banner
השופט גלעד הס // צילום: הרשות השופטת | Depositphotos
השופט גלעד הס // צילום: הרשות השופטת | Depositphotos

תקדים: נכשל ניסיון של חברה יזמית להנות מהקלות שבס – כחלון בפרויקט פינוי בינוי

בית המשפט בהחלטה תקדימית קבע קריטריונים, לפיהם יוחלט מתי פתיחת הליכים בוועדה המקומית יכולים להיחשב כהגשת בקשה להיתר

 

זיו גולדפישר 18.03.2024

חברה יזמית גדולה בתחום ההתחדשות העירונית, שהחלה בהליכים לקבלת היתר בנייה לפני מועד פקיעת הקלות המאפשרות תוספת יח"ד, לא תהנה מההקלות הללו, זאת לאחר שלא עמדה בתנאים ובדרישות של הגשת הבקשה להיתר. כך נקבע בפסק דין תקדימי בבית המשפט המחוזי בתל אביב, בעתירה שהגישו היזמים ובעלי הזכויות בשני בניינים בתל אביב. השופט גלעד הס קבע בפסק דינו קריטריונים שעל פיהם ניתן לקבוע מתי פתיחת הליכים בוועדה המקומית יכולים להיחשב כהגשת בקשה להיתר, ביניהם צירוף כל המסמכים הנדרשים לתיק.

דיירי שני בניינים צמודים ברחוב קהילת ורשה בתל אביב ביקשו לבצע בפרויקט פינוי בינוי, שבמסגרתו ייהרסו המבנים הקיימים – בניינים בני 2 קומות, שבכל אחד מהם 8 יח"ד, ובמקומם לבנות שני מבנים בני 8 קומות שבכל אחד 23 יח"ד. התכנון הקיים באזור מתיר הקמת בניינים בני כ- 5 קומות ו-16 יחידות דיור בלבד לכל בניין. מכאן, על מנת לאשר את הפרויקט אותו תכננו בעלי הזכויות בבניינים, הם נאלצו לבקש הקלות מהתכנון הקיים.

ההקלה במספר יחידות הדיור ובזכויות הבניה אושרו על בסיס הוראת שעה בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), המוכרת בכינוי "הקלת שבס-כחלון". על פי הקלה זו, בתנאים מסוימים הוספה של עד 30% יחידות דיור, וכן זכויות בניה לצורך כך, לא תהווה סטייה ניכרת. במילים אחרות, הוראת השעה מאפשרת לאשר בהקלה תוספת של עד 30% למספר יחידות הדיור המאושרות במקרקעין וכן תוספת זכויות בניה. ללא הוראת השעה, תוספת של מעל ל-20% יחידות דיור וזכויות בניה מהווה סטייה ניכרת שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר.

לבקשה להקלות הוגשו התנגדויות של הדיירים בבניינים השכנים, אך הוועדה המקומית אישרה את הבקשה. הדיירים במבנים השכנים הגישו ערר על ההחלטה בוועדת הערר המחוזית. בין השאר טענו כי הוראת השעה אשר מאפשרת הקלה של עד 30% ממספר יחידות הדיור והוספת זכויות בניה, פקעה עוד טרם הוגשה הבקשה להיתר. מכאן, לטענת השכנים, לא ניתן היה לאשר את הבקשה להיתר ל- 23 יחידות דיור לבניין ותוספת זכויות מכיוון שזו מוסיפה יחידות הדיור בשיעור העולה על 20% וכן מוסיפה זכויות בניה ולכן מדובר בסטייה ניכרת.

השכנים הסבירו כי הסבירו, כי הוראת השעה פקעה ביום ,16.6.2020 וכי הבקשות להיתר הוגשו רק ביום 19.4.2021. מכאן לטענתם, הבקשות להיתר הוגשו לאחר מועד הפקיעה, כך שהעותרים – בעלי הזכויות בבניין והיזמים אינם יכולים להסתמך על הוראת שעה זו. ועדת הערר בהחלטה מנומקת קיבלה את העררים בנקודה העקרונית וקבעה, כי הוראת השעה פקעה עוד טרם הוגשה הבקשה להיתר.

על רקע זה, הגישו היזמים ובעלי הזכויות בבניינים עתירה לבית המשפט המחוזי כנגד החלטת ועדת הערר. הטענה המרכזית בעתירה כי הבקשות להיתר לגבי שני הבניינים הוגשו לפני 16.6.2020, המועד בו פקעה הוראת השעה, ומכאן אין סטייה ניכרת במספר יחידות הדיור ובזכויות הבניה.

מתי הבקשה הוגשה?
במהלך הדיונים התברר כי היזמים ביצעו "פתיחת בקשה מקוונת", במערכת של הוועדה המקומית, עוד לפני פקיעת הוראת השעה. אם כך, השאלה שעמדה מול השופט היא מהי משמעות פתיחת בקשה מקוונת, וכן אילו מסמכים הוגשו במסגרת פתיחת הבקשה המקוונת ומה המשמעות של הגשת מסמכים אלה.

וכאן ניצב השופט בבעיה, מכיוון שבהוראות ההקלה אין הגדרה למונח הגשת בקשה להיתר. עם זאת, השופט בחן את תקנות התכנון והבנייה העוסקות ברישוי בנייה, שבהן נקבע מה תכלול הבקשה להיתר, ואילו מסמכים יש לצרף לבקשה. השופט הס זימן לדיון את נציג הוועדה המקומית תל אביב, כדי שיסביר את השלבים בהגשת בקשה להיתר.

השלב הראשון הוא פתיחת "מגירה" בשרת של הוועדה המקומית, שאליה האדריכל של היזם יכול להעלות מסמכים שונים הנוגעים להיתר. השלב השני הוא השלב שבין טעינת המסמכים למגירה ועד הטעינה שלה והעברתי למערכת הרישוי הזמין של הוועדה המקומית. השלב השלישי הינו השלב מטעינת הגרסה ועד אישור או סירוב לבקשה להיתר.

ממסמכי הוועדה עולה כי שלב פתיחת הבקשה המקוונת נעשה ב-19.1.2020 עבור שני הבניינים, אך טעינת הגרסה נעשתה ב-8.12.2020 עבור בניין אחד, ו-31.1.2021 עבור בניין שני. על רקע זה קבע השופט כי הבקשה הוגשה בפועל לאחר פקיעת הוראת השעה, ולכן העתירה נדחתה.

השופט הס קבע, כאמור, כי בהתאם לתקנות רישוי בניה, הבקשה להיתר בנייה צריכה לכלול שורה של מסמכים וצרופות כתנאי להגשה. הוא קבע כי הבקשה להיתר חייבת לכלול את הפרטים המפורטים בתקנה 33 לתקנות, וללא הפרטים הללו אין בקשה להיתר. "לאור פרשנות זו הגורסת, כי בקשה להיתר הינה מכלול הפרטים והמסמכים הנדרשים לפי תקנה 33, הרי אין עוררין כי לא הייתה בידי העותרים, וממילא גם לא הוגשה לוועדה המקומית, בקשה להיתר טרם פקעה הוראת השעה".

השופט אזכר חלק מהמסמכים הנדרשים שלא הוגשו טרם פקיעת ההוראות: "כך, למשל, מפת המדידה, הנדרשת לפי תקנה 33, הועלתה למגרה רק ביום 21.12.2020 לגבי בניין אחד וביום 2.7.2020 לגבי הבניין השני, ובכל מקרה אחרי פקיעת תוקף הוראת השעה, וכך, למשל, אישור רשות נגישות הנדרש ועלה למגרה רק ביום 11.2.2021 עבור בניין אחד וביום 21.12.2020 עבור הבניין הנוסף". עוד כתב השופט: "אף אם הייתי רואה בהעלאת המסמך למגרה כ- 'הגשה', הרי בידי העותרים כלל לא הייתה 'בקשה להיתר', כמובנה בתקנות לפני פקיעת ההוראות".

בנוסף, השופט קבע כי העותרים כשלו לא רק בכך שלא הייתה בידיהם בקשה להיתר, אלא שגם בתנאי השני הנדרש, הגשת הבקשה להיתר לוועדה המקומית טרם פקיעת תוקף הוראת השעה, כשלו העותרים. מפסק הדין עולה כי  הבקשות להיתר לשני הבניינים הוגשו לאחר פקיעת תוקף הוראת השעה.

השופט פירט כי טעינת הגרסה (הכוללת את מסמכי התכנית) אמורה להיעשות על ידי אדריכל הבעלים רק לאחר שהושלמו כלל המסמכים הנדרשים לפי תקנות רישוי בניה. כל עוד לא ביצע האדריכל, או מבקש ההיתר, את הפעולה של "טעינת גרסה", הרי מדובר רק במסמכים הנמצאים בשרת ייעודי, ולא ניתן לראות בהם כמסמכים שהוגשו לוועדה המקומית. בכל הנוגע להליך המתנהל מולו, השופט קבע כי הבקשה להיתר הוגשה לאחר פקיעת הוראת שעה: עבור בניין אחד, הגרסה הראשונה נטענה ב-31.1.2021, ועבור בניין שני ב-8.12.2020. "בנסיבות אלו ברור, כי לא ניתן לראות במסמכים כאלו או אחרים שהועלו על ידי העותרים למגרה הייעודית בשרת כמהווים 'הגשת' בקשה להיתר, גם אם הוועדה המקומית הייתה חשופה למסמכים אלו".

לאור זאת, נקבע, כי הבקשה להיתר הוגשה לאחר פקיעת תוקף הוראת השעה, ולכן הכללים המפורטים בה אינם חלים על הבקשה להיתר. בנסיבות אלו, בקשה המבקשת להוסיף 30% על מספר יחידות הדיור הקיימות וכן זכויות בניה מהווה סטייה ניכרת כמובנה בחוק התכנון והבניה ובתקנות סטייה ניכרת, ולכן הוועדה המקומית, או ועדת הערר, אינן מוסמכות לאשרה.

השופט לא חסך את ביקורתו מהוועדה המקומית ומוועדת הערר, והוא נמנע מלקבוע עבורם הוצאות משפט, למרות שהעתירה הייתה גם נגדם. בכל הנוגע לוועדה המקומית תל אביב, קבע השופט: "אין מקום שהעותרים יישאו בהוצאות הוועדה המקומית, וזאת כאשר היא זו אשר נהגה לאשר בקשות להיתר למרות שאלו הוגשו במערכת לאחר פקיעת תוקף הוראת השעה".

לגבי ועדת הערר, קבע השופט: "לא מצאתי לפסוק הוצאות במקרה זה גם לטובת ועדת הערר, וזאת לאור הפער הבלתי סביר בין מועד הגשת הערר ביום 4.10.2021 מועד הדיון בערר ביום 16.6.2022 ומועד מתן ההחלטה בערר ביום 20.6.2023. פרק זמן של שנה ושמונה חדשים לקבלת החלטה בערר שענייננו רישוי הינו בלתי סביר ואינו עומד בתכלית החקיקה".

לגבי הדיירים השכנים, שעמדתם התקבלה, השופט קבע עבורם הוצאות משפט בסך 7,500 שקל.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות