"השיפוץ פחות משפיע על הדירה החדשה" – השמאי שמוליק כהן על תופעות חדשות במתחמי פינוי, בהן הנהירה לשיפוצים, בעלי חנויות שמעוניינים לקבל דירה והערכת שווי דירה עם חריגות בנייה
מהם האתגרים העיקריים העומדים בפני השמאים ומדוע ישנה חשיבות להכנסתם לתהליך התחדשות עירונית מוקדם ככל האפשר? השמאי שמוליק כהן, בעלים ומנכ"ל משותף של משרד אס.קיי שמאות, סיפק מענה לכמה מהשאלות הבוערות בסוגיה במהלך דיון מקצועי יוזמת "מגדילים", שעסק בסוגיות שמאיות משפטיות במתחמי פינוי בינוי בהשתתפות עשרות עורכות ועורכי דין.
כהן נגע בדבריו בתופעה ההולכת וצוברת תאוצה במסגרתה בעלי דירות נכנסים לשיפוץ מקיף בדירה עם ההכרזה על כך שהבניין בו היא ממוקמת נכלל במתחם פינוי בינוי: "אנחנו מזהים מגמה שכאשר מתחיל פינוי בינוי יש פרץ של שיפוצי דירות במתחם מתוך שאיפה של בעלי הדירות להעלות את ערך בתמורה שהם יקבלו. אז אנחנו לא מתעלמים לחלוטין מהשיפוץ אבל הוא בעיקר משפיע על שכר הדירה פחות על הדירה החדשה. כשהדיירים מתחילים בפרץ בלתי עציר של שיפוץ דירות הם צריכים לדעת שבסופו של יום זה ישפיע פחות על התמורה. אנחנו מודעים לרגישות כשצריך לעמוד מול דיירים ולהסביר להם למה השיפוץ שלהם לא שווה מאה אלף ₪ כמו שהם חושבים, זו סיטואציה שאנו רוצים להימנע ממנה. לפעמים ההבדל בהערכה השמאית בין שתי דירות בבניין יכול להיות רק 5,000 ₪ ובגלל זה לא מעניקים דירות בקומה מועדפת".
כהן הציג בפני הנוכחות והנוכחים את טבלת הניקוד לפיה פועל משרדו, באמצעותה נקבעת התמורה שמקבלים בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי. לדבריו: "מדובר בטבלת ניקוד המסדירה את התמורות הראויות בין בעלי הדירות ובין עצמם. מטרת הניקוד היא לשקף את שווי הדירה אם הייתה נמכרת כעת בשוק החופשי".
איך זה מתבצע בפועל?
כהן מסביר: "אנחנו מתבססים על מדידה באמצעות מודד אחד בלבד שמגיע לכל הדירות בפרויקט. רוצים צרות? תביאו שני מודדים. לפעמים בעלי הדירות לא משתפים פעולה במדידות. מה עושים במקרה כזה? המודד מעריך מבלי להיכנס לדירה ובטבלת הניקוד תופיע כוכבית שמציינת שהניקוד שקיבלה הדירה הוא לא הניקוד הסופי. ניתן להעריך טבלת ניקוד על בסיס שווי, לסכום את כלל היחידות בפרויקט ואז לחלק כל דירה לשווי היחסי שלה. אפשרות שנייה היא לפעול על פי ניקוד ולחלק לכל דירה את הניקוד שלה. לדעתנו, קל יותר להסביר לדיירים על פי ניקוד. בסופו של דבר לאחר שחילצנו לכל דירה את הניקוד שלה כשסיימנו עשינו היפוך וכל דירה קיבלה זכות בחירה. אלו שקיבלו את הניקוד הגבוה ביותר קיבלו את זכות הבחירה הראשונה באשכול שלהם".
מה קורה עם השכירות הגבוהה כשהדיירים עוברים לאזור יקר יותר?
אחת הסוגיות שעלתה בדיון הער הייתה סוגיית דמי השכירות בפרויקטים של פינוי בינוי הממוקמים באזורים מבוקשים במיוחד. עורכי הדין ביקשו לדעת גם כיצד מתמודדים עם היעדר ההיצע באזורי הביקוש. על כך השיב כהן: "שואלים אותנו מה קורה עם השכירות הגבוהה כשהדיירים עוברים לאזור יקר יותר? כשמאי, אין אפשרות לקבוע מה יהיה בעתיד מבחינת שווי או מנגנון שכר דירה. אני אמדוד את שכר הדירה כשאגיע לשלב פינוי הדירות שאנחנו לא יודעים מתי יהיה – בעוד שלוש ארבע, אולי אפילו 12 שנה. רק אז נעשה את ההתאמות, ברגע הרלוונטי. אנחנו פועלים על פי הכלל לפיו בשמאות אין עתיד, רק הווה ועבר. המנגנון קיים ואף אחד לא מופתע".
כהן התייחס גם לסוגיית דירת התמורה במתחמים עם בניינים שונים, ואמר כי: "יש צורך לקבוע קריטריונים בהסכם ואז זה מקל על העבודה של השמאים, בתחילת הדרך אני נפגש עם עורך הדין ואנחנו קובעים יחד את המנגנון כדי להימנע מחילוקי דעות. במקרים בהם הבניינים אינם זהים, יחידת הדיור מקבלת את אותם מקדמים ובהמשך אנחנו עושים את ההתאמות הנדרשות בהתאם לבניין".
כשבעל החנות מסרב לפיצוי כספי
כאשר נשאל כהן מה ניתן לעשות כאשר בפרויקט ישנה חנות שבעליה מסרב לקבל פיצוי כספי ודורש דירה ללא תוספת תשלום מצדו הוא השיב: "אם מגיעים למצב כזה בו בעל החנות לא רוצה לקבל כסף ומנגד הוא לא רוצה להוסיף כסף כדי לקבל דירה חדשה בפרויקט, הסוגייה תגיע למפקחת על הבניינים המשותפים שתמנה שמאי מטעמה. במידה והוא יוגדר כדייר סרבן המפקחת תקבל החלטה בעניינו".
משקלן של חריגות בנייה
עוד נושא חשוב שעלה במהלך הדיון הוא האופן בו מתייחסים שמאים לחריגות בנייה בפרויקטים של פינוי בינוי. לדבריו של כהן: "חריגות בנייה מקבלות משקל יחסי של 50 אחוזים בטבלת הניקוד, צריך להסביר לדיירים שיזם לא יקבל זכויות על חריגות שלא ניתן להכשיר ושלא נבנו בהיתר, תקן 21 לא מכיר בזה ולכן לא מגיעות זכויות נוספות. מה קורה למשל אם יש לנו דייר שלא הוציא היתר בנייה לפרגולה לעומת דייר שבנה עם היתר? הדייר עם ההיתר יקבל יותר וזה יבוא לידי ביטוי בטבלת הניקוד".
לסיום הדגיש כהן את הצורך בשילובו של השמאי מוקדם ככל האפשר בתהליך: "ישנה חשיבות רבה להכנסת שמאי מקרקעין כמה שיותר מוקדם לתהליך. החיים יהיו קלים עשרות מונים אם נהיה מתואמים בתחילת הדרך, הרי בכל מקרה יהיה צורך להכניס את השמאי בהמשך הדרך אז מדוע לא לעשות את זה? אנחנו פוגשים לפעמים נציגויות דיירים כשהסוסים כבר ברחו מהאורווה וחבל. בסופו של יום כולנו רוצים שתהיה היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט – חשוב לשמר רווח ראוי ליזם שאנחנו לא רוצים שיפשוט רגל במהלך התהליך ומנגד לדאוג לשמירת אינטרס כלכלי של בעלי דירות כולל שכר דירה ראוי".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
