.

אין זה סוד שבמהלך השנה האחרונה עלו מחירי השכירות על פי נתוני למ"ס בשיעור שהינו  ללא תקדים והגבוה ביותר בפלח שוק זה מזה 15 שנה. על פי אותם נתונים מחירי השכירות עלו בממוצע ב-2022 בכ-5 אחוזים בדירות שבהן נותרו אותם שוכרים, אולם בדירות שבהן הסתיים חוזה השכירות דמי השכירות עלו בשיעור ממוצע של 9.3 אחוזים.

מעבר לעלייה זו ב-2022, עלו מחירי השכירות בכ-5 אחוזים במהלך הרבעון הראשון של 2023, ינואר, ובשיעור כולל של כ-14 אחוזים ויותר באותן דירות שבהן הסתיים החוזה.

אולם, וזה אולם גדול, גם כאן על פי הבדיקה שלנו מדובר בממוצע(!) בין דירות יד שנייה שהיו ממקומות בבניינים לא משופצים ושבהן לא פעלה חברת ניהול סבירה, זאת עומת בניינים מטופלים. מתברר כי בבניינים הלא מטופלים העלייה הייתה מתונה בהרבה, כ-5-6 אחוזים, זאת שעה שבבניינים "מתוקתקים" העלייה הייתה בשיעור של 20 אחוזים בקירוב.

ובמילים אחרות, דווקא בעידן המתאפיין בעליות מחירי דיור בלתי פוסקות, הן למכירה והן להשכרה, השקעה בשיפוץ ושדרוג חזות הבניין ובד בבד בחברת ניהול המקפידה לא רק על הניקיון השוטף באותו בניין, אלא גם בטיפול בכל המערכות, גנרטור חירום, דרך מעליות מהירות וכלה בחדר בטחון תקין, יש לה ערך כלכלי שלא יסולא בפז בתשואת ערך הדירה, בין אם מדובר בדירה למגורים או בדירה להשכרה.

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים, יו"ר ובעלי חברת עידן ש.נ.י

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: אמיר רוזנבלום חברת עידן ש.נ.י