תקדים חדש מהעליון יטיב עם "חברות גוש/חלקה" והן לא ידרשו לשלם אגרה כתנאי מקדים להחייאת החברה – עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר עם כל הפרטים והפרשנות המלאה
בית המשפט העליון קבע תקדים חדש, לפיו לא ניתן להתנות החייאת חברה בתשלום אגרה. פסיקה זו תקל בין היתר גם על בניינים ישנים אשר רשומים כחברות "גוש/חלקה" לקדם תהליכי התחדשות עירונית. הפסיקה ניתנה בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, שם נקבע בין היתר כי תנאי מוקדם להחייאת חברת "מגרש 901 בגוש 6158 בע"מ", חברה שהיא הבעלים של בניין ברחוב חיבת ציון ברמת גן, הוא פירעון מראש של מלוא סכום האגרה השנתית בגין השנים בהן החברה לא הייתה פעילה.
הבניין המדובר לא נרשם בטאבו כבית משותף על שם הדיירים, אלא על שם החברה שפעלה כ"חברת בית משותף", כאשר בעלי הזכויות המקוריים בבניין נרשמו כבעלי המניות בחברה, בהתאם לחלקם היחסי. השנים חלפו, החברה נזנחה ונשכחה, אך הזכויות בדירות החליפו ידיים, מבלי שהדבר עודכן במרשם בעלי המניות. בשנת 1982 החברה נמחקה ממרשם החברות, בשנת 1992 הוחייתה ובשנת 1997 נמחקה בשנית, ונותרה מחוקה עד היום. זכויותיהם של בעלי הזכויות הנוכחיים, באות לידי ביטוי כך שהם רשומים כחוכרים במרשם המקרקעין.
ביום 18.11.2014, נכרת הסכם בין בעלי הזכויות הנוכחיים במקרקעין, לבין חברת איתנים י.ר. בנייה וחיזוק מבנים בע"מ, לביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין, במסגרת תמ"א 38. על מנת לקדם את ביצוע הפרויקט, ביקשו בעלי הזכויות להסדיר את בעלותם בדירות, כשלשם כך, נדרשה החייאת החברה. לפיכך, פנתה איתנים, בשמם של בעלי הזכויות בבניין, לבית המשפט המחוזי, על מנת שיורה לרשם החברות להחיות את החברה. הרשם התנה את החייאת החברה במספר תנאים מקדימים ובין היתר "פירעון מראש של מלוא חוב האגרות השנתיות אשר […] עומד על סך של 43,645 ₪"; הגשת דוח שנתי עדכני; והתחייבות לפירוק החברה מרצון, לאחר הסדרת רישום הזכויות.
בית המשפט העליון ציין, כי פסיקת בתי המשפט המחוזיים בנושא לא אחידה, מצד אחד הלכת ורשבסקי קבעה, כי ברירת המחדל היא שלא מתקיים חיוב באגרה בגין 'השנים המחוקות', כאשר לצדה קיים חריג המאפשר יצירת חיוב שכזה לבקשת הרשם, ועל-פי שיקול דעת בית המשפט, מקום שבו שיקולי צדק ומדיניות משפטית תומכים בכך. מנגד, תקנה 5א(ד) קובעת כי ברירת המחדל היא חיוב באגרה בגין השנים בהן הייתה החברה מחוקה, אלא שנקבע פטור סטטוטורי מתשלום זה.
בית המשפט קבע כי "חיוב החברה בתשלום חוב האגרה כתנאי מקדים להחייאת החברה, יוצר קלקול משפטי של ממש, ומוביל לריקונה של תקנה 5א(ד) מתוכן…הפטור שבתקנה 5א(ד) בא לידי ביטוי רק בעת פירוק החברה, לאחר שהושלמה ההחייאה, ונסתיימה הפעולה שלשמה היא נועדה. אם כך, הפיכת התשלום לתנאי מוקדם להחייאה, מעמידה את מבקשי הפטור – בפני מעשה עשוי."
בית המשפט העליון ציין, כי כאשר חברת בית משותף הוחייתה לצורך הסדרת הזכויות בבניין ורישומו בפנקס הבתים המשותפים, היא תהיה זכאית לפטור מחוב האגרה בגין השנים בהן הייתה מחוקה, וזאת לאחר שתגיש דוח והודעה על פירוק מרצון לפי סעיף 338 לפקודה.
לסיכום קביעת בית המשפט, חיוב החברות בתשלום אגרה יהיה החריג, ולא הכלל. הכרעה בעניין תעשה תוך הפעלת שיקול דעת ומבחני העזר שנקבעו בהלכה. לבד מכך, ימנע בית המשפט מקביעת תנאים מקדימים להחייאה, למעט תנאים הכרחיים לעצם ביצוע ההחייאה, דוגמת יִדוע בעלי המניות.
לאור האמור, הערעור התקבל ובית המשפט העליון קבע, כי אין מקום להתנות את החייאת החברה בתשלום מראש של אגרה שנתית בגין השנים הן הייתה מחוקה ממרשם החברות.
נראה, כי בית המשפט העליון שם סוף לפסיקות הסותרות של בתי המשפט המחוזיים. בחלק גדול מפסקי הדין שעסקו באותו מקרה של החייאת חברת בית משותף לצורך רישום הנכס בטאבו – המשיכו בתי המשפט המחוזיים לבחון את הדברים בהתאם לתקנה 5א(ד), מבלי להזכיר את ההלכה הרלוונטית.
פסיקה זו תקדימית ומבהירה את נושא החייאת חברות, שהרי קיימות חברות מחוקות רבות שכעת לפי פסיקה זו לא ישלמו אגרה כתנאי מקדים. גם כאשר בין היתר בנדל"ן עסקינן, עדיין קיימות חברות רבות שפועלות כחברות "גוש/חלקה", זאת בין היתר כי בעבר חברות אלו היו מוקמות לצורך הטבת מס ובוודאי פסיקה זו קריטית עבורם. מה שאומר שכעת ההליכים גם להחייאת חברות אלו, ולקידום התחדשות עירונית, יהיו פחות מסובכים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
