גזרו קופה: כך לקחה חברת עמידר לכיסה מאות אלפי שקלים מדיירת בפרויקט פינוי בינוי

דיירת המתגוררת בדירת עמידר תקבל דירת תמורה קטנה יותר לעומת שאר הדיירים, במסגרת פרויקט פינוי בינוי ענק בכפר סבא, כך קבע בית המשפט המחוזי בלוד, בפסק דין הצהרתי שניתן לבקשת החברה היזמית, ענב יזום. 

הסיבה לכך היא שחברת עמידר, ממנה רכשה הדיירת את דירתה, חתמה על הסכם עם החברה היזמית, שבו נקבע כי דירת התמורה שהיא תקבל תהיה קטנה יותר מזו של יתר הדיירים. בפסק הדין נמתחה ביקורת נוקבת על עמידר, ונקבע כי לא עמדה בחובת הגילוי הנאות לדיירת.

הדירה שבגינה הוגשה התביעה היא חלק ממתחם תקומה בכפר סבא, שבמסגרתו ייהרסו 294 יח"ד ישנות לטובת הקמת 1,068 דירות חדשות. חלק מהדירות במתחם הן של עמידר. מההחלטה עולה כי, בהסכם הפינוי בינוי שנחתם עם הדיירים, נקבע מפתח שלפיו יקבלו הדיירים את הדירה החדשה – על פי מפתח זה, ככל שגודל הדירה הישנה הוא עד 59 מ"ר לפי חיוב הארנונה, יקבל הדייר דירה בשטח של 90 מ"ר; ככל שגודל הדירה הישנה הוא 69-60 מ"ר יקבל הדייר דירה בגודל של 100 מ"ר, וכן הלאה. 

ההסכם בין עמידר לחברת ענב יזום
עמידר חתמה על הסכם נפרד עם היזמית, שבו נקבע כי היא תקבל דירות קטנות יותר – 8 דירות חדשות בנות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר כל אחת, ודירה אחת בשטח של כ-80 מ"ר. הסיבה לכך שעמידר זכאית לדירה קטנה יותר היא כי ההפרש בין שווי הדירות שתקבל בפועל לאלו שהייתה אמורה לקבל לפי חוזה הפינוי-בינוי (הפרש זה מכונה "כספי השנמוך"), אמורים לעבור לקרן שמיועדת להשתתף בעלויות ועד הבית של דיירי עמידר אשר משתתפים בפרויקטים של פינוי בינוי, מתוך הבנה שדמי ועד הבית לאחר בניית הפרויקט יהיו גבוהים ואותם דיירים עלולים להתקשות לשאת בהם.

עמידר לקחה 290 אלף שקל לקופתה
עמידר מכרה את אחת מדירותיה במתחם ל-ש., שהתגוררה בדירתה. ש. חתמה על הסכם הפינוי בינוי עוד לפני חתימתה על הסכם המכר. בהתחשב בגודל הדירה של אותה דיירת, לפי חוזה הפינוי-בינוי היא הייתה זכאית לכאורה לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר, אולם, לשיטתה של עמידר, היא אמורה לקבל דירה בשטח של 75 מ"ר, וההפרש הכספי שנוצר בשל כך (כספי השנמוך, שעומדים על 290,000 שקל) אמור להגיע לקופתה של עמידר. לפיכך, הורתה עמידר ליזמית להקצות לדיירת דירה בשטח של 75 מ"ר. לטענת הדיירת היא סברה שתקבל דירה בשטח 100 מ"ר ולא הייתה מודעת לכוונה להקצות לה דירה קטנה יותר מאלו שמקבלים בעלי דירות דומות לשלה.

ש. חלקה על עמדתה של עמידר וסברה כי היא זכאית לקבל דירה בשטח של 100 מ"ר, ולפיכך סירבה לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קידום הפרויקט. על רקע זה הגישה היזמית את התביעה, שבה ביקשה מבית המשפט סעד הצהרתי מה גודל הדירה שהדיירת זכאית לקבל.

לטענת עמידר והמדינה, הדיירת זכאית לקבל דירה בשטח של 75 מ"ר בלבד. בהקשר זה הן מדגישות, כי כאשר נחתם הסכם המכר בשנת 2019, כבר נחתם נספח השינויים בין עמידר לבין היזמית, אשר בו נקבע שדירות התמורה לדירות עמידר יהיו בשטח של 75 מ"ר. כלומר, הדירה שרכשה הדיירת הייתה כפופה לתנאי לפיו דירת התמורה תהיה בגודל של 75 מ"ר.

השופט אבי סתיו קבע כי ש. זכאית אמנם לדירה קטנה, אך מתח ביקורת נוקבת על עמידר ועל התנהלותה מול הדיירת. השופט קבע כי בחוזה שעליו חתמה ש. מול עמידר, אין גילוי על כך שדירת התמורה עשויה להיות קטנה יותר מזו שאמור היה הדייר לקבל לפי חוזה הפינוי-בינוי הנחתם עם יתר בעלי הדירות. עם זאת, הוא קבע כי אין מנוס אלא לפרש את הסכם המכר שנחתם בין עמידר לדיירת, כך שהוא מגביל את הזכויות הנרכשות על ידי הדיירת, במובן זה שדירת התמורה תהיה אחת מאלו שעמידר זכאית לקבל לפי ההסכם שנחתם בינה לבין היזמית.

השופט קבע כי הסכם המכר כלל סעיף (סעיף 29) שקבע באופן מפורש כי דירת התמורה שתקבל ש. תהיה מתוך דירות התמורה שתקבל עמידר לפי ההסכם שנחתם עם היזמית. "סעיף 29 להסכם המכר אינו מציין כי דירת התמורה עשויה להיות קטנה יותר, וכאמור לעיל מקובלת עלי טענתה של הדיירת כי הדבר לא נאמר לה. בכך יש פגם, אולם לדעתי הוא קשור למישור חובת הגילוי  ולא למישור הפרשנות. במובן הפרשני, די בכך שסעיף 29 להסכם המכר קובע כי הדיירת תקבל דירת תמורה מתוך אלו שתקבל עמידר לפי הסכם 2017 (ההסכם שנחתם בינה לבין היזמית) על מנת לקבוע שזו ההוראה החוזית".

השופט מתח ביקורת נוקבת על עמידר, וקבע כי הפרה את חובת הגילוי המוטלת עליה, אך הוסיף כי אין בכך כדי להשפיע על החוזה: "גם אם עשויים להיות מקרים בהם התנהלות בעייתית של צד לחוזה תשפיע גם במישור פרשנות החוזה, בהתחשב בעקרון תום הלב, אין בכך כדי לשנות בענייננו. אכן, כפי שיפורט להלן הפרה עמידר את חובת הגילוי המוטלת עליה, וניתן אף לטעון שיש בכך משום הפרה של חובת תום הלב במשא ומתן. עם זאת, אין מדובר בהטעיה מכוונת או בהתנהלות שנועדה לפגוע בזכויותיה של הדיירת. מכל מקום, לדעתי במקרה הנוכחי המסקנה הפרשנית העולה מסעיף 29 להסכם המכר ברורה, ואין בקושי שבהתנהלותה של עמידר – גם אם נניח שעקרונית עשוי להיות לו משקל מסוים במישור הפרשני – כדי להטות את הכף".

חוזה המכר מול עמידר גובר על הסכם פינוי בינוי עם היזם
הדיירת העידה כי היא חתמה על חוזה פינוי בינוי מול היזמית, שקבע לה זכויות כמו ליתר הדיירים. השופט קבע כי למרות זאת, חוזה המכר מול עמידר, שקבע כי היא זכאית לדירה קטנה יותר, גובר על החוזה מול היזמית: "הדיירת נשלחה לחתום על חוזה הפינוי-בינוי כמהלך מקדים לרכישת הדירה. ככל הנראה כתוצאה מחוסר תשומת לב והקפדה מצד עמידר, ואולי גם התובעת (היזמית), היא נשלחה לחתום על חוזה שעומד כביכול בפני עצמו. אלא שנוכח ההסכם הנוסף – הסכם המכר – לא ניתן ליישם את החוזה ככתבו וכלשונו. בנסיבות אלו, יש ליישב את ההוראות הסותרות בין שני ההסכמים – הסכם המכר וחוזה הפינוי-בינוי".

השופט הבהיר כי: "מהתייחסות אל שני ההסכמים כמכלול המסקנה הפרשנית המתחייבת היא שהסכם המכר גובר בנקודה הרלוונטית על חוזה הפינוי-בינוי. היינו, הדיירת זכאית לקבל דירה לפי הסכם המכר (75 מ"ר) ולא לפי חוזה הפינוי-בינוי (100 מ"ר). זאת, הן בהתחשב בנסיבות החתימה של שני החוזים והן בהתחשב בתוכנם. הסכם המכר הוא ההסכם המרכזי המסדיר את הזכויות של ש. בנוגע לדירה".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: התחדשות עירונית בכפר סבא חברת עמידר פינוי בינוי בכפר סבא חברת ענב יזום השופט אבי סתיו