רן פירון // צילום: איל מרילוס
רן פירון // צילום: איל מרילוס

מדריך: מהן החובות המוטלות על משכירים ושוכרים של נכסים מסחריים?

כיצד משכירים ושוכרים של נכסים מסחריים יכולים להתמודד עם התמורה שחלה ביחסיהם בשעת המשבר, האם התפרצות הקורונה הנה "כוח עליון" והאם מדובר באירוע מנע את השימוש בנכס למטרת השכירות? כל התשובות לשאלות נפוצות

מגדילים 19.04.2020

עו"ד רן פירון // צילום: איל מרילוס

מאת: עו"ד רן פירון שותף במשרד מ. פירון ושות

מצב החירום במשק משליך גם על יחסיהם של משכירים של נכסים מסחריים עם שוכריהם. משבר התפשטות נגיף הקורונה וההרעה הכלכלית שהביא עמו המשבר, מובילים שוכרים רבים לבדוק אפשרות להפחתה או לדחייה בתשלומי דמי השכירות, או אף להודיע למשכירים על אי-תשלום דמי השכירות בכלל. אם כן, כיצד משכירים ושוכרים של נכסים מסחריים יכולים להתמודד עם התמורה המשמעותית הזו ביחסים שביניהם? ריכזנו תשובות לשאלות נפוצות בעניינים אלה.

האם משבר התפרצות נגיף הקורונה הינו "כוח עליון"? האם המשבר הוא אירוע שלא ניתן היה לצפות את התרחשותו ואשר מנע את השימוש בנכס למטרת השכירות? 

למותר לציין שהתשובה לשאלה זו תשפיע עמוקות על אופן ההכרעה במחלוקות בין משכירים ושוכרים, האופייניות לתקופה מיוחדת זו. נכון למועד כתיבת שורות אלו, לא הוכרע בבית המשפט האם משבר התפרצות נגיף הקורונה הינו אירוע של "כוח עליון", שבעטיו פטור שוכר, באופן מלא או חלקי, מקיום התחייבויותיו החוזיות כלפי משכיר. עניין זה גם טרם הוסדר בחקיקה ייעודית למשבר הנוכחי, כפי שצוין שייעשה בתקשורת. 

טענה בדבר "כוח עליון" הפוטר מחיובים חוזיים, מצויה במתחם דיני החוזים. לכן, ישנה חשיבות רבה לחוזה שבין המשכיר לשוכר וליחסים והנסיבות שביניהם. כך למשל, אם ניתן להבין שמשכיר ושוכר הסכימו שדמי השכירות ישולמו גם במקרה של אירוע מז'ורי ומפתיע הטומן בחובו הגבלות משמעותיות מצד הרשויות על השימוש במושכר, הרי שסביר שיהיה על השוכר לשלם דמי שכירות גם בזמן המשבר, וזאת אף אם יוכרע כי ככלל, המצב המשברי הנוכחי עונה על ההגדרה של "כוח עליון". לכן, נדרשת בדיקה קונקרטית של העניין הספציפי ותשובה גנרית וכללית עלולה לחטוא לעיקר.   

בכל זאת נציין, שבעבר כבר נקבע בהקשרו של "הכוח העליון", שכמעט כל אירוע ניתן לצפייה. כך נקבע למשל לגבי ירידת גשמים שלא בעונתם, גירוש אזרחים ישראליים מאוגנדה עקב הפיכה שם ואף לגבי מלחמת יום הכיפורים (שכן "בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל"). מנגד, מצב החירום הנוכחי הינו חסר תקדים במדינתנו, והוא עשוי להיתפס כייחודי. לענייננו, רלוונטיות בעיקר ההגבלות הרבות שהטילו הרשויות על הפעילות המסחרית בישראל. האיסור על יציאת הציבור הרחב את ביתו (למעט למטרות מוגדרות), הנחיות לסגור חנויות ומתחמי מסחר וההגבלות על הפעילות של עסקים (גם לגבי אלה שעצם פתיחתם לא נאסרה) – כל אלה השפיעו באופן חסר תקדים על היכולת לנהל עסקים בישראל, הגם שלא מנעו אותה כליל. כך שניתן לטעון, שגם אם עצם התפרצותה של מגיפה היה ניתן לצפייה, הרי שההשלכות של המגיפה הנוכחית לא היו צפויות. אם כן, ישנה אפשרות סבירה שייקבע כי מצב החירום, על  האיסורים וההגבלות הדרמטיים שהטילו הרשויות על פעילות המסחר עקב כך, הינו "כוח עליון".  

האם שוכר של נכס מסחרי יכול שלא לשלם דמי שכירות למשכיר?

נקודת המוצא היא שעל השוכר לעמוד בהסכמות החוזיות, ובראשן – חובתו לשלם דמי שכירות. חובה זו עומדת בעינה גם אם ייקבע שהמשבר הנוכחי הינו אכן "כוח עליון". אלא שאם עקב אותו "כוח עליון" נמנע מהשוכר להשתמש במושכר לצורך מטרת השכירות, ואם מטרת השכירות סוכלה, עשוי השוכר להיות פטור מתשלום דמי שכירות בגין התקופה בה נמנע השימוש במושכר (אא"כ אפשר להסיק שהצדדים קבעו אחרת). בנסיבות כאלה, נדרש לבדוק האם אכן נמנעה האפשרות להשתמש במושכר והאם אכן סוכלה מטרת השכירות. בדיקה כזו צפויה לכלול בין היתר את השפעותיהן הקונקרטיות של ההגבלות שהרשויות הטילו, על יכולתו של השוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות. אם למשל ייקבע, שהמשבר הנוכחי והאיסורים וההגבלות של הרשויות בעטיו גרמו לכך שנאסר לחלוטין השימוש בחנות אופנה, הרי שסביר להניח שייקבע שהבעלים של חנות כזו, ששכר נכס לצורך הפעלת החנות הזו, צריך להיות פטור מתשלום. 

מה הן החובות המוטלות על משכירים ושוכרים של נכסים מסחריים, בעת המשבר?

היחסים של משכיר ושוכר מוסדרים, בראש ובראשונה, בחוזה שביניהם ונקודת המוצא הינה, שגם בעת משבר שכזה עליהם לקיים את הוראות ההסכם שביניהם. על משכיר ושוכר גם מוטלת החובה לקיים את החיובים שנובעים מהחוזה בדרך מקובלת ובתום לב. משמעות אפשרית של החובה לנהוג בתום לב בקיום ההסכם, הינה כי יידרש מהמשכיר ומהשוכר להתאים את מערכת היחסים ביניהם (שהוסדר בהסכם השכירות) לנסיבות החדשות, בהסכמה. יתכן אף שיקבע, שעמידה דווקנית על זכות מסוימת – למשל, הזכות לקבל דמי שכירות – בזמן שלא ניתן כלל לממש את מטרת השכירות, היא חסרת תום לב ואינה מוצדקת. ניתן לומר, שבמצב דברים בו חל שינוי דראסטי בנסיבות הקשורות לבסיס של ההסכם בין הצדדים, יצופה מהצדדים, לכל הפחות, לדון זה עם זה בניסיון כנה להגיע להסכמות המרככות את ההשפעה של המשבר. בהחלט יתכן שייקבע, כי יישום של עקרון תום הלב בהקשר זה משמעו שלא לנקוט בפעולות חד צדדיות – כמו הודעה של שוכר על אי תשלום דמי שכירות באופן חד צדדי, ללא כל ניסיון מוקדם להגיע להסכמה. יתרה מכך, כאמור, נקודת המוצא היא שהיחסים בין משכיר לשוכר מוסדרים בהסכם השכירות. לכן, מצופה משוכר שמבקש לסטות מהוראות המערכת ההסכמית, ליזום שיח עם המשכיר ולנסות לשכנע את המשכיר כי יש מקום לסטות מההסדר החוזי ולהגיע להסדר מוסכם אחר.

 מה הן האפשרויות העומדות לרשות משכיר של נכס מסחרי, במקרה ששוכר הודיע לו על אי תשלום דמי שכירות, באופן חד צדדי?

ראשית, על המשכיר לנתח את הנסיבות הספציפיות הקשורות לשוכר – ההסכם עמו, סוג הפעילות של השוכר בנכס, יכולתו של השוכר לקיים את מטרת השכירות למרות ההגבלות שנוצרו עקב המשבר וכיוב'. אם להערכת המשכיר (שכמובן שעדיף שתלווה בייעוץ משפטי) המצב המשברי לא מנע מהשוכר להשתמש במושכר למטרת השכירות, הרי שמסקנה מתבקשת היא שלא סוכל הסכם השכירות ולא שובשה האפשרות לעשות במושכר את השימוש שהוסכם עליו. אם המשבר פגע ביכולתו של השוכר לעשות שימוש במושכר (אך לא מנע זאת כליל), סביר שייקבע שמכוח עקרון תום הלב על הצדדים לדון ביניהם ולנסות להגיע להסכמה בשאלה האם יש מקום להתאים את הוראות הסכם השכירות אם לאו, ואם כן – באיזה אופן (דחיית חלק מדמי השכירות ופריסתם לתשלומים, פטור מסוים מתשלום וכיוב'). במקרה כזה, מאחר שבדרך כלל יהיה זה השוכר שמבקש מהמשכיר לסטות מהוראות ההסכם, נראה שעל השוכר חלה חובה כבדה יותר ליזום שיח כזה. אם השוכר לא יוזם שיח עם המשכיר, או אם נערך שיח אך הצדדים לא הגיעו לפתרון מוסכם, והשוכר לא משלם את דמי השכירות, אז יעמדו לרשת המשכיר הסעדים הרגילים שעומדים לרשותו במקרה של הפרה יסודית של ההסכם – אפשרות לביטול ההסכם, חילוט בטחונות, פיצוי מוסכם, ריביות חריגות וכו' (הכל כמובן במידה ש"כוח עליון" לא מנע את השימוש למטרת השכירות).

 מה האפשרויות העומדות בפני שוכר, שפנה אל המשכיר בדרישה או בקשה כי יהיה פטור מדמי שכירות, אך המשכיר לא מקבל את עמדתו?  

אם לדעת השוכר הוא אכן פטור מתשלום דמי שכירות מחמת "כוח עליון", והמשכיר מתנגד לכך, ככלל יכולות לעמוד בפני השוכר שתי דרכי פעולה. האחת – לא לשלם את דמי השכירות. היתרון המשמעותי של דרך פעולה זו הוא תזרימי – הכסף נותר אצל השוכר (בהנחה שאין בטחונות שניתן לחלט). מאחר שחלק לא מבוטל מהקשיים שנגרמים עקב המשבר נוגע לקושי תזרימי, אין להתעלם מיתרון זה. החיסרון בדרך פעולה זו, הינו בכך שהיא דוחקת את המשכיר לנקוט בהליך משפטי על מנת לעמוד על זכויותיו. בין היתר, יכול המשכיר להגיש תביעה מיוחדת לפינוי המושכר, בטענה שאי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של ההסכם המאפשרת לו לסלק את השוכר מהנכס. בסיטואציה כזו, העמדה של השוכר לגבי זכותו להיות פטור מתשלום דמי שכירות תעמוד למבחן משפטי במסגרת תביעת הפינוי – אם בית המשפט יקבע כי השוכר אכן פטור, מה טוב לשוכר. אך אם יקבע בית המשפט כי השוכר שגה בעמדתו, הוא עשוי להורות לשוכר להתפנות מהנכס, ולאחר מכן, בהליך נפרד, יוכל המשכיר גם לתבוע פיצויים. זהו חיסרון משמעותי לאור אי הוודאות הרבה באשר לשאלה האם המשבר הנוכחי הינו אכן "כוח עליון" המקים את דיני הסיכול. דרך הפעולה השנייה הינה להודיע למשכיר כי השוכר עומד על דעתו שהוא צריך להיות פטור מתשלום דמי שכירות, אך הוא משלם למשכיר "תחת מחאה" תוך שמירת הזכות לתבוע אותו בהמשך הדרך. ולאחר מכן, יגיש השוכר תביעה כספית לבית המשפט בגין דמי השכירות שלדעתו לא צריך היה לשלם למשכיר. בדרך זו, אם יקבע בית המשפט שהשוכר אכן פטור מתשלום, יורה בית המשפט למשכיר להשיב את הכספים ששולמו, לשוכר. ואם יקבע בית המשפט כי השוכר שגה בעמדתו, התביעה של השוכר אמנם תידחה, אך לא ייקבע שהשוכר הפר הפרה יסודית את הסכם השכירות, שהרי בפועל הוא שילם את דמי השכירות, גם אם "תחת מחאה". הבחירה בין דרכי הפעולה האפשרויות, צריכה להיעשות כמובן לאחר בחינה של כלל המידע הרלוונטי, כולל ההסכם עצמו, מטרת השכירות, האיסורים שהוטלו וכיוב'.

חשוב להדגיש כי האמור לעיל אינו מהווה חוות דעת משפטית וכי בכל מקרה יש לבחון לעומק נסיבות ספציפיות של כל מקרה ולהיוועץ משפטית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות