banner
עו"ד חן דסטגור // סטודיו שוהם | עו"ד דרור טימור // סטודיו שוהם
עו"ד חן דסטגור // סטודיו שוהם | עו"ד דרור טימור // סטודיו שוהם

אילו שינויים עובר עולם השקעות הנדל"ן? המדריך שיעשה לכם סדר

עד לפני מספר שנים, מצבם של שוק משקיעי הנדל"ן בארץ היה קל יותר אבל שוק הנדל"ן הגיע לנקודות רתיחה, השינויים כבר בפתח ואם לא די בכך, בנק ישראל הגביל את האפשרות לקבל עזרה מאחר לגיוס "הון עצמי"

עו"ד דרור טימור ועו"ד חן דסטגור 17.10.2021

עד לפני מספר שנים, מצבם של שוק משקיעי הנדל"ן בארץ היה קל יותר. בהיבט מס השבח החל על מוכר דירה, התאפשר למשקיע להיות מרובה דירות ועל אף זאת, ליהנות אחת לארבע שנים מפטור ממס שבח במכירת הדירה. האפשרות הזאת נחסמה וכיום, למעט מקרם חריגים, כל מכירת דירה על ידי משקיע, חשופה לתשלום מס שבח.

בד בבד, גם בהיבט של מס רכישה שחל על משקיעים (מי שרוכש את דירתו השניה ואילך) חלו תמורות בשנים האחרונות. לתקופה מסויימת זינקה מדרגת מס הרכישה הראשונה ל – 8% (במקום 5%), באופן שהרחיק במידת מה משקיעים משוק הנדל"ן, אך אלה חזרו ביתר שאת לשוק הנדל"ן לאחר שמדרגות המס למשקיעים חזרו למצבן הקודם קודם לעליה הנ"ל, וזאת בד בבד עם הקלות נוספות שהתיר בנק ישראל בהיבטי ההון העצמי שאף הורחבו בתקופת הקורונה.

ואכן, שוק הנדל"ן הגיע לנקודות רתיחה. מחירי הדירות מזנקים, מדד תשומות הבניה נוסק, על הפרק דיבורים להעלות שוב את מדרגות מס הרכישה למשקיעים, ובמקביל, לאחרונה, בניסיונות לצנן את שוק הנדל"ן ואת חשיפת הבנקים למשכנתאות לבועת המחירים האפשרית, גם בנק ישראל "הצטרף לחגיגה" והחליט להקשות על משקיעים בהיבט של קבלת מימון בנקאי לרכישת דירות השקעה. 

כבר בעבר נקבע ע"י בנק ישראל כי שיעור המימון הניתן עבור רכישת דירה להשקעה (המוגבל עד 50% משווי הדירה) יהיה נמוך יותר משיעור המימון אותו ניתן לקבל עבור רכישת דירה יחידה (עד 75% משווי הדירה). ואולם בתחילת חודש אוקטובר הוציא בנק ישראל הנחייה חדשה ביחס ל"מינוף" – שמגבילה גם את היכולת לקבל הלוואה "רגילה" או להסתמך על שעבוד נכס אחר במסגרת רכיב ההון העצמי (אותם 50% שמעבר לסכום המירבי של ההלוואה למימון הרכישה של דירה להשקעה).

הכלל החדש מבהיר שבנק אינו רשאי להעמיד לרוכש דירה הלוואה נוספת המיועדת לשמש "הון עצמי". לכלל זה נקבע חריג שמתייחס אך ורק למקרה ל"משפרי דיור" – מצבים בהם הלווה מבקש הלוואת גישור עד למועד שבו עליו למכור את הדירה הקיימת על פי הנחיות רשות המיסים (שנתיים). מטבע הדברים חריג זה אינו חל על משקיעים שרוכשים דירה נוספת ללא כוונה למכור דירה קיימת, כך שלמעשה, מי שאין לו את יתרת 50% הנדרשים לצורך רכישת דירת השקעה, מתקשה כיום, תחת ההגבלה החדשה, לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה נוספת, אף אם ברשותו דירה נקיה משעבודים.

יתרה מכך, בנק ישראל הגביל גם את האפשרות לקבל עזרה מאחר לגיוס "הון עצמי". אם אותו מסייע מגייס את כספי ההון העצמי באמצעות הלוואה כנגד שעבוד הדירה של אותו מסייע, הרי שהדבר מתאפשר רק במידה שמדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה, וגם אז קיימת הגבלה שלפיה שיעור המימון לגבי הדירה של הקרוב לא יעלה על 50% משווי הדירה הנרכשת. לעניין זה הובהר כי שווי הדירה של הקרוב אינו רלוונטי לשיעור המימון שהלווה רשאי לקבל בגין הדירה הנרכשת, וכי בכל מקרה שיעור המימון המותר מוגבל ל – 50%. 

ניתן לשאול האם הניסיון להקשות על משקיעים לקבל מימון לרכישת דירות נוספות הינו ראוי. מצד אחד קיימת טענה כי משקיעים אלו "מתחרים" עם רוכשי דירה ראשונה, מעלים את הביקוש לדירות, וכתוצאה מכך גורמים לייקור הדירות. מצד שני, קיים גם ביקוש גבוה להשכרת דירות, ואם משקיעים לא ירכשו דירות וישכירו אותן, הדבר עלול להביא לייקור מחירי השכירות תוך פגיעה קשה באוכלוסייה חלשה יחסית שנוהגת לשכור דירות, ואשר ככל הנראה אינה מסוגלת לרכוש אותן.

מכל מקום, אם משקיע מתקשה לגייס מימון בנקאי בהיקף מספק כתוצאה מהמגבלות של בנק ישראל, פתוחה בפניו האפשרות לבקש מימון מגופים חוץ בנקאיים. אמנם במרבית המקרים שיעור הריבית שגובים גופים כאלה גבוה משמעותית משיעור הריבית שגובים בנקים למשכנתאות, וגם תקופת ההלוואה בד"כ קצרה יותר, אך יש כיום בשוק היצע רחב ביותר של גופי מימון חוץ בנקאיים, ואפשר לנסות ולקבל הצעות סבירות, וזאת כמובן באותם מקרים שבהם אין אפשרות לקבל את המימון הדרוש מבנק.

*כותבי המאמר הינם עו"ד דרור טימור, שותף במחלקת בנקאות ומימון במשרד עוה"ד סלומון ליפשיץ ועו"ד חן דסטגור, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020