עו"ד תמר גבור // צילום: חן ליאופולד

לא לומדים מטעויות: המדינה משקיעה ב"פילים לבנים"

טעויות שנעשו בשנות ה-50 וה-60, שהפכו "ערי עתיד" דוגמת כרמיאל וערד ועוד עשרות רבות ל"עדרי פילים לבנים" שאינם מגיעים אל השוקת המובטחת, חוזרות על עצמן כעת. וביתר שאת: המדינה משקיעה מיליארדים במתחמי ענק, רובם הגדול בפריפריה, זאת במקום להשקיע בפיתוח עירוניות כשהלכתה

מגדילים 19.05.2019

תמונה: עו"ד תמר גבור // צילום: חן ליאופולד

מאת: עו"ד תמר גבור

בשורה למטיילים: לא צריך יותר לקנות כרטיס בשביל לטוס לטנזניה או דרום אפריקה ולחזות בעדרי פילים בספארי. עדרי פילים שכאלה, רובם ככולם לבנים, הולכים ונבנים ברבבותיהם בכל רחבי ארצנו הקטנטונת, החל מכרמיאל, נצרת עילית עפולה והקריות בצפון, דרך חריש וראש העין במרכז ועד לאשקלון וקריית גת בדרום. טורים, טורים של בניינים חדגוניים, חלקם מגדלים גבוהים בני עשרות קומות, הניצבים לאורך שדרות רחבות שמגיעות מ"שומקום" ל"שומקום". ללא עירוב שימושים. ללא סיכוי כלשהו שכאן יתפתח אי פעם מרכז עירוני, "דאון טאון", כפי שחייב וצריך להיות בכל עיר מתפתחת המכבדת את עצמה.

לצערי אין זו הפעם הראשונה שטעות אסטרטגית זו מתבצעת על ידי מקבלי ההחלטות, בין אם מדובר בפקידי ממשלה ובין אם מדובר באדריכלים ומתכנני ערים. רוב רובן של הערים החדשות שהוקמו בשראל במהלך שנות המדינה, ובעיקר בשני העשורים הראשונים שלה, סבלו מאותה בעיה של העדר תפיסה עירונית מתבקשת, לא רק של עירוב שימושים, מגורים, תעסוקה, מסחר, קניות ובילוי, אלא גם תבנית הערים עצמן, שהינה חדגונית לעילא ולעילא, נעדרת כל חשיבה יצירתית, מה שהופך אותן במקרה הטוב ל"ערי שינה" ובמקרה הפחות טוב ל"פילים לבנים", בניינים ריקים ומשמימים, חלקם הגדול בבעלות משקיעים, מקצתם כאלה שלא היתה להם כל ברירה אחרת, ומתאפיינים באחוז שוכרים גדול במיוחד.

כמשרד שמלווה במשך עשרות שנים פרוייקטים נדל"ניים, אני רואה בתפיסה זו אנטי תיזה מוחלטת, אפילו בעייתית, ל"עירוניות נכונה". אין זה סוד שרוב הערים המוצלחות אצלנו הינן, לא במקרה, ערים ותיקות, שתוכננו מהמסד ועד לטפחות כערים בעלות חיוניות ו"וייב" עירוני. תל אביב, כמובן, הינה דוגמא מצויינת לכך, אולם אפשר להביא כדוגמא לא רעה גם את אשדוד, עיר שתוכננה בשנות ה-50 של המאה שעברה, שבניגוד גמור לרוב "ערי הפיתוח" שמראש תוכננו כערים קטנות ללא חשיבה קדימה, היא תוכננה מראש עם בסיס תעסוקתי מעולה, כולל נמל גדול ועמוק מים, איזור תעשייה ותעסוקה משמעותי וכן "דאון טאון" עירוני שוקק חיים, הן בשכונות הותיקות בצפון העיר והן ב"סיטי" שתוכננה בשנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה. אולם הדוגמאות של תל אביב ואשדוד, ואולי עוד מספר דוגמאות מצומצם, הינו בבחינת "יוצא מן הכלל" שאיננו מעיד על הכלל.

טעויות שנעשו בשנות ה-50 וה-60, שהפכו "ערי עתיד" דוגמת כרמיאל וערד ועוד עשרות רבות ל"עדרי פילים לבנים" שאינם מגיעים אל השוקת המובטחת, חוזרות על עצמן כעת. וביתר שאת: המדינה משקיעה מיליארדים על גבי מיליארדים, וללא תוחלת, באותם מתחמי ענק, רובם הגדול בפריפריה, זאת במקום להשקיע את אותם תקציבים באופן מושכל בפיתוח עירוניות כשהלכתה. אם אותם תקציבים, לדוגמא, היו מושקעים בשדרוג מרכזי אותן ערי פריפריה, בין אם באמצעות התחדשות עירונית ובין אם באמצעות בנייה חכמה של שימושים מעורבים בשטחים ריקים הנמצאים בהן בשפע, התוצאות היו ללא ספק טובות הרבה יותר.

בד בבד נשאלת השאלה כיצד זוג צעיר ממוצע עם שניים-שלושה ילדים, יוכל להתקיים באותן שכונות משמימות, שעה שנופלים עליו מידי חודש בחודשו כאבני ריחים כבדו מנשוא גם משכנתא ענקית וגם הצורך להחזיק שתי מכוניות על מנת להגיע למקום העבודה המרוחק מאותה שכונה ואותה עיר, זאת בהעדר תחבורה ציבורית סבירה? וכיצד, אם בכלל, יתנהלו חיי הקהילה באותן שכונות? איך יתבצע החיברות בין התושבים ואיזה אופי יהיה לוועדי אותן שכונות?

אני רואה בנקודה זו אבן בוחן להצלחה או אי הצלחה של עיר, שכונה, מתחם או בניין. על מנת לייצר חיי קהילה כהלכתם וליצור דינמיקה חיובית של תושבים מרוצים, מחוברים האחד לשני וגאים בעירם, יש צורך שה"אח הגדול", קרי המדינה, תדאג לכך מראש. והרושם, כך נראה, שלא חשבו על כך מספיק. וזה חבל.

*כותבת המאמר הינה עו"ד תמר גבור ממשרד עורכי-הדין גבור המתמחה בנדל"ן, בתים משותפים, שימור מבנים והתחדשות עירונית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

הפרויקט שחזר לחיים

כיצד מקדמים פרויקט תמ"א כאשר אחת הדירות רשומה על שם חברה שנמחקה בשנת 1978? ומי ישלם אגרות בסך...
מגדילים 17.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות