לא כולם יכולים לקנות דירה!

לפי הלמ"ס, מלאי הדירות הלא מכורות עומד על 66 אלף, כאשר בתל אביב עצמה מדובר בכ-10 אלף דירות לא מכורות. למרות שלכאורה מדובר בעליה מתמשכת של כמות הדירות הלא מכורות בשנים האחרונות, מחירי הדירות ממשיכים לעלות. בין היתר ניתן להסביר את זה בכך ששוק היד השניה קפוא, שיזמים המשיכו לבנות אבל עדיין קצב המכירות נמוך באופן יחסי, בעליה בתשומות הבניה ובכך שעדיין יש יותר ביקוש מהיצע. 

בעשור האחרון חל זינוק במחירי הדירות בישראל, ולפני נתוני הלמ"ס נכון לשנת 2024, הישראלי הממוצע צריך לעבוד לפחות 17 שנים, כלומר כ-203 משכורות חודשיות, כדי לרכוש דירה בארץ.מדובר באתגר גדול מאד עבור קברניטי המדינה שכן במקביל גם מחירי השכירות גבוהים מאד ומקשים על צעירים לממן את שכר הדירה מה שמגביר את החיכוך בין משכירים לשוכרים כפי שראינו לאחרונה בטירת הכרמל. כדי להקל על זוגות צעירים בעשור האחרון התמקדה המדינה בשני מיזמים עיקריים- מחיר למשתכן בגלגוליו השונים ניסה לתת מענה לרכישת דירה ודירה להשכיר הוקמה כדי לאפשר לצעירים לשכור דירה בדמי שכירות מוזלים, אלא שלמרות הרצון הטוב, המציאות מלמד שמדובר במקרה הטוב במתן אקמול לבעיה כרונית.

מחיר למשתכן היא תכנית שלמעשה נתנה למתי מעט ברי המזל שהצליחו לקבל דירה בזמן סביר, להתעשר מהנחות רנדומליות ואילו דירה להשכיר לא ממש הצליחה להשפיע על שוק השכירות. אמנם לחברת 'דירה להשכיר' הממשלתית גם ניתן מנדט לתכנון בקרקעות פרטיות במגזר הכללי וביישובי מיעוטים, אלא שפעילותה של החברה הממשלתית מאד מצומצמת. ניתוח של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעלה כי בשנה האחרונה נבנו רק כ-5,000 דירות מסובסדות לחסרי דיור במסגרת תוכניות דיור ממשלתיות- ירידה של כ-18% לעומת אשתקד וצניחה של כמעט 60% ביחס ל-2022. בתקופה זו החלה בנייתן של כ-1,700 דירות להשכרה ארוכת טווח בלבד. מאידך, לכאורה השוק "בוער" ונדמה שאנשים קונים דירות כמו לחמניות. אנו גם רואים ניצנים לחזרתם של משקיעים לשוק למרות המיסוי וזה משום שאנשים מעדיפים את הוודאות של 4 קירות מאשר אפיקי השקעה אחרים הרבה יותר מסוכנים כמו שוק ההון או השקעות בחו"ל. 

גם חסרי דיור חזרו כי לא מאמינים כבר לתכניות ממשלתיות ובפרט שבתכנית מחיר מטרה ההפרשים מול שוק חופשי נהיו נמוכים והרוכשים לוקחים בחשבון גם אי וודאות הכרוכה בהגרלות מחיר למשתכן (אם תזכה או לא וגם אם כן, יש הצמדה למדד) וכן את תשלום השכירות בזמן ההמתנה.

כעת, לאור הבור בתקציב המדינה בכוונת רשות המסים להעלות מיסים ובכלל זה להכביד עוד על משקיעי נדלן כמו למשל החזרת המס על דירה שלישית ועוד. זו לא שיטה. שוק הנדלן חייב ודאות. הן יזמי הנדלן והן רוכשי דירות חייבים ודאות. מדיניות עקבית יוצרת ודאות. אפשרות לתכנן קדימה לחמש שנים זה ודאות. אף אחת מיוזמות הממשלה בעשור האחרון לא סיפקו את אותה ודאות ולצערנו, אנו נמשיך לראות עליה במחירי הדירות והתגברות ביקושים.

וזאת יש לומר- עד שלא יקום שר ויקבע תכנית לעשור קדימה ולתת וודאות לא יקרה כלום. במקום להתערב בכוחות השוק, על הממשלה לדאוג להסרת חסמים וייעול הבירוקרטיה. במקום להעלות מיסים, על הממשלה לאפשר לחסרי דיור לקנות דירות ובתכנית הכי פשוטה כמו מע"מ על דירה ראשונה. כדי לאפשר לזוגות צעירים לקנות דירה ראשונה היכן שירצו ואת המע"מ לקבל בחזרה מהמדינה ולא מהקבלן. זו תכניות פשוטה שרצה כבר המון שנים בקפריסין למשל ועובדת נהדר.

*הכותב, שייקה נפחא, הינו הבעלים והמנכ"ל של חברת יזום הנדלן סלעית היוזמת פרויקטים לדיור ברחבי הארץ

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן