banner
עו"ד שמואל שוב שותף מנהל משרד שוב ושות' // צילום: סטודיו תומס
עו"ד שמואל שוב שותף מנהל משרד שוב ושות' // צילום: סטודיו תומס

דגשים ברכישת קרקע להשקעה

רכישת קרקע להשקעה תמיד נשמעת טוב על הנייר, וכוללת סיכוי להשבחה משמעותית. אולם, עסקאות אלו כוללות גם לא מעט סיכונים. מה חשוב לדעת לפני עסקה כזו, מה הסיכונים המרכזיים, והאם יש דבר כזה  – שטח קטן מידיי? מדריך

מגדילים 19.01.2021

מאת: עו"ד שמואל שוב*

כאשר מחירי הדירות רק עולים ועולים, הרבה ישראלים בוחנים רכישת קרקעות כהשקעה שתניב להם בסופו של יום את הדירה המיוחלת. בענף פועלים יזמים רבים שמוכרים קרקעות עם הרבה הבטחות וחלומות, אולם בפועל מרבית המשקיעים לא מצליחים להגשים את חלום הדירה הזולה בפרק זמן סביר ובעלות ההתחלתית שהובטחה להם, והרבה מהעסקאות מגיעות אל בתי המשפט. חשוב לדעת מה הסיכויים והסיכונים ברכישת קרקע להשקעה.

הסטטוס התכנוני

הבדיקה הראשונה שיש לעשות לפני רכישת קרקע היא בדיקת הסטטוס התכנוני. במישור הזה צריך קודם כל להבין שבענף מוצעות היום קרקעות למכירה בשלבי תכנון שונים:

קרקעות לא מתוכננות או קרקעות חקלאיות שצריכות לעבור הליך תכנוני ממושך. ברכישת קרקעות כאלו חשוב מאוד לבדוק את התוכניות, גם קרקע שצמודה לשכונה בנויה לא תמיד תשנה יעוד לבנייה למגורים בטווח של השנים הקרובות. יש לבחון את תוכניות המתאר האזוריות והמחוזיות לפני הרכישה. בכל אזור המרכז לדוגמא יש קרקעות נרחבות שהוגדרו במסגרת תוכנית מתאר מחוזית ( תמ"מ 3/21 ) כשמורות טבע או קרקע המיועדת לנופש מטרופוליני ואלו קרקעות שיתכן ולא יופשרו לבנייה בטווח הנראה לעין.

קרקעות ששינו ייעודם למגורים אך טרם אושרו תוכניות איחוד וחלוקה ותוכניות מפורטות. היום יש יזמים רבים שמוכרים את אותן קרקעות כ"זכות לדירה" ומציעים שטחי קרקע קטנים תוך הבטחה שבסופו של הליך יוכלו לקבל דירת מגורים. בפועל, אנחנו עדים להרבה בעיות שמתעוררות בעת אישור התוכניות הסופיות ואין ודאות כי אכן השטח שנרכש יניב בסופו של יום דירה בשלמות ולא רק חלק מדירה או קרקע ביעוד אחד.

איך לבצע עסקה נכונה?

רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות עסקה מאוד משתלמת אך היא מתאימה בעיקר למשקיעים שיכולים לרכוש שטחי קרקע נרחבים, הנעזרים באנשי מקצוע לבדיקת כל היבטי העסקה,  ויש להם את הסבלנות והגב הכלכלי לעבור את כל הליכי הבירוקרטיה שיכולים להמשך שנים. 

לא לרכוש שטח קטן מדי

העצה הראשונה שלי לרוכשים קרקעות חקלאיות היא לא לרכוש שטח קטן מדי. יש לקחת בחשבון שהשטחים הנרכשים, גם כאשר יש סיכוי לתוכנית ההפשרה, הם שטחים שנרכשים ברוטו . בפועל בכל הליך תכנוני יהיה צורך בהפרשת שטחים נרחבים לשטחי ציבור. 

לקחת בחשבון הוצאות עתידיות

נקודה חשובה נוספת היא לקחת בחשבון את ההוצאות העתידיות בגין מיסוי עם אישור התוכנית להפשרת הקרקע יש לשלם היטלי השבחה העומדים על כ- 50% מההשבחה מיום רכישת הקרקע ועד ליום מימוש התוכנית. בנוסף להיטלי ההשבחה בעלי הקרקעות ידרשו גם בהיטלי פיתוח אותם גובה הרשות המקומית בגין פיתוח של כבישים ותשתיות בשכונה החדשה גם כאן זה יכול להגיע לסכומים לא מבוטלים.

איחוד וחלוקה – תהליך של שנים ולעיתים מאבקים

לגבי רכישת קרקעות ביעוד למגורים לפני איחוד וחלוקה יש לזכור כי גם אחרי שקרקע עברה הליך של הפשרה והשינוי שלה הפך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים הרי שיש עוד לבצע הליכי איחוד וחלוקה ולהקצות לכל אחד מהבעלים את הקרקע שלו, זה הליך שלוקח שנים וכרוך בהתנגדויות ומאבקים ולעיתים הליכים של פירוק שיתוף. 

אין ודאות שהשטח יהיה מיועד למגורים

בנוסף, היום מרבית התוכניות החדשות בעיקר בתוכניות הגדולות באזור המרכז כמו התוכניות בצפון מערב תל אביב, תוכנית 3700 בתל אביב, תוכנית שדה דב, תוכנית חוף התכלת בהרצליה ועוד.. כולן תוכניות של עירוב שימושים. כלומר תוכניות שמשלבות בין מגורים, תעסוקה, מסחר ומלונאות  ובמקרים אילו גם שקונים זכות לדירה לא בטוח שהשטח שיוקצה לבעלים הפרטיים הוא בייעוד מגורים והוא יכול למצוא עצמו עם חלקיקי קרקע בחלקות שונות בייעוד מלונאות או מסחר.

* עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות'.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות