יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא

כיצד מנהלים היום את עתידו של הנכס?

המדריך לניהול נכסים סטטוטורי: כל מה שצריך לדעת על תכנון ותהליכי רישוי בנייה ועסקים

מגדילים 18.12.2018

תמונה: יגאל צודנר // צילום: אילן ספירא

מאת: יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת "נתיבי הקמה"

כאשר חושבים על ניהול נכסים מתייחסים לניהול הפיזי של המבנה שמשפיע בין היתר על ערכו ובמציאות המשתנה של ימינו על מנהלי נכסים מוטלת אחריות לדאוג גם לערכו העתידי של הנכס.

בעלי/מנהלי נכסים ניצבים בפני מספר לא קטן של אתגרים בכל מה שקשור לניהול הנכסים שברשותם וניהול נכון של הנכס מבחינת סטטוטוריקה ורישוי הינו חלק בלתי נפרד מאתגרים אלו. ניהול הליכים אלו משפיע ישירות על ערך הנכס ועל האפשרות השימוש בו ולכן נדרשת חשיבה יזמית וחדשנית בכל הנוגע לניהול סטטוטורי של נכסים.

תכנון סטטוטורי
תכנון סטטוטורי מסדיר זכויות, ייעודים ושימושים בקרקע. תב"ע בסמכות מקומית או מחוזית הינה הליך שאינו ודאי ואורך זמן רב שבמהלכו התכנון נבחן ע"י גורמי תכנון מקצועיים. תכנית טובה היא זו שבבסיסה עומדים חזון וראיה של עשור או שנים קדימה לגבי הפעילות הנדל"נית שמתאפשרת בתחום התכנית.

תיקון 101 לחוק תכנון ובניה, מתמרץ רשויות מקומיות לקדם תכניות מתאר ע"י הענקת סמכויות נרחבות לוועדות בכל הנוגע לאישור תב"עות במידה וקיימת תכנית מתאר מאושרת. לכן, אנו עדים לכך שיותר ויותר רשויות יוזמות ומקדמות תכניות מתאר שמשפיעות ומשנות באופן מהותי את הזכויות השימושים והיעודים של הנכסים בתחום התכנית.

על בעלי / מנהלי נכסים לקחת חלק פעיל בהליכים הסטטוטוריים שמתנהלים באזור בו ממוקם הנכס שלהם וניתן לעשות זאת באופן הבא:

  1. מודעות – להיות מודעים לתכניות שהרשות מקדמת ולשלבים בה נמצאת התכנית (דיון, מילוי תנאים, הפקדה וכיו"ב) בין עם באמצעות תקשורת שותפת עם הגורמים הרלוונטיים ברשות או באמצעות שירותים שמעדכנים לגבי תכניות המקודמות באזור.
  2. יוזמה – לקחת חלק פעיל ולהשפיע על המדיניות התכנונית בין עם באמצעות פגישות עם בעלי התפקידים הרלוונטיים, לקיחת חלק בשיתוף ציבור או התנגדות לתכנית

רישוי בניה
הוצאת היתר בניה הינו תהליך מורכב, הכולל מספר רב של בעלי עניין כגון: בעלי הקרקע, יזמים, בעלי הקרקע ומתכננים. היום יותר מתמיד תחום הרישוי מתאפיין בחוסר ודאות וחסמים בירוקרטיים. הרפורמה ברישוי בניה והמעבר לשימוש במערכת רישוי זמין הפכה את העיסוק ברישוי למורכב במיוחד. שכן, גם הרשויות וגם בעלי המקצוע חווים את חבלי הלידה של השימוש במערכת מה שמאריך את משך ההליכים והתהליכים.

כמו כן, חשוב לציין שמדיניות האכיפה בנוגע לחריגות בניה הפכה לקפדנית יותר וכאשר מדובר בהסדרה של חריגות בניה נושא הרישוי הופך למורכב יותר. זאת משום שלעיתים לא ניתן להסדיר את החריגות במסגרת היתר ויש לפנות להליך תב"עי.

בנוסף, במסגרת הסדרת מצב קיים יש להתאים מבנים שנבנו לפני מספר רב של שנים לתקנים והתקנות הקיימים היום.

לאור זאת, חשוב שמי שאמון על ניהול הנכסים יערך הן מבחינת לוחות הזמנים והן מבחינת המשאבים שיש להשקיע לצורך הוצאת היתרים מבחינת עלויות תכנון ועלויות הרישוי.

רישוי עסקים
לפני כשלושה חודשים הרפורמה לרישוי עסקים עברה בקריאה שניה ושלישית בכנסת וצפויה לצאת לדרך בתחילת שנת 2019 . הרפורמה הינה הליך חקיקה מבורך ונחוץ לשוק העסקים הישראלי. מדובר בהחלט בבשורה לבעלי עסקים לנוכח קיצור וייעול הליכי הרישוי. יחד עם זאת, בעלי העסקים צריכים להיות ערניים ולשים לב לכך שאמנם במסגרת הרפורמה, אחריות גדולה עוברת לחזקת הרשות, אך אחריות לא פחות כבדה מוטלת עליהם.

מה שמונע או מעכב את הוצאת רישיון העסק ברב המקרים הינו אי התאמה להיתרי בניה או לתקנים של כיבוי אש שדורשים התקנה של מערכות חדשות עבורן לעיתים נדרש הוצאת היתר בניה. גם כאן, מדיניות האכיפה הופכת לקפדנית יותר והרשויות פונות יותר ויותר להליכים משפטיים והרשעות במקום הסדרים.

הכותב הינו מנכ"ל חברת "נתיבי הקמה", המתמחה בניהול הליכים סטטוטוריים והליכי רישוי

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות