תבעו זכויות בנייה מצטברות מכח תמא 38 ותב"ע
תבעו זכויות בנייה מצטברות מכח תמא 38 ותב"ע

רמת גן: תבעו זכויות בנייה מצטברות מכח תמא 38 ותב"ע

העותרים טענו כי הוועדה המקומית רמת גן מקפחת את שכונת הלל אולם בית המשפט לא אהב את ניסיון "עקיפת" החלטתה

רונן דמארי 19.02.2018

בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים) דחה לאחרונה עתירה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת גן, בטענה כי שינוי מדיניות שהנהיגה, קיצץ זכויות של פרויקט מכח תמא 38 ומכח תב"ע באופן מצטבר.

בעתירה שהוגשה על ידי ששת בעלי הדירות בבניין מגורים ברחוב מל"ל בעיר ועל ידי קבוצת רכישה של 14 חברים שהתאגדו על מנת לבצע את הפרויקט, נטען כי הקבוצה התגבשה לאחר שסוכם כי חבריה יממנו את עבודות הבנייה, תמורת הקצאת דירות לכל אחד מחברי הקבוצה ולבעלי הקרקע. לטענתם, מבדיקת זכויות הבנייה במקום בהתאם ל"דף מידע" עלה כי ניתן לבנות בניין של 10 קומות המכיל 20 דירות. על בסיס המידע שהיה בידם נחתמו הסכמים בין בעלי הקרקע לקבוצת הרכישה וההסכם דווח לרשויות כדין.

ההסכמים נחתמו עוד בחודש מרץ שנת 2015 אולם עד עתה לא התקדם ביצוע הפרויקט משום שבמועד חתימת ההסכמים היו שתי פרשנויות לזכויות הבנייה מכוח התמ"א המרחיבה, שבהתאם לה, זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 ומכח תב"ע הינן באופן מצטבר, לעומת הפרשנות המצמצמת שגורסת כי אין זכויות אלה מצטברות.

קוצצו זכויות התמ"א בשכונת "הלל"
העותרים טוענים כי לאור העובדה שרשויות שונות אימצו פרשנויות שונות, אדריכלית העיר שצורפה כמשיבה לעתירה, ביקשה את עמדתם האם הם מבקשים לקדם את התכנית לפי הפרשנות הקיימת ב"עניין חורגין" דהיינו הפרשנות המצמצמת או שמא הם מבקשים להמתין לאישור התכנית תמא/א/3.

העותרים הבהירו כי מאחר שסברו כי יש אי בהירות בעניין מימוש פרויקט תמ"א 38 העדיפו "שלא לקדם את תכניתם על פי הפרשנות המצמצמת". אלא שלאחר תיקון 38/ 3/ א שהתקבל במועצה הארצית, גיבשה הוועדה המקומית מדיניות חדשה למימוש תמ"א 38 הנוגעת לשכונת "הלל" ברמת-גן שמשמעותה, לטענת העותרים, קיצוץ שתי קומות מתוך מספר הקומות שאפשרה התמ"א בעת שהעותרים עשו את התכנון.

היועצת המשפטית לעיריה דחתה את הטענות
העותרים באמצעות בא כוחם, שסבר כי המדיניות החדשה תפגע בהם וכי אין מקום להחיל אותה רטרואקטיבית על תכניות שכבר הוגשו לוועדה אך טרם נדונו, ביקשו להופיע בפני הועדה המקומית כדי להבהיר את עמדתם אך לא נענו והיועצת המשפטית של העירייה דחתה את טענותיהם. העתירה הוגשה כדי לבטל את החלטת המדיניות הכללית שקיבלה הוועדה המקומית בטרם הובאה לדיון, ממילא בטרם ניתנה החלטה בתוכנית של העותרים להיתר.

"הבדל מפלה ומקפח" לשכונה
בעתירה נטען כי הגבלת גובה הבניין לפי החלטת המדיניות בנוגע לשכונת הלל 'מקצצת שתי קומות משטח הבנייה' והופכת אותו לפרויקט לא כלכלי, ולפי חוות דעת שמאי שצרפו לעתירה "לא ברורה ההבחנה שעשתה הוועדה בין הרחובות השונים המקיפים את השכונה" ואין כל הסבר ל"הבדל המפלה והמקפח". משכך, סבורים העותרים כי החלטת המדיניות החדשה היא בלתי סבירה ואינה יכולה לחול עליהם, בהעדר הסבר מדוע בחלק מהרחובות הותרה בנייה של 10 קומות אך לא ברחוב שבו בניין העותרים.

הוועדה המקומית: מדובר בזכויות שבשיקול דעת
מנגד, הוועדה המקומית עמדה על כך שהזכויות מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות למגישי תכניות להיתר אלא זכויות שבשיקול דעת, כך לפי עמדות ועדות הערר, כך לפי עמדת המדינה, תיקון 3א לתמ"א 38 וכך לפי פסיקת בתי המשפט.

בית המשפט: העותרים מנסים לעקוף את החלטת הוועדה
השופטת אסתר נחליאלי חיאט, קבעה בפסק הדין: "מדובר בעתירה מוקדמת ותיאורטית, עתירה שמטרתה למעשה "לעקוף" את המסלול התכנוני באמצעות פניה לבית המשפט עוד בטרם נדונה תכנית העותרים בוועדה המקומית ובטרם ניתנה בה החלטה, וכך העותרים לא מיצו את ההליכים בוועדות התכנון ולמעשה הליכים אלו רק החלו עת ביקשו העותרים "להפשיר" את ההקפאה.

"מקובלת עלי עמדת הוועדה המקומית לפיה דין העתירה להידחות בשל היות העתירה מוקדמת ותיאורטית, ובכל מקרה הכלל הוא כי לא על בית המשפט להיכנס לתכני החלטת המדיניות הכללית ולבחון אותה כ'מתכנן על' ".

עוד פסקה השופטת: "הסעד המבוקש על ידי העותרים של ביטול החלטת מדיניות תכנונית לגבי שכונה אחת בעיר רמת-גן הוא סעד קיצוני, ומכל מקום העותרים גם לא הרימו את הנטל להוכיח כי נפלו פגמים כאלה המחייבים את ביטול החלטת המדיניות התכנונית כמבוקש על ידם, כך כשפנו לבטל החלטה תכנונית הנוגעת לשכונה בגלל חוסר כדאיות כלכלית לבצע את התכנית שלהם בשל שתי קומות בבניין, שלטענתם יקוצצו בעתיד מתכניתם כאשר זו תידון בוועדה המקומית.

"לא נפלו פגמים בהחלטת הוועדה המקומית המצדיקים את הסעד הקיצוני של ביטול החלטה תכנונית הנוגעת לשכונה בפרט כאשר עניינם של העותרים בביטול החלטת המדיניות הוא במגרש הספציפי שלהם שטרם עבר דיוני ועדות התכנון לפני הפניה לבית המשפט. זכות העותרים להשיג על החלטת המדיניות ביחס לתכניתם לא נפגעה מאחר שטרם נדונה בוועדה, ולעותרים הזכות להשיג על החלטת הועדה בשלב ובמועד הרלוונטי".

השופטת חייבה את העותרים לשלם הוצאות משפט בסך 20,000 שקלים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות