עומרי ניסני // צילום: רז רוגובסקי
עומרי ניסני // צילום: רז רוגובסקי

דיירים בפרויקט תמ"א 38? קבלו את המדריך המקיף לביטוחים בפרויקט

איזה ביטוחים יכסו אתכם במקרה של שיפוצים פרטיים במקביל לפרויקט של תמ"א 38/1, למה חשוב שתהיו נוכחים בשטח ותיקחו פיקוח, איזו אחריות חלה עליכם ומה קורה כאשר יזם או קבלן עוזבים באמצע הפרויקט? כל התשובות במדריך המלא לביטוחים לפרויקטיי תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי בניין

מגדילים 17.09.2020

מאת: עומרי ניסני – מנהל תחום סיכונים הנדסיים – איציק סימון הסוכנות המובילה לביטוחי בניה

פרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) עדיין מהווים כ-50% מההתחדשות העירונית בישראל הנעשית לפי התוכנית לחיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה. היות שמדובר באתרי בנייה ייחודיים הנבדלים בכך שהם מבוצעים במקביל להמשך מגורי הדיירים במקום, על בעלי הדירות לשים לב למספר דגשים מבחינת ביטוח ובכלל. ברשימה הקצרה הבאה אעמוד על כמה מהמרכזיים שבהם. 

שיפוצים פרטיים בדירות

פרויקט של תמ"א 38/1, בניגוד לתמ"א 38/2 (פינוי והריסה), לא מגיע לקו הסיום עם "דירה חדשה מהקבלן". הדירה הקיימת תורחב, הבניין ישופץ וישודרג, אך זהו עדיין אותו הנכס. אין זה מפתיע אם כן שבעלי דירות רבים "קופצים" על ההזדמנות, ועורכים במקביל גם שיפוץ פרטי. 

לעתים קרובות, מכיוון שאלו דירות ישנות, השיפוץ הוא "שיפוץ קומפלט" (כולל ריצוף, אינסטלציה, דלתות, שבירת קירות, החלפת מטבח, עבודות אלומיניום ועוד). 

השיפוצים הפרטיים הם אתגר ביטוחי, ולבעלי הדירות אחריות לנזקי גוף ורכוש שייגרמו כתוצאה מהם. אין מדובר בעניין של מה בכך. לפי סקר רשמי של התאחדות עובדי השיפוצים שפורסם בשנת 2019, כ-10% מקבלני השיפוצים חווים מדי שנה תאונת עבודה. 

בעל הדירה המתקשר עם קבלן השיפוצים, נחשב על פי חוק כ"מזמין העבודה", וקיימת לו אחריות בנזיקין. ככל שהוא מתקשר עם מספר "שיפוצניקים" במקביל, ולא עובד מול "קבלן שיפוצים יחיד", הוא יכול להיחשב אף בתור "מבצע הבנייה", ואחריותו גבוהה עוד יותר. פוליסת עבודות קבלניות שנרכשה בעבור הפרויקט איננה מכסה את עבודות השיפוץ הפרטיות שהדיירים מבצעים באמצעות קבלנים פרטיים, ובהעדר ביטוח הולם, בעל הדירה חשוף לסיכונים ולתביעות. 

ישנם כמה פתרונות לביטוח שיפוצים פרטיים במקביל לפרויקט של תמ"א 38/1:

  1. שיפוץ על ידי הקבלן הראשי: האופציה הטובה ביותר היא לבצע את השיפוצים על ידי הקבלן הראשי ותחת גדריה של הפוליסה הקבלנית. ניתן לקבוע מבעוד מועד מנגנון ומחירון לשיפוצים שיבוצעו על ידי הקבלן הראשי בדירות, ולהכליל את שווי העבודות בפוליסה הקבלנית. 
  2. רכישת פוליסה לעבודות שיפוצים: אופציה נוספת היא לוודא כי עבודות השיפוצים מבוטחות באופן ספציפי. בין אם ברכישת ביטוח לעבודות שיפוץ על ידי בעל הדירה, ובין בהתניית העבודה ברכישת ביטוח כאמור על ידי קבלן השיפוצים. 
  3. הכללת המשפצים תחת הקבלן הראשי – יצירת מנגנון במסגרתו קבלני השיפוצים הפרטיים מתקשרים עם הקבלן הראשי, ע"י הגדלת שווי העבודות לפי הפרויקט בדירה הספציפית, והכללת העבודות תחת הפוליסה הראשית לביטוח עבודות קבלניות. 

רכישת כיסויים חשובים

כל פרויקט לבנייה מבוסס על פוליסה לביטוח עבודות קבלניות, אך ככל שמדובר על תמ"א 38/1, חשוב לשים לב למספר כיסויים והרחבות מעבר לסטנדרט. למשל:

  • כיסוי ביטוח למבנה הקיים בהתאם לשוויו – ביטוח עבודות קבלניות "סטנדרטי" וללא הרחבות מתאימות לא מכסה בצורה מספקת את הנזקים למבנה הקיים. 
  • כיסוי לדיור חלופי במקרה של נזק שמחייב פינוי דיירים. 
  • קביעת גבולות אחריות ראויים, לאור מדיניות הפיצויים המרחיבה בדיני הנזיקין בישראל, כמו למשל בשל הלכת "השנים האבודות" בתביעות נזקי גוף לאחר תאונות קשות וקטלניות.

רכישת פוליסת ביטוח על ידי סוכן ביטוח מומחה בענף הבנייה

בהמשך ישיר לנקודה הקודמת, רצוי מאד כי ביטוח העבודות הקבלניות לפרויקט יירכש על בסיס ייעוץ מקצועי מטעם סוכנות ביטוח שמתמחה לא רק בביטוחי בנייה, אלא שהינה בעלת ניסיון בביטוחי בנייה לתמ"א 38. בפרט כזו אשר צברה קילומטרז' בהכנת פוליסות ביטוח לתמ"א 38/1 שהוא פרויקט יוצא דופן ובעל אתגרים ייחודיים. 

הדברים נכונים לא רק בשל מגורי הדיירים בזמן הבנייה, אלא גם בגין דפוס העבודה שמבוצע בלב הכרך האורבני, בסמיכות למבנים צמודים, ובאזור בו יש תנועה ערה של מבקרים, עוברי אורח, קשישים, ילדים וכו'. 

הדיירים כ"קציני בטיחות"
נוכחות הדיירים באתר יכולה להיות יתרון. הדיירים ומבקריהם, הנמצאים בבניין לאורך כל שעות היממה, הם עיניים נוספות עבור הקבלן ומנהל העבודה באיתור מפגעים, עבודה מסוכנת, כשלים בטיחותיים וכדומה. שיתוף פעולה בין הקבלן לדיירים יכול לסייע בהפחתה משמעותית של מפגעי הבטיחות, וזהו כמובן אינטרס של כל הצדדים. 

שימו לב כי תאונת עבודה יכולה לגרום לפגיעה בקצב העבודות, ואם תהיה זו תאונה חמורה, דבר שמובן מאליו שאינו רצוי, האתר עלול להיות מושבת לחלוטין. הדיירים צריכים אפוא להיות ערניים, אקטיביים ולקיים עם הקבלן דו-שיח פתוח ורצוף. הקבלן מצדו חייב להיות קשוב ולשמור על ערוץ תקשורת מול הדיירים לאורך כל תקופת העבודות.

הדיירים צריכים לקבל הדרכה, להישמע להוראות הבטיחות באתר, ולהימנע מהגעה לאזורים מסוכנים, עם זאת הקבלן נדרש לסמן בבירור את האזורים האסורים לכניסה, ובמידת הצורך אף להעמיד עובד מטעמו להכוונת התנועה במקרה של מפגעים מסוכנים במיוחד. 

מפקח דיירים מנוסה לרשותכם
אחת הפונקציות האפקטיביות בפרויקטים של תמ"א 38/1 היא "מפקח דיירים". בעל מקצוע שהתקשרות עמו הינה מאד מקובלת ושכיחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. 

מפקח הדיירים הוא סמכות מקצועית המקשרת בין הדיירים לבין הקבלן הראשי. המפקח מספק לדיירים ליווי לאורך כל שלבי הפרויקט. במקרים מסוימים כבר  בשלבי ההתקשרות הראשוניים, דרך הביצוע ועד למסירה המיוחלת. רצוי להתקשר עמו עוד טרם תחילת העבודות.  

אחריות משפטית, גם הדיירים אחראים
דיירים רבים בפרויקטים של תמ"א 38/1 אינם מבינים לעומק את אחריותם המשפטית לאירועים שיכולים להיגרם במהלך העבודות. אמנם ברוב המקרים ישנם גורמים רבים נוספים בדרך, טרם שאחריותם המשפטית של הדיירים "תיכנס לתוקף", אך ידוע על לא מעט מקרים בהם תביעות הוגשו נגד דיירים ו/או נציגויות דיירים. 

במידה שהדיירים מתקשרים עם יזם, אשר מתקשר עם קבלן ראשי, אזי אחריותם לפרויקט הבנייה בהתקשרות נכונה מול היזם תהיה לא גדולה. אולם אם הדיירים יבקשו "לדלג" על היזם ולעבוד ישירות מול הקבלן הראשי, הם מוצאים את עצמם בנעליים המשפטיות של "מזמין העבודה". בפסיקה בישראל ישנם עשרות מקרים בהם מזמיני עבודה נמצאו אחראים בנזיקין. 

עזיבת קבלן או יזם
לצערנו, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38/1 אינם מתנהלים על "מי מנוחות". סיבות שונות יכולות לגרום לכך שהקבלן או היזם יעזבו את הפרויקט בטרם יושלמו העבודות. 

בין אם מדובר על עזיבה של הקבלן בעקבות "קריסה כלכלית", בין אם ביזם ש"התפטר" או "פוטר" לאור סכסוכים עם הדיירים, ובין אם מכל סיבה אחרת. היות שזהו סיכון שצריך להילקח בחשבון, חשוב שהדיירים יוודאו את הרציפות של הפוליסה לביטוח עבודות קבלניות בעזיבת קבלן/יזם. 

הדרך הנכונה לעשות זאת היא על ידי מעורבות ברכישת הפוליסה הקבלנית לפרויקט. עדיפות גבוהה מאוד שהיזם יירשם בתור "המבוטח הראשי" בפוליסה. בנוסף וחשוב מאד- הדיירים צריכים לדאוג ולהדגיש בסעיף הביטוח בחוזה התמ"א שהם יכולים להיכנס בנעליו של היזם בתור "המבוטח הראשי" ככל שהאחרון יעזוב מכל סיבה. 

לסיכום, 

פרויקט של תמ"א 38/1 מקפל בחובו הזדמנות נהדרת להתחדשות עירונית ופרטית. שווי הנכס יצמח, ההנאה ממנו תגבר, ואיכות החיים תעלה באופן דרמטי. אולם בכדי להגיע אל היעד יש לפעול בזהירות וביעילות. בכל הנוגע לסוגיות הביטוח, אין להתפשר על קלה כחמורה. 

*כותב המדריך הנו עומרי ניסני – מנהל תחום סיכונים הנדסיים – איציק סימון הסוכנות המובילה לביטוחי בניה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות