banner
אייל בהרי // מאיר דקל
אייל בהרי // מאיר דקל

לתגמל את העיריות באופן הרבה יותר נדיב על ארנונה למגורים

"הפתרון להתנעת תמ"א 38 איננו באמצעות תכנית חלופית, אלא באמצעות התנעת משרדי הממשלה לפתוח עמוק עמוק את כיסם" – על 3 הצעדים הנדרשים לביצוע מיידי // דעה

אייל בהרי 20.04.2022

אין ספק שכניסתה של איילת שקד לתפקיד שרת הפנים, עוררה רוח חדשה ומרץ רב במשרדים המאובקים של בניין המשרד בירושלים. כוונותיה ללא ספק טובות וגם מקצת מהרעיונות שלה אינם רעים כלל ועיקר.
אולם, מבחן התוצאה הוא זה שכידוע קובע בסופו של יום וממה שאני וחבריי רואים במהלך השנה האחרונה, שום תוצאה משמעותית אינה ניכרת לעין.
אין זה מקרה, לדוגמא, ששקד נאלצה לאחרונה  להודיע על הארכת תמ"א 38 בשנה אחת נוספת, זאת מהטעם הפשוט שהבינה מפקידי משרד הפנים שהצעותיה החלופיות לתמ"א, ספק רב אם ימומשו, בוודאי לא בטווח הנראה לעין.
לכן, לצערי הרב, הארכת התמ"א בשנה אחת נוספת הינה לדידי בבחינת "הצלם הוא עירום", לבוש וירטואלי לתוכנית שהפכה לחסרת כל תוכן ממשי, כשבד בבד גם תוכנית שקד הינה בבחינת מילים יפות ללא סיכוי הצלחה ריאלי.

במאמר זה אתייחס עוד לרעיון של שקד לקיצור ופישוט הליכי תמ"א 38 שעלה על המדוכה לפני חודשים אחדים. על פי רעיון זה יבוצעו הליכי הרישוי והתכנון בו זמנית, הזמן לאישור והתחלת כל פרויקט יתוחם לשנתיים וכן יהיה שיתוף פעולה מלכתחילה בין צוות של העיריה, משולב בנציגות הקבלנים. כמו כן הועלו בהצעת שקד נושאים חשובים דוגמת הרחבת הזכויות של הקבלנים בתמ"א 38 וכן רף של לא יותר מ-25 אחוזים היטל השבחה.
אינני מזלזל כלל ועיקר בהצעת שקד, יש בה לא מעט היבטים חדשים וחיוביים, אולם בפועל ולצערי הרב, היא נכנסת מלכתחילה אל תוך שדה מוקשים בעייתי. תכנית זו אינה אפקטיבית מכמה סיבות:

ראשית, כל עירייה וכל רשות מהווה "קריית הוותיקן", מעין מדינה בתוך מדינה שלה החלטות וחוקים משלה. אפריורי, היכולת של משרד ממשלתי לכפות החלטה על 79  העיריות ו-255 רשויות מקומיות הינו שואף לאפס.
שנית, מלכתחילה נקודת המבט של העיריות הפוכה לחלוטין מזו שלנו, היזמים והקבלנים. לדוגמא, רוב רובן של העיריות, אם לא כולן, מעדיפות מלכתחילה  בנייה לעסקים, משרדים ומסחר, זאת בשל הארנונה הגבוהה הרבה יותר, על ני בנייה למגורים.
שלישית, גם כל נושא המשולש דיירים-יזמים-עירייה, לא יוכל לטעמי להיפתר פתרון אינסטנט על ידי קביעה שרירותית של הקמת גוף משותף ליזמים ופקידי העיריה. והיכן, לדוגמא, יהיו הדיירים בקונטקסט הזה?
וישנם, כמובן, מוקשי נוספים שהיריעה קצרה מלפרטם. אני מכנה את החלטת שקד "לחפש את האור מתחת לפנס", זאת מהטעם הפשוט שקיים פתרון הרבה יותר נכון ואפקטיבי שעליו יש לתת את הדעת.
רביעית, גם השיפורים, לכאורה, בכל נושא היטלי ההשבחה ברף של עד 25 אחוזים, הופכים עדיין את רוב הפרויקטים של תמ"א 38 ללא כדאיים כלכלית ליזמים, להוציא אולי פרויקטים הממוקמים בצפון הישן של תל אביב וכן במיקומים מועטים נוספים שבהם ערך הקרקע יקר במיוחד.

לטעמי אין זה מקרה שפקידי משרד הפנים, מראש, הבינו שהסיכוי להעברת תכנית זו נמוך ביותר, ועל כן הציעו כפשרה להאריך בינתיים את תוקף תמ"א 38 לעוד שנה נוספת, פשרה שהינה הרע מכל העולמות.
הפתרון להתנעת תמ"א 38 איננו באמצעות תכנית חלופית, אלא באמצעות התנעת משרדי הממשלה, ובראש ובראשונה האוצר והפנים, לפתוח עמוק, עמוק את כיסם. 3 הפעולות המומלצות הינן כדלקמן:

פעולה ראשונה, לממן עבור העיריות את התשתיות המשלימות. פעולה זו לבדה, תהיה מנוף להרבה יותר פרויקטים של תמ"א שייצאו לדרך.
פעולה שנייה, לתגמל את העיריות באופן הרבה יותר נדיב על ארנונה למגורים, זאת משום שנכון לעכשיו הארנונה לעסקים דווקא גבוה בהרבה.
פעולה שלישית, להפסיק אחת ולתמיד את חוסר הבהירות לגבי המשך התמ"א. להודיע מיידית על המשך התוכנית לפרק זמן בלתי מוגבל.

ונזכיר, לסיום, כי מדובר לא רק בתוספת משמעותית ביותר של יחידות דיור להיצע, אלא גם משימה לאומית ראשונה במעלה שמטרתה לחזק מבנים, להוסיף ממ"דים ולהפוך את מדינת ישראל למוכנה הרבה יותר בפני תרחיש של רעישת אדמה גדולה.
רק נשאלת השאלה מי מפקידי משרד הפנים מוכן להרים סוף סוף את הפנס שנפל ולהסתכל לו היישר בעיניים?

*כותב המאמר, אייל בהרי, הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות