הכה את המומחה: כל מה שצריך לדעת על ניהול הליכי רישוי בבקשות להיתרים

לכאורה זה אמור להיות פשוט, כדי לבנות פרויקט נדל"ני בישראל ישנו סדר פעולות ברור:  יש לאשר בוועדות התכנון תוכנית בנייה – תב"ע, אשר קובעת זכויות בנייה ושימושים לכל קרקע ונכס; לאחר מכן יש לקבל היתר בנייה מהוועדות המקומיות ולממש את הזכויות בפועל – לבנות את הפרויקט בהתאם לקבוע בהיתר. בסוף הבנייה מקבלים תעודת גמר/טופס 4 בגין הבנייה שנעשתה עפ"י ההיתר – ומאכלסים. "על פניו מדובר בסדר פעולות פשוט ודי מסודר, אך במציאות לא הכל כל כך פשוט", אומר יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, בראיון ל"מגדילים".
לשאלה עד כמה זה קשה ומורכב בפועל, הוא משיב: "נתחיל מזה שכבר בהיתר הבניה, כמעט 80% מהבקשות, הינן עם 'הקלות'. זאת אומרת, מבקשים לקבל היתר לבניה של משהו שלא אושר בתב"ע. הליך זה כרוך בבדיקות רבות, אישור בוועדת תכנון עיר- מליאה, בפרסום, השבחה נוספת והתנגדויות, מה שהופך אותו לכלל לא וודאי. זה מאריך את הליך קבלת ההיתר בערך פי שלוש".
עוד לדבריו, המערכת כלל לא בנויה לטפל בבקשות להקלות. "הוועדות המקומיות לתכנון ובניה כלל לא בנויות לטפל בבקשות להיתרים עם הקלות, אלא לבקשות להיתר על פי התב"ע. לאחרונה אושר בממשלה תיקון לחוק התכנון והבניה לפיו לא יינתנו הקלות החל מ-2023. כולי תקווה שזה יגרום ליזמים לבנות ללא דיחוי פרויקטים על פי התכניות החלות, וועדות יוכלו להנפיק את ההיתרים במהירות יחסית גבוהה", אומר צ'ודנר.
אם לא די בכך, לצד הבקשות להקלות הוועדות המקומיות צריכות לטפל גם בשימושים חורגים ובחריגות בנייה, שלטענתו מעמיסות עליהן הרבה מעבר למה שהן מסוגלות לקבל – דבר המביא לעיכובים של שנים במתן ההיתרים.
"זה נדיר מאוד שבשטח יש מצב זהה למה שאושר בהיתר", אומר צ'ודנר, "האם יש בניין מגורים שלא סגרו בו מרפסות? נבנתה פרגולה? מחסן שהפך למשרד? שינוי חנות או סגירת מעבר בקניון? סככה או מיכל באזורי תעשייה? במהלך השנים, קל יותר לבקש סליחה מאשר רשות!
"זאת גם המציאות המאתגרת שבאחריות רשויות מקומיות. הרשויות עסוקות באכיפה, במתן היתרי שינויים לפרויקטים והסדרות ושינוי יעוד עקב חריגות, הליכים משפטיים, דיונים רבים מיותרים ועוד ועוד. זאת במקום לפנות משאבים לאישור מהיר של פרויקטים חדשי, יחידות דיור, פיתוח ערים והסביבה וכו׳".

האם יש שוני בין רשויות בהקשר של מתן ההיתרים?
"בהחלט יש שוני בין הרשויות. בערים שבהן הביקוש לדירות ותעסוקה גבוה יותר ומחירי הקרקע יקרים יותר ושפוטנציאל ההשקעה בהן גדול, הכוח של הרשות המקומית מול יזמי הנדל"ן גדול יותר. רשויות אלה מסוגלות לקדם היתרי בנייה באופן מהיר, אך גם לדרוש לא מעט לטובת התושבים והעיר. מנגד, ברשויות עם פחות כוח השפעה, המצב שונה. הן פחות יכולות לדרוש, אך לעיתים עיכובים שם נובעים מסיבות אחרות. באופן כללי אני סבור כי אין רשות שעובדת בצורה מושלמת ויכולה לשמש דוגמה ליתר. כל רשות צריכה להשתפר משמעותית ולהגדיל את היעילות, וגם את השקיפות כפי שהן מחויבות בחוק אך לא באמת עושות". 

מה אפשר לעשות כדי לייעל את הליכי הרישוי ולקצר את משכי הזמן?
"ראשית, אני מקווה כי ביטול ההקלות יעשה את השינוי המיוחל. אני סבור גם כי יש לבצע קוסטומיזציה להיתרי הבנייה – לעשות רישוי מותאם מהות, לא מותאם הליך. צריך להבין את התהליכים שנדרשים לקבלת היתרי בנייה וליצור מסלולים שונים לסוגי היתרי שונים וכך לקצר ולייעל את הליכי הרישוי. יש להגביר גם את האכיפה על עבריינות נדל"ן ולהחמיר את הסנקציות נגד עברייני הבנייה. יש לעשות חינוך שוק לקבלת היתרים לפי תב״ע ולבנות בדיוק על פי ההיתר".

לסיכום, תסביר מה זה "ניהול הליכי רישוי" ולמי זה טוב?
"ניהול יעיל של הליכי רישוי וסטטוטוריקה עשוי להוביל לקיצור משמעותי במשך הזמן לקבלת ההיתר, שמביא לחיסכון גדול בזמן ובכסף. הניהול מתבטא בבדיקות היתכנות ובניית אסטרטגיית רישוי בטרם יוצאים לדרך, בקידום התב"עות מול הוועדות המחוזיות והמקומיות, מהשלב הראשוני דרך היתר הבנייה ועד למתן טופס 4 או תעודת הגמר.
הניהול מאפשר גישור על הפערים בין מוסדות התכנון והרשויות לבין היזמים והמתכננים, הוא מאפשר קביעת לו"ז לקבלת ההיתר שמגביר את הוודאות, מספק תמונה ברורה לגבי העלויות הנדרשות בפרויקט והמימון הנדרש, ובעזרתו ניתן לבנות אסטרטגיה תכנונית ולהקצות את המשאבים המתאימים ליישומה. לבסוף, יש השפעה רבה על המימון. בפרויקט שמסכם מימון בנקאי בתחילת הדרך ל-3 שנים קדימה ושחרור ערבויות בסיום הבניה, כל חודש שנחסך בזמן לקבלת ההיתר או שחרור ערבות חוסך לא מעט עלויות. לרוב מדובר בצמצום זמן של חודשים רבים".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: