בגלל חישוב שגוי – פינוי בינוי בן חיים ברמת השרון יעבור תכנון מחדש

הוועדה המחוזית תל אביב החליטה לדחות את תכנית התחדשות מתחם בן חיים בשכונת הדר ברמת השרון, והורתה לבצע תכנון מחדש של התכנית, וזאת בגלל ליקויים ברישום טבלאות האיזון וחלוקה. הוועדה קבעה כי יש לבצע "חשיבה מחודשת" לתכנית, ואף להגדיל את מספר יחידות הדיור שבה.

תכנית פינוי בינוי מתחם בן חיים, יוזמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והעירייה, ששטחה 26 דונמים, כוללת תשעה מבנים המיועדים לפינוי ובהם סה"כ 180 יח"ד. מדובר במבנים ישנים, שגובהם בין 3 ל-6.5 קומות, שנמצאים במצב פיזי ירוד. במקומם מציעה התכנית הקמת 7 בניינים הכוללים 427 יח"ד, בבינוי של 9-22 קומות. 

התכנית הופקדה ביולי 2024, והוגשו נגדה שורה של התנגדויות. אחת ההתנגדויות הייתה של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), שלפיה חלק מהקרקעות בתכנית היו אדמות מדינה, אך בטבלת איזון והחלוקה בתכנית, לא הופחתו הזכויות המוקנות למדינה. רמ"י דרשה לתקן את הדוח הכלכלי, כך שלא יכלול את אדמות המדינה. התנגדות דומה הגישו בעלי דירות בפרויקט. 

חברת אזורים, שזכתה במכרז יזמים לביצוע בפרויקט, טענה בהתנגדות שהגישה כי טבלת האיזון והחלוקה שהוכנה עבור התכנית אינה עומדת בתקן להקצאת זכויות ושומת שווי זכויות במצב נכנס בטבלת איזון וחלוקה (תקן 15), תכנית קבעה מתחמי תכנון נפרדים מתוך שיקול לאפשר מימוש נפרד, עצמאי ושאינו תלוי זה בזה, של כל אחד ממתחמי התכנון, על מנת שלא לעכב את הליכי המימוש. לטענת החברה, מטרה זו מסוכלת בטבלאות האיזון אשר יצרו הקצאה במושע (הקצאה משותפת) לכל בעלי הזכויות באותו מתחם איחוד וחלוקה, וזאת בהתעלם ממתחמי התכנון, כך שלא ניתן יהיה לממש כל מתחם תכנון בפני עצמו. החברה דרשה לבצע תכנון מחדש של טבלות האיזון והחלוקה, במטרה להפריד את הבעלויות בטבלאות.

חברת נתיבי איילון הגישה אף הם התנגדות, שבה נטען כי במהלך קידום התכנית בוצעו תיאומים עם החברה, אך ההערות לא הוטמעו.

הוועדה המחוזית, שדנה בתכנית בשבוע שעבר, החליטה לדחות אותה. הוועדה קבעה בהחלטתה כי: "מדובר בתכנית התחדשות עירונית, תכניות כאמור מהוות לחם חוקה של הוועדה והיא רואה חשיבות עליונה בקידום תכניות כאלה על כל היתרונות הגלומים בהן – התחדשות האזור, חיזוק מבנים ומיגון. עם זאת, סבורה הועדה שיש לקדם תכניות כאלו כך שישמרו על תכנון ראוי בהסתכלות מתכללת ויהיו תכניות ישימות, פשוטות וברות מימוש". הוועדה קבעה כי לאור ההתנגדויות שהוגשו, נדרשים שינויים משמעותיים המחייבים חשיבה מחודשת על התכנון של התכנית כולה.

מהחלטת הוועדה עולה כי בתחום התכנית נכללות שתי חלקות פנויות, האחת חלקה בבעלות המדינה, אשר ייעודה היה חניה פרטית, וחלקה שנייה בבעלות המדינה. הוועדה ציינה כי במסגרת ההתנגדויות עלה כי החלקות נבחנו במסגרת תקן 15 על ידי שמאי התכנית אך לא נכללו בבחינה במסגרת תקן 21 (תקן שמאי לרווחיות תכנית התחדשות) על ידי השמאי השני של התכנית. עוד עולה כי חלקת המדינה נבחנה בתקן 15 ביעוד מגורים עם ראסטר חניה ציבורית ולא בהתאם לתרש"צ (תקן רישום שיכונים ציבוריים), אשר בהתאם לעמדת היועץ המשפטי שהוצגה בפני הוועדה, חל במקרה זה. "הוועדה מקבלת את עמדת שמאי הועדה כי להיבטים אלו השפעה משמעותית ביותר על התחשיב הכלכלי בתכנית. האמור ידרוש, תיקון של טבלאות איחוד וחלוקה בהתאם לתקן 15 ותיקון של בדיקה כלכלית בהתאם לתקן 21", נקבע.

עוד עולה מהחלטת הוועדה כי התיקונים המבוקשים לתכנית אלו יחייבו תוספת יח"ד תוך ציפוף התכנית לצורך עמידה בכלכליות סבירה בהתאם לתקן. לפיכך, הוועדה קבעה כי נדרשת בחינה של המענה הפרוגרמתי לצרכי הציבור שיצריך בחינה מחודשת של חלוקת הקרקע הציבורית הבנויה והפתוחה לצד השימושים השונים. הוועדה המליצה גם להרחיב את תחום התכנית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן