לא תיוותר לקבלנים ברירה אלא להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי שלא לזכאים, והתוצאה היא שהשוק יעלה ולא ירד כפי שהמדינה רוצה // ראיון עם אלי אביסרור
"שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בחוסר ודאות מזה תקופה ממושכת, מדובר במצב חירום. ליזמים אין ודאות תכנונית, אין מהלכים אופרטיביים להגדלת היצע הדירות הכולל בשוק, רוכשי הדירות לא מקבלים מענה למצוקות שלהם שבאות לידי ביטוי במחירי דירות גבוהים ובמחסור בקורת גג בכל הארץ, וקבלני הביצוע נמצאים בסכנה קיומית על רקע אירועי מאקרו שאמנם לא בשליטת המדינה, אך כאלה שהיא בהחלט יכולה לסייע בהם על מנת לעזור לשוק כולו ולפעילים בו", כך מתאר את המציאות הנוכחית אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ומ"מ נשיא התאחדות בוני הארץ.
לשאלה האם התוכניות שמקדמת המדינה להתמודדות עם משבר הדיור בארץ אינן יעילות, הוא משיב: "בבחינה של העשור האחרון, ניתן לראות בבירור כי כל התוכניות הממשלתיות לא הוכיחו את עצמן במאבק נגד משבר הדיור. אפילו להיפך, הן גרמו להידרדרות ולהעמקה של המשבר. בזמן שהזוגות הצעירים משלמים כיום את המחיר של תוכנית מחיר למשתכן שהביאה בסופו של דבר לעליית מחירים, המדינה משיקה עוד מאותו הדבר בדמות תוכניות "מחיר מטרה" או "מחיר מופחת". די לתוכניות כאלה אשר אינן באמת משפיעות על השוק".
מה ההשפעה של התוכניות על היזמים?
"תוכניות כאלה רק מחייבות את הקבלנים להציע לזכאים דירות במחיר מסובסד, אך כדי לעשות זאת מבלי להפסיד וללא סיוע ממשלתי, לא תיוותר לקבלנים ברירה אלא להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי שלא לזכאים, והתוצאה היא שהשוק יעלה ולא יירד כפי שהמדינה רוצה. 'דירה בהנחה' מבוססת על שיטת מכרזים שאינה מתאימה למציאות של היום, היא נשענת על מחירים שהיו לפני שנתיים ולא לוקחת בחשבון שמחירי הדיור זינקו בשנתיים האחרונות ביותר מ-15%. במקום לחייב את הקבלנים לספוג את ההנחות בעצמם, המדינה צריכה להכניס את היד לכיס כדי לאפשר לקבלנים באמת להציע מחירים נמוכים יותר, ואז לממן בעצמה מענקים לזוגות הצעירים ולמשפחות, או לתמרץ אותם להעתיק מגוריהם לפריפריה (לצפון או לדרום הארץ) תמורת סיוע כלכלי ממוקד וכדומה".
איך והאם לדעתך המדינה כן צריכה לסייע לזכאים לדיור?
"לא ייתכן שכל הזכאים הם באותה רמה מבחינת המדינה, אין חלוקה לפי רמת הכנסה אלא פשוט נדרשת עמידה בתנאים הכלליים של התוכנית. יש לערוך חישוב זכאות לפי ניקוד המבוסס על יכולת ההשתכרות, ובקרב אלה עם הניקוד הנמוך ביותר, המדינה צריכה לערוך הגרלה ממוקדת לכמות מינימלית של דירות בכל שנה, שאותן היא תתחייב לרכוש מהקבלנים ולייעד אותן למעוטי היכולת שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. ביחס ליתר הזכאים על המדינה לקבוע את גובה ההנחה ואז הם יקבלו אותה הישר מהקבלנים.
באופן כללי כל תוכניות הדיור בהנחה למיניהן אינן יעילות, וזה הוכח כבר ב-5 שנות מחיר למשתכן. במקום זאת המדינה צריכה פשוט מאוד להציף את השוק בדירות ולהגביר את קצב שיווקי הקרקעות ליזמים בכל הארץ".
יכול להיות שהקלות בבירוקרטיה הם אשר "ישחררו את השוק לחופשי"?
"לדאוג לשחרור הרגולציה המחמירה ולטיפול מיידי בכל החסמים הבירוקרטיים – לקצר את משך התקופה לקבלת היתרי בנייה ולזרז משמעותית את כל הליכי התכנון ששוברים שיאים במדינת ישראל. מזה שנים רבות דובר והובטח לפעול לייעול המצב, אך ללא הועיל. בכלל, עדיף ורצוי שהמדינה תתייעץ עם התאחדות הקבלנים בוני הארץ באשר לתוכניות לענף, אנשי המקצוע שבונים בפועל יתנו לה את התמונה המלאה של המצב בשוק. הרי אין חכם כבעל ניסיון".
איפה נדרש שינוי בתפיסת הממשלה?
"המדינה לצערי חזרה לספסר במחירי הקרקעות שבבעלותה – והיא מקדמת ומעודדת שיטת מכרזים של 'כל המרבה במחיר', זה לא בריא לשוק ואף עלול לסכן מאוד את הקבלנים במקרה שהמחירים לא יעלו בהתאם לתימחור הצעותיהם במכרזים. ליברמן נתן דגש על עצירת השתוללות מחירי הקרקעות על ידי הצבת מחיר מקסימום לקרקע, כולי תקווה שזה אכן יסייע לשוק.
סוגיה מצערת נוספת שעל המדינה לטפל בה באופן מיידי, היא הסכנה הקיומית בה נמצאים קבלני הביצוע על רקע עליית מחירי תשומות הבנייה. בשנתיים האחרונות חלה עלייה של עשרות ואף מאות אחוזים במחירי חומרי הגלם לבנייה כמו הברזל, הנחושת, השיש, העץ ועוד, והקבלנים שנמצאים בחוזים סגורים עם המדינה נאלצים לספוג את עליית המחירים ללא כל פיצוי מצד המדינה.
מדובר בקבלני ביצוע שהחוזים שלהם מול העיריות, החשב הכללי ושאר משרדי הממשלה, אינם צמודים למדד תשומות הבנייה, ואין להם שום פיצוי בגין הזינוק במחירי התשומות, שהגיע בתחילה בגלל משבר הקורונה שגרם למחסור חמור בחומרי גלם ולעיכוב בהובלות המוצרים, ושאת השפעותיו אנו מרגישים בשוק עד היום, ובחודשים האחרונים המלחמה בין רוסיה לאוקראינה גרמה אף היא לזינוק במחירי התשומות שמתווסף לעלייה הקודמת.
לתפיסתי המדינה מחוייבת להתחשב בשני האירועים האלה ולפתוח את החוזים שערכה עם קבלני הביצוע, להצמידם למדד תשומות הבנייה ולחשב את הפער בין מחירי התשומות לפני הקורונה ולמחירים כיום, ולפצות את הקבלנים על הפער, תוך הכרה שזה אירוע משנה סדרי עולם ויש להתייחס אליו ככזה.
קבלני הביצוע נאלצים כיום לקיים את החוזים ולבצע את העבודות במחירי הפסד. אם המדינה לא תעשה שינוי מיידי – יהיה כאן גל של פשיטות רגל של קבלני הביצוע ותוך שנתיים-שלוש לא תישאר אף חברת ביצוע, כולן יקרסו".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
