פסק דין חדש מחדד את חובתם של עורכי הדין למקרקעין להקפיד על חתימות אלקטרוניות ואימותים // פרשנות
בשנים האחרונות ניתן להצביע על מגמת דיגיטציה במערכת המשפט, המתבטאת, בין היתר, באפשרות להגיש כתבי בי-דין, לבצע רישום של פעולות קנייניות ואף להגיש הצהרות מיסוי – באופן מקוון. למגמה זו הצטרפה ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בהחלטותיה לאפשר חתימה דיגיטלית וכן אימות חתימה על תצהירים באמצעות היוועדות חזותית. כך, בלא מעט מקרים, אנו מוצאים את המהפכה שמוביל העידן – גם במערכת המשפט, הנתפסת מעט מיושנת. כיום, כולנו סורקים ומצלמים מסמכים באופן זמין, נוח ומיידי, לרבות באמצעות הטלפון הסלולרי, כך שהחשיבות של מסמכי נייר מקוריים הולכת ופוחתת והנטל שבשמירתם בולט יותר. אין ספק כי תהליכי הדיגיטציה במערכת המשפט ושינויים נוספים אחרים מסייעים לייעל תהליכים רבים במערכת המשפט ובפרט בעסקאות המקרקעין.
עולה אם כך השאלה, מהו היקף האחריות המקצועית המוטלת על עורך הדין המייצג בעסקת מקרקעין בעידן הדיגיטלי?
לא אחת במקרה של "תאונה משפטית" בעסקאות מכר, בין אם בשלב המו"מ, בחתימת ההסכם או אף לאחר השלמת העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין – עולות טענות שלפיהן האחריות לתקלה ולנזקים שנגרמו בעקבותיה מוטלת, כולה או חלקה, על כתפיו של עורך הדין המייצג.
טענות אלו התגלגלו, וממשיכות להתגלגל, לפתחם של בתי המשפט, אשר לעתים קובעים סטנדרטים נוקשים באשר להתנהלות המצופה מעורכי דין המייצגים בעסקאות מקרקעין ולעתים – נמנעים במכוון מלקבוע אמות מידה ביחס לתפקידים המוטלים עליהם ומותירים את הדברים עם סימני שאלה רבים, דווקא בעידן הדיגיטלי.
פסק דין שניתן בשבוע האחרון בבית המשפט העליון קובע באופן ברור את האחריות המוטלת על עורכי הדין בעסקאות מקרקעין
הפסיקה דנה, בין היתר, בשאלת אחריותה של עורכת דין לתרמית בעסקת מקרקעין. במקרה המדובר הגיע מתחזה למשרדה של עורכת-דין והציג עצמו כבנו ויורשו היחיד של הבעלים הרשום של מגרש ביישוב אירוס. המתחזה טען ש"אביו", הבעלים הרשום של המקרקעין – נפטר, על אף שבמועד האמור היה הבעלים בחיים. המתחזה ביקש מעורכת הדין לאתר קונה פוטנציאלי למגרש. במהלך פגישה זו, וגם בהמשך הפרשה, המתחזה לא הציג בפני עורכת הדין תעודת זהות הנחזית כמקורית ואשר מאמתת את זהותו וכן לא הציג בפניה צו ירושה הנחזה להיות מקורי. לאחר שנמצא קונה למגרש – עורכת הדין טיפלה ברישומו של המוכר המתחזה כבעלים במגרש מכוח צו הירושה המזויף, נחתמה עסקת מכר בין המתחזה (בייצוג עורכת הדין) לבין הקונה והעסקה אף הושלמה ברישומו של הקונה כבעל המגרש בלשכת רישום המקרקעין.
לימים נפטר הבעלים המקורי, שהמתחזה הציג עצמו כבנו, והתרמית התגלתה ליורש האמיתי אשר הגיש תביעה בעניין לבית המשפט המחוזי, אשר על פסק דינו ערערו כל הצדדים לבית המשפט העליון. במסגרת הדיון בערעור נדרש בית המשפט העליון לשאלה, האם התרשלה עורכת הדין שייצגה את המוכר המתחזה בעסקה, ועל שאלה זו השיב בית המשפט, חד משמעית, בחיוב.
בית המשפט העליון הדגיש כי חובה על עורכי הדין לבדוק את מסמכי הזיהוי המקוריים של הלקוח, להבדיל ממסמכים שנחזים להיות תצלומים של המקור. כמו כן, הובהר שעורך דין המטפל בבקשה לרישום ירושה במרשם המקרקעין חייב לצרף לבקשה צו ירושה מקורי, או לא לצרף צו אם וידא כי הצו שבידו הונפק מרשם הירושות או מבית דין רבני ומדווח ישירות למרשם המקרקעין. על פי פסק הדין, בשני אלו התרשלה עורכת הדין שייצגה את המתחזה ועל כן, היא נושאת באחריות ל-70% מהנזקים שנגרמו בשל התאונה המשפטית.
מקרים מעין אלו ממשיכים לאתגר את הפסיקה בסוגיית גבולות האחריות המקצועית של עורכי דין במקרקעין, במיוחד בעידן הטכנולוגי. בימים אלה בהם עורכי דין לא מעטים עושים שימוש בתוכנות חתימה למיניהן והשימוש באימותים דיגיטליים מתרחב והולך, הסטנדרטים הנדרשים בפסיקה מעמידים את עורכי הדין והפרקטיקות המקצועיות שלהם במבחן.
כך, למשל, בעקבות ולאחר תקופת הקורונה החליטה ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין להפוך לקבועה את החלטתה הזמנית בעניין אימות חתימה של עו"ד על תצהיר בהיוועדות חזותית בישראל. לפי החלטה זו, בין היתר, על המצהיר להציג תעודה מזהה במסגרת ההיוועדות החזותית. לאור פסק הדין הנ"ל בעניין הדרישה להצגת תעודת זהות מקורית בפני עורך הדין המאמת, לא ברור האם הצגת תעודה מקורית בהיוועדות חזותית תענה על הדרישה.
דומה כי גם בעידן הנוכחי של חתימות אלקטרוניות ואימותים בהיוועדות חזותית, פסק הדין מחדד את חובתם המקצועית של עורכי-דין העוסקים במקרקעין לזהות את לקוחותיהם כנדרש, לבדוק אותנטיות של מסמכים המוצגים בפניהם ולהקפיד על עמידה בדרישות תקנות המקרקעין ונהלי הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.
*הכותבת, עו"ד ציפי מנור, הנה עורכת דין בכירה, מחלקת הנדל"ן באגמון עם טולצ'נסקי משרד עורכי דין.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
