הבניינים ברח' הרב גולד בשכונת כיסופים // מגדילים
הבניינים ברח' הרב גולד בשכונת כיסופים // מגדילים

מדריך לדיירי תמ"א 38: ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר

האם ערבות בנקאית היא בטוחה מספקת למקרה של הפרת הסכם על ידי הקבלן בפרויקט תמ"א 38, מה קורה כשהבנק מחליט להעמיד את הפרויקט למכירה וכיצד אפשר לפתור את המצב? המדריך המלא לבעלי הדירות

עו"ד דליה שחורי 18.08.2021

בפרויקט תמ"א 38/2, בו ייצגתי את בעלי הדירות באחת מערי המרכז, עלתה שאלת הבטוחה שהציעה החברה הקבלנית לבעלים. כידוע, ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר מוצעת לבעלים, בשווי הדירה החדשה החליפית, הניתנת להם בפרויקט. 

מהי הערבות הבנקאית בנוסח ערבות חוק מכר?
זוהי בטוחה הניתנת לבעלי הדירות כתנאי לפינוין, בשווי שנקבע על ידי שמאי הבנק המלווה. בעלי הדירות מקבלים ערבות שהיא אינה ערבות חוק מכר, כמו דייר הרוכש דירה מקבלן אלא נקראת ערבות בנקאית בנוסח ערבות חוק מכר, אך משמעותה זהה, במקרה של הפרה יסודית מצד הקבלן בגינה מבוטל ההסכם עמו, הבנק הוא המחליט האם להביא קבלן חלופי להשלמת הבניין או חילוט הערבויות שבידי הבעלים.

מה המשמעות של הפרת ההסכם מצד הקבלן?
חשיבותה של הערבות הבנקאית היא במקום שבו הקבלן מפר את הסכם התמ"א מול הדירים או בהסכם מול הבנק המלווה. זו הפרה אשר משמעותה היא עיכוב בהשלמת הפרויקט, במקרה הטוב  או הפסקתו לחלוטין במקרה הרע. במצב זה, מחזיק בעל הדירה בערבות בנקאית בשווי הדירה החדשה הגמורה והוא יכול לחלטה ולהחזיק בשוויה כספי, במקום בדירה הגמורה. ההחלטה אם לחלט אם לאו, נתונה בידי הבנק המלווה, אשר לכשעצמו מחויב בהשלמת הפרויקט. במקרה דנן, ביקש הבנק המלווה, מעניק הערבויות, טרם המצאת הערבות הנ"ל, כי יחתם הסכם משולש בין הדיירים, החברה והבנק. 

מה קורה אם הבנק מחליט להעמיד את הפרויקט למכירה?
בין שאר הסעיפים שזכו לתיקון, עלתה שאלה אקוטית, אשר, למרבה הצער, אינה זוכה לטיפול או תשומת לב מצד עורכי דין רבים. השאלה היא מה קורה במצב בו החברה הקבלנית, מפרה את הסכם התמ"א והבנק, כבעל המשכנתא, מחליט להעמיד את הפרויקט למכירה לצד שלישי?

עו"ד דליה שחורי // מיכל קושרוב
עו"ד דליה שחורי // מיכל קושרוב

אין ספק, כי העמדת הפרויקט למכירה לצד שלישי, מהווה כפיה של עסקה במקרקעין על בעלי הדירות ובהכרח מחייבם בתשלום מס שבח בגין מכירה זו. אין עסקינן בקבלת דירה בהסכם תמ"א 38 הפטור ממס אלא ברוב המקרים, בהם הבית כבר נהרס, בין אם הבניה החלה אם לאו, הערבויות מחולטות, קרי הבעלים מקבלים תמורה כספית, במקום דירה גמורה, ובמקרה זה, עסקינן  במכירת זכויות בקרקע המחייבות מס שבח.

זהירות! ערבויות חוק המכר אינן מכסות את מס השבח
יוצא כי הערבויות בנוסח ערבויות חוק המכר, הנמצאות בידי הבעלים, בשווי הדירה הגמורה, אינן מכסות את מס השבח שיוטל על בעלי הדירות במקרה של מכירת זכויותיהם בגין ביטול הסכם התמ"א עם החברה הקבלנית. במצב זה נפגעים בעלי הדירות בשיעור היכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לדירה. 

ומהם הפתרונות?

  1. הפתרון היקר הינו הגדלת גובה הערבויות למקרה של מכר כפוי, כמתואר לעיל. צפוי כי היזמים יתנגדו לכך כיון שמדובר בייקור הפרויקט בסכומים ניכרים.
  2. פתרון מתקבל יותר (וכמובן 'זול' יותר מבחינת הקבלן), אך מתאים למצב השוק דהיום, בו עולים מחירי דירות המגורים, הוא קבלת התחייבות הבנק המלווה, במסגרת ההסכם המשולש, להותיר את יתרת התמורה המתקבלת ממכירת זכויות הבעלים לצד שלישי, בידי הבעלים חזרה (ולא לקופת הקבלן המפר או נאמן/כונס נכסים) לאחר ניכוי המשכנתא. מיתרת התמורה יוכלו הבעלים לשלם את המיסים הנכפים עליהם, ללא פגיעה בגובה הערבויות הבנקאיות המוחזקות בידיהם.

    לסיכום, על מנת להבין מה הם הביטחונות שידרוש הבנק ומה האלטרנטיבה המתאימה – מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום, בדגש על התמחות בהתחדשות עירונית, כך תבטיחו שהנכס היקר לכם מכל, יישמר מכל משמר.

*כותבת המאמר, עו"ד דליה שחורי, מתמחה בתחום המקרקעין ובהתחדשות עירונית מזה כ-30 שנה, מייצגת בעלי זכויות, יזמים, חברות קבלניות ודיירים

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות