עו"ד כרמית יוליס ראש תחום נדל"ן, מחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים // צילום: פוטו מרסלו
עו"ד כרמית יוליס ראש תחום נדל"ן, מחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים // צילום: פוטו מרסלו

משרד המשפטים יקבע הסדרי ניהול ותחזוקה בבתים משותפים

צמיחתן של תכניות לעירוב שימושים והתחדשות עירונית הביאו את משרד המשפטים לבחון מחדש את הסדרי ניהול הבניינים המשותפים. עו"ד צבי שוב: "מדובר בנושא פרוץ שאיננו מעוגן כיאות בחוק"

כרמלה קופר 19.03.2019

תמונה: כרמית יוליס // צילום: פוטו מרסלו

המחלקה האזרחית בייעוץ וחקיקה שבמשרד המשפטים פרסמה "קול קורא" להגשת הצעות ורעיונות באשר לשינויים הנדרשים בהסדרת התחום, על היבטיו השונים, זאת במסגרת בחינה מחודשת של הנושא: "נוכח השינויים המשמעותיים שחלו מאז חקיקת פרק הבתים המשותפים בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובהתחשב במצוקת הקרקע הגוברת שמובילה לעלייה חדה בבניית מגדלים ובתים משותפים מורכבים הכוללים מערכות הנדסיות מורכבות, מספר רב של דיירים ועירוב שימושים אינטנסיבי, מגמה שאף צפויה להתגבר בשנים הבאות, נדרשת בחינה מחדש של הוראות החקיקה המסדירות את אופן הניהול והסדרת היחסים בין בעלי הדירות בבתים המשותפים, לרבות בהתייחס לסוגיית תחזוקת המבנים ומערכותיהם", כך נכתב בהודעת משרד המשפטים, עליה חתומים המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, ראש אשכול נדל"ן כרמית יוליס ומדור ייעוץ וחקיקה, נועה סרברו.

ניהול בניינים בפרויקטים להתחדשות עירונית
בין הסוגיות הנבחנות על פי הודעת המשרד נמצאות גם אופן ההתארגנות של הבית המשותף, תחזוקת הבית המשותף, ההתקשרות עם חברת ניהול ותחזוקה, ובכלל זה האפשרות לחייב בעלי דירות להתקשר עם חברות כאמור, סוגיות ייחודיות לניהול ותחזוקת בתים משותפים במתחמים הכוללים עירוב שימושים ובמתחמים שהוקמו בפרויקטים של התחדשות עירונית ועוד.

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, מציין כי: "חוק המקרקעין קובע את הרוב הנדרש להתקשרות עם מתחזק ותו לא, מדובר בנושא פרוץ שאיננו מפוקח ואיננו מעוגן כיאות בחוק.  בעבר וועד בית של 4 דירות נוהל בהתנדבות ע"י אחד הדיירים בבניין, במצב שנוצר כיום, קיימים בניינים של מאות יחידות ומדובר בלוגיסטיקה מורכבת של ניהול.

עו"ד צבי שוב // יחצ
עו"ד צבי שוב // יחצ

"חשוב להזכיר כי נציגות הבית המשותף הוכרה כאישיות משפטית שניתן לתבוע וקיים צורך דחוף להתאים את החוק למציאות הבנייה הקיימת. יוזמת משרד המשפטים להסדרת תחום חברות הניהול וועדי הבתים חשובה מאוד וראוי כי תכלול ותסדיר את הנושאים להם אין כיום מענה בחוק אך הבעיות בהם צפות פעם אחר פעם, לדוגמא, השירותים הבסיסיים שחברות הניהול מחויבות לתת, רמתם ומחירם, הגבלת תקופת ההתקשרות עם הדיירים, ביטוח חברות הניהול והאחריות החלה עליהן, רמת האחזקה של הרכוש המשותף, הציוד, המבנה ובטיחותם, הגבלת היזם שבנה את הבניין להתקשר עם חברת ניהול בשם דיירי הבניין העתידי, רגולציה ממשלתית, שקיפות מול הדיירים לרבות הצגת תכניות שנתיות ודו"חות, קבלת ערבות אישית של מנהלי חברת הניהול, ועוד".

גיל מעין, שמאי המקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, הוסיף כי "זהו צעד חשוב ומתבקש, בעיקר לאור העלייה הגדולה במספר המגדלים בישראל. ועד בית המורכב מנציגות דיירים אולי מצליח לדאוג לצרכי בניינים משותפים קטנים, אבל אנחנו זקוקים לסטנדרטים אחרים של ניהול כאשר מדובר בבניין הכולל עשרות דירות. ועדי הבתים מסתכנים כיום באחריות וחבות אישית שעלולה להיות אף פלילית במקרים של פגיעה בחיי אדם.

גיל מעין // צילום: אילן ספירא
גיל מעין // צילום: אילן ספירא

"מדובר בתחום פרוץ עם סף כניסה נמוך במיוחד, וזאת למרות האחריות הגדולה והסכנות המשמעותיות הכרוכות בו. כל 'קבלן טנדר' יכול להקים בין לילה חברת ניהול אחזקה גם אם אין לו שום ניסיון מקצועי, מוניטין או יכולת כספית מוכחת".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות