מה זה תמא 38 | תמ"א 38 1 - עו"ד גילעד ושדי

המדריך לתמ"א: אילו עיכובים יכולים לצוץ בפרויקט תמ"א 38?

תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב וארוך, שמעורבים בו גורמים משפיעים רבים. כל אחד מהם יכול להפוך לגורם שיעכב את מימוש הפרויקט. מה הגורמים המעכבים וכיצד להתכונן לפרויקט – המדריך המלא

מגדילים 17.12.2018

מאת: עו"ד גילעד ושדי, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית

פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי) הינו פרויקט מורכב על כל שלביו , החל מסיכום התמורות דרך החתמת הדיירים, הוצאת היתר וכלה בשלב הבנייה. האתגר הטמון בבינוי בבניין בו מתגוררים דיירים אשר אמורים להמשיך בשגרת חייהם הוא גדול .

דיירים רבים מגלים רק תוך כדי תנועה את הקשיים הטמונים עד לשלב הוצאת ההיתר ולאחר מכן את המגורים בזמן הפרויקט, כמו כן את הצורך בשיתוף פעולה והדדיות מצד הדיירים לשם קידום הפרויקט והבנייה.

פרויקט אחד אינו דומה למשנהו וההשוואות בין דיירים אשר גרים/גרו בפרויקט תמ"א 38 הם חסרי תועלת הן במימד התמורות והן במימד הקשיים , יחס הקבלן, משך התקופה וכו. כמו כן, בשל המורכבות ישנם עיכובים ועל כן הפרויקטים נמשכים זמן לא מבוטל. על מנת להתחיל ברגל ימין יש לדעת ולהעריך נכונה את הגורמים אשר יכולים בהווה ובעתיד לגרום לעיכובים לא רצויים בפרויקט ולפעול ככל הניתן למנעם.

אילו עיכובים עלולים להיות בדרך?

שלב המו"מ – יזמים אשר נדרשים לתקופה ארוכה של בלעדיות לשם בדיקות כלכליות ותכנוניות עלולים למשוך זמן רב ולעכב את יציאת הפרויקט אל הפועל. על כן יש להשתדל לפעול ללא מתן בלעדיות או להגבילו למס' חודשים מועט.

מו"מ חוזי – המו"מ החוזי אשר נמשך ונמרח על פני חודשים רבים איננו אפקטיבי ויש להימנע מהגעה למצב דברים זה. בדקו כי עורך דינכם יהיה זמין לעבוד במינימום זמן מול עו"ד היזם לסיום הטיוטה. במקרים רבים בעלי הדירות אשר נדרשים לחתום על החוזה מעבירים את הטיוטה לחוו"ד נוספת מטעמם ומסכת הערות נוספת להסכם, במקרים רבים הדבר מעכב את החתמת הרוב הדרוש.

בעלי הדירות – בעלי הדירות בבניין בו עתיד לקום הפרויקט מערימים קשיים תכנוניים ומשפטיים :

  1. לא מאשרים כניסה לדירות לשם הרחבת חדר המדרגות והמעלית.
  2. בעלי דירות מגישים התנגדויות בשל פגיעות קנייניות ותכנוניות.
  3. בעלי הדירות לא מוכנים לוותר על זכויות או להמיר זכויות (כגון: לקבל חנייה אחרת במקום החנייה שלהם).

כל התנגדות שתוגש וכן דיונים אצל המפקח על הבתים המשותפים  יכולים להיגרר לעיכוב ניכר, למרות שבפועל הדבר אינו כן אלא אם כן בהתנגדותם נעוצה אמת.

צד ג'– דיירים בבניינים השכנים מגישים התנגדויות לוועדה המקומית בשל פגיעות כאלה ואחרות שיגרמו להם – בחלק מהמקרים הדבר איננו נפתר בדיון הוועדה אלא בערכאות גבוהות יותר אשר עלולות לעכב את קבלת ההיתר או לשנות את התוכניות.

רשויות התכנון – רשויות התכנון בערים השונות מנהיגות יחס שונה לפרויקטים מעין אלו, במקומות לא מעטים מערימות הרשויות קשיים וצמצום זכויות הבנייה עד כי במקרים רבים הפרויקטים אינם כלכליים. כמו כן, יזמים ואדריכלים אשר אינם בעלי ניסיון , מציגים לבעלי הדירות תוכניות אשר אין בינם לבין המציאות בשטח קשר ממשי ודינם להידחות ברשויות התכנון.  דבר זה ודאי יוביל לעיכוב בתכנון מחודש וקבלת הסכמות הדיירים לשינויים הנדרשים.

איתני הטבע – בניינים רבים מתגדלים רק תוך כדי תנועה כמורכבים לתפעול. באחת מערי השרון החל בניין לשקוע תוך כדי בנייה משום בדיקות קרקע לקויות נדרש היזם להשקיע הון כספי לשיקום השקיעה ולהגנה נוספת על הבניין. גשמים רבים שיורדים בתקופות קריטיות בבנייה יכולים להביא לעיכובים רבים.

קבלן מבצע – קבלן מבצע ללא ניסיון בפרויקטים דומים ועבודה מול בעלי דירות יכול לבצע "למידה" על חשבון בעלי הדירות דבר שגורר אחריו לא מעט עיכובים.

איש מקצוע לתיאום מול בעלי הדירות – במידה והקבלן או היזם לא הקצו איש אשר יהווה את החוט המקשר בין הקבלן לבין הדיירים יגדל משך העבודה והיקפה בשל חוסר תיאום ותכנון מבוקר של הליכי העבודה בשטח. יש לדרוש עוד בשלב החוזה איש קשר כזה בעל ניסיון ואורך רוח.

ריבוי קבלני משנה – קבלני משנה רבים אשר אינם מסונכרנים יוצרים בעיות רבות בשטח ותקלות רבות מתגלות בשלבים השונים.

ספקים – ספקי ציוד (קרמיקה וכלים סניטרים, חשמל, חלונות ודלתות וכו') שאינם ערוכים להזמנות וחוסר בציוד וארגון מובילים לעיכובים במסירת דירות הבעלים ולטרוניה רבה.

החלפת קבלנים – לא פעם נדרש יזם לבצע חילוף של קבלן מבצע מסיבות שונות שאינם קשורות לבעלי הדירות. כל החלפה מעין זו עלולה לארוך חודשים ולעכב את משך הבנייה.

מה תפקידו של עורך הדין במניעת העיכובים?
התרופה לעיכובים במרבים המקרים לעיל נטועה בעו"ד שמונה מטעם בעלי הדירות, ככל שיהא החוזה נוקשה מול היזם וככל שההסכם יכיל בתוכו הגנות ומחויבויות של היזם לקיום תנאים מסוימים אשר יטיבו עם בעלי הדירות ויקטינו את הסיכונים וככל  שיוגדלו הערבויות והביטחונות לבעלי הדירות ולוחות הזמנים יהיו מהודקים כך יגבר הסיכוי לפגיעה פחותה בלו"ז המתוכנן והסביר. עורך הדין מטעם בעלי הדירות אף אמון לשמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות ועל כן מראש כדי וישגיח כי התכנון אינו פוגע במאן דהוא מבית ומחוץ. ככל ומתקיימת פגיעה על עורך הדין לוודא כי הושגה הסכמתו של הנפגע וכי במידת הצורך יקבל פיצוי הוגן על כך. יחסי האנוש הנדרשים מעורך הדין אמורים לאזן ולהוביל את הפרויקט לחוף מבטחים תוך דילוג על המחלוקות ומתן פתרון בזמן אמת לבעיות המתגלות במהלך הדרך.

  • הכותב הינו עו"ד ומגשר גילעד ושדי – מתמחה במקרקעין, מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מלווה ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

קומה אחת למטה

ועדת הערר המחוזית בתל אביב גיבתה את הועדה המקומית שהפחיתה קומה בפרויקט תמ"א בגבעתיים: "זכויות מכוח תמ"א 38...
רונן דמארי 11.07.2019

אחת נגד כולם

פרויקט תמ"א 38/2 בבני ברק לא ייצא לפועל בשל התנגדותה של בעלת דירה אחת בבניין. ועדת הערר דחתה...
רונן דמארי 11.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות