העשור שלו: הוא התחיל את דרכו בפיתוח תוכנות אבל אז הגיעה הצעה לקדם פרויקט תמ"א 38 וזה היה הרגע שאמיר לוטן עשה את "האקזיט" שלו ועבר לתחום ההתחדשות העירונית // ראיון אישי
הוא סיים תארים אקדמאיים במדעי המחשב והמשיך היישר לתחום פיתוח תוכנה בהייטק אלא שאז הגיעה הצעה מפתיעה, שגרמה לו לעזוב הכל ולעבור לעולם הנדל"ן. היום, אמיר לוטן (40), מבעלי קבוצת הנדלן משולם לוינשטין ומנהל תחום ההתחדשות העירונית בחברה. "הטריגר לכניסתי לתחום היה כשפנו לאבא שלי לפני כעשור עם הצעה לעשות פרויקט תמ"א 38 גדול ברחוב אבן גבירול בת"א. הוא שאל אותי אם אני רוצה להיכנס ולנהל את הפרויקט ואני לקחתי את המושכות", מספר לוטן.
מאז עברו 10 שנים, בהן הוא הקים את מחלקת ההתחדשות העירונית בחברה, אשר את צעדיה הראשונים עשתה עם הפרויקט האמור בהצעה, שתחילתו היתה במסלול תמ"א 38/1 ורק לאחרונה אושרה במסגרתו תב"ע (תוכנית בניין עיר) לפרויקט במסלול 38/2 – הריסה ובנייה מחדש.
לא בכדי, לשאלה מה ההבדל הגדול בין ההייטק לנדל"ן, הוא משיב: "הנדל"ן הוא עולם אחר לגמרי. בהייטק אתה פועל מהרגע להרגע, מתקן דברים ורואה את התוצאות מיידית. בנדל"ן אתה זורע זרעים ורואה תוצאות במקרה הטוב אחרי 5-8 שנים".
"לקבל המון החלטות בקצב מהיר מאוד"
המעבר מהיי-טק לנדל"ן היה טבעי עבורו, כדור המשך שלישי של חברה שהוקמה לפני כ- 80 שנה על ידי סבו, משולם לוינשטין, מראשוני המהנדסים האזרחיים בארץ ומי שהיה יקיר העיר תל אביב ובנה בעיר כמה מהבניינים המוכרים והוותיקים ביותר. היום מנהל את החברה אביו, שאול לוטן, על כך הוא אומר: "אני לומד ממנו כל יום המון דברים חדשים. הדור הוותיק בנה במאה הקודמת, ואני בונה כיום – הבנייה היא אותה בנייה עם תוספת של חידושים טכנולוגיים כאלה ואחרים. מה ששונה הוא המהירות שבה הדברים קורים כיום, אני מדבר על הצורך לקבל המון החלטות בקצב מהיר מאוד, לנהל אחרת את הפרויקטים ולקדם אותם".
אמיר לוטן הספיק לא מעט בעשור האחרון, הוא הקמתי המחלקה להתחדשות עירונית החולשת כיום על מעל ל-40 פרויקטים עם פוטנציאל של למעלה מ-5,000 יחידות דיור. "האתגרים שלנו הם בעיקר באיתור וגיוס הבניינים, באיגוד הדיירים והשכנוע שלהם, ובהמשך האתגרים מתמקדים כמובן בעבודה מול מוסדות התכנון – הבירוקרטיה שמעכבת ומייאשת", הוא אומר.
האם כל אחד יכול לעשות את המעבר שאתה עשית?
"נכון להיום פועלות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל המון חברות – יותר מדי לטעמי. מצד אחד זה מייצר תחרות, אך מצד שני גורם להרבה בלגן ואי סדרים. יש הרבה צעירים שמנסים את מזלם בקידום הפרויקטים ומוצאים את עצמם לאחר שנה-שנתיים בקשיים וגוררים איתם את דיירי הבניינים. יש לא מעט הקפאות הליכים של חברות שחשבו שהן מסוגלות אך גילו שלא, ופרויקטים רבים ננטשים או נתקעים למשך שנים רבות".
אילו כלים צריך היום כדי להצליח בתחום?
"כדי להיות יזם התחדשות עירונית צריך בראש ובראשונה חוסן פיננסי שכן מעבר לעובדה שנדרשות ערבויות לא מבוטלות לבעלי הקרקע בטרם יחלו העבודות, בשנים הראשונות שהן שנות התכנון והרישוי קיימות רק ההוצאות וההכנסות מגיעות רק מאוחר יותר. כמו כן, נדרשת בעיקר סבלנות מול בעלי דירות, לאגד ולקדם את הפרויקט, ואח"כ לקדם את קבלת ההיתרים מול העירייה ולכן ככל וליזמים אין איתנות פיננסית ראויה או גב כלכלי שמגיע משותפות עם חברות גדולות ואת הסבלנות הנדרשת, לא כדאי להם בכלל להיכנס לתחום".
לסיכום, טיפ לבעלי הדירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית?
"בעלי דירות שבוחנים קידום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלהם מקבלים הצעות שונות מיזמים. לפעמים הם מקבלים הצעה במסלול תמ"א ולפעמים במסלול תב"ע (כלומר הגשה של תוכנית למתחם) ולפעמים שניהם.
"אני רוצה להמליץ לבעלי הדירות לבחור בחלופה של פרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, על פני קידום תב"ע חדשה מול ועדות התכנון. אמנם תב"ע חדשה יכולה לתת להם אולי תמורות מעט גבוהות יותר, אבל מדובר בפרויקט שיארך שנים רבות משום שהוא דורש תכנון מורכב מאוד, פרסום להתנגדויות, דיונים בוועדות שונות, תוכנית איחוד וחלוקה, תוכנית עיצוב, מטלות ציבוריות, וכל זה מאריך בשנים רבות את הזמן עד קבלת היתר. מנגד, פרויקט תמ"א 38/2 הוא תהליך קצר בהרבה עם וודאות גבוהה יותר בנוגע לזכויות המותרות ושלא מצריך הפרשת שטחים לטובת העירייה לצורך מוסדות ציבור".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
