עד לפני מספר שנים, מצבם של שוק משקיעי הנדל"ן בארץ היה קל יותר אבל שוק הנדל"ן הגיע לנקודות רתיחה, השינויים כבר בפתח ואם לא די בכך, בנק ישראל הגביל את האפשרות לקבל עזרה מאחר לגיוס "הון עצמי"
עד לפני מספר שנים, מצבם של שוק משקיעי הנדל"ן בארץ היה קל יותר. בהיבט מס השבח החל על מוכר דירה, התאפשר למשקיע להיות מרובה דירות ועל אף זאת, ליהנות אחת לארבע שנים מפטור ממס שבח במכירת הדירה. האפשרות הזאת נחסמה וכיום, למעט מקרם חריגים, כל מכירת דירה על ידי משקיע, חשופה לתשלום מס שבח.
בד בבד, גם בהיבט של מס רכישה שחל על משקיעים (מי שרוכש את דירתו השניה ואילך) חלו תמורות בשנים האחרונות. לתקופה מסויימת זינקה מדרגת מס הרכישה הראשונה ל – 8% (במקום 5%), באופן שהרחיק במידת מה משקיעים משוק הנדל"ן, אך אלה חזרו ביתר שאת לשוק הנדל"ן לאחר שמדרגות המס למשקיעים חזרו למצבן הקודם קודם לעליה הנ"ל, וזאת בד בבד עם הקלות נוספות שהתיר בנק ישראל בהיבטי ההון העצמי שאף הורחבו בתקופת הקורונה.
ואכן, שוק הנדל"ן הגיע לנקודות רתיחה. מחירי הדירות מזנקים, מדד תשומות הבניה נוסק, על הפרק דיבורים להעלות שוב את מדרגות מס הרכישה למשקיעים, ובמקביל, לאחרונה, בניסיונות לצנן את שוק הנדל"ן ואת חשיפת הבנקים למשכנתאות לבועת המחירים האפשרית, גם בנק ישראל "הצטרף לחגיגה" והחליט להקשות על משקיעים בהיבט של קבלת מימון בנקאי לרכישת דירות השקעה.
כבר בעבר נקבע ע"י בנק ישראל כי שיעור המימון הניתן עבור רכישת דירה להשקעה (המוגבל עד 50% משווי הדירה) יהיה נמוך יותר משיעור המימון אותו ניתן לקבל עבור רכישת דירה יחידה (עד 75% משווי הדירה). ואולם בתחילת חודש אוקטובר הוציא בנק ישראל הנחייה חדשה ביחס ל"מינוף" – שמגבילה גם את היכולת לקבל הלוואה "רגילה" או להסתמך על שעבוד נכס אחר במסגרת רכיב ההון העצמי (אותם 50% שמעבר לסכום המירבי של ההלוואה למימון הרכישה של דירה להשקעה).
הכלל החדש מבהיר שבנק אינו רשאי להעמיד לרוכש דירה הלוואה נוספת המיועדת לשמש "הון עצמי". לכלל זה נקבע חריג שמתייחס אך ורק למקרה ל"משפרי דיור" – מצבים בהם הלווה מבקש הלוואת גישור עד למועד שבו עליו למכור את הדירה הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים (שנתיים). מטבע הדברים חריג זה אינו חל על משקיעים שרוכשים דירה נוספת ללא כוונה למכור דירה קיימת, כך שלמעשה, מי שאין לו את יתרת 50% הנדרשים לצורך רכישת דירת השקעה, מתקשה כיום, תחת ההגבלה החדשה, לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה נוספת, אף אם ברשותו דירה נקיה משעבודים.
יתרה מכך, בנק ישראל הגביל גם את האפשרות לקבל עזרה מאחר לגיוס "הון עצמי". אם אותו מסייע מגייס את כספי ההון העצמי באמצעות הלוואה כנגד שעבוד הדירה של אותו מסייע, הרי שהדבר מתאפשר רק במידה שמדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה, וגם אז קיימת הגבלה שלפיה שיעור המימון לגבי הדירה של הקרוב לא יעלה על 50% משווי הדירה הנרכשת. לעניין זה הובהר כי שווי הדירה של הקרוב אינו רלוונטי לשיעור המימון שהלווה רשאי לקבל בגין הדירה הנרכשת, וכי בכל מקרה שיעור המימון המותר מוגבל ל – 50%.
ניתן לשאול האם הניסיון להקשות על משקיעים לקבל מימון לרכישת דירות נוספות הינו ראוי. מצד אחד קיימת טענה כי משקיעים אלו "מתחרים" עם רוכשי דירה ראשונה, מעלים את הביקוש לדירות, וכתוצאה מכך גורמים לייקור הדירות. מצד שני, קיים גם ביקוש גבוה להשכרת דירות, ואם משקיעים לא ירכשו דירות וישכירו אותן, הדבר עלול להביא לייקור מחירי השכירות תוך פגיעה קשה באוכלוסייה חלשה יחסית שנוהגת לשכור דירות, ואשר ככל הנראה אינה מסוגלת לרכוש אותן.
מכל מקום, אם משקיע מתקשה לגייס מימון בנקאי בהיקף מספק כתוצאה מהמגבלות של בנק ישראל, פתוחה בפניו האפשרות לבקש מימון מגופים חוץ בנקאיים. אמנם במרבית המקרים שיעור הריבית שגובים גופים כאלה גבוה משמעותית משיעור הריבית שגובים בנקים למשכנתאות, וגם תקופת ההלוואה בד"כ קצרה יותר, אך יש כיום בשוק היצע רחב ביותר של גופי מימון חוץ בנקאיים, ואפשר לנסות ולקבל הצעות סבירות, וזאת כמובן באותם מקרים שבהם אין אפשרות לקבל את המימון הדרוש מבנק.
*כותבי המאמר הינם עו"ד דרור טימור, שותף במחלקת בנקאות ומימון במשרד עוה"ד סלומון ליפשיץ ועו"ד חן דסטגור, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
