נקודת התורפה המרכזית באסטרטגיה של מקבלי ההחלטות בכל הקשור להבראת שוק הדיור, היא העדר מוחלט של מרכיב ההתחדשות העירונית // דעה
כעת, כשנדמו קולות מבצע "עלות השחר", ברצוני לרענן את זיכרון הקוראים בתכנית הדיור שהציגה הממשלה בראשית הקיץ האחרון. מדובר בתכנית משרד השיכון שהוצגה במהלך השנה אחרונה, עוד בטרם הפיכת הממשלה לממשלת מעבר, אולם משום מה נשכחה עקב האירועים האחרונים.
מדובר בתוכנית שווק כחצי מיליון יחידות דיור במהלך 4 השנים הקרובות, נראית לכאורה הגיונית. היא גם מלמדת אודות צפירת אזעקה שמתחילה ככל הנראה לחלחל אל מקבלי ההחלטות. נתוני שיווק הקרקע בשנים האחרונות בכלל ובימי הקורונה בפרט, מלמדים אודות פער מתרחב והולך בין צרכי שוק הדיור לבין נתוני השיווק בפועל.
הנתונים מלמדים אודות הצורך לשווק קרקע לפחות לכ-100-120 אלף יחידות דיור לשנה במהלך העשור הקרוב, ובכלל, זאת אם חפצים אנו באיזון בין הביקושים ההולכים וגדלים לבין ההיצע הדל העומד על שיווק של כ-50-55 אלף יחידות דיור לשנה בלבד. לפלא בעיני הכיצד טעו עיני מקבלי ההחלטות במהלך העשור האחרון, כולל שרי השיכון, הפנים והאוצר, להבין את הפער ההולך וגדל ואת התרחיש הצפוי של תדלוק מחירי הדיור.
מבחינה זו, לצערי הרב, התכנית החדשה אמנם טומנת בחובה כוונות טובות ואף מתייחסת להיבטים חשובים דוגמת בנייה בפריפריה, דיור מוזל לצעירים ודיור להשכרה בפיקוח המדינה, מעין דיור ציבורי בזעיר אנפין, אולם נשאלת השאלה כיצד תכנית זו תיושם, איך תשווק קרקע המדינה, האם לשר השיכון ויתר שרי הממשלה תהיה בכלל יכולת לפקח על רמ"י, על מכות שיווק הקרקע ובמיוחד לפקח על מחירי המכרזים והאם המכרזים יהיו פתוחים סוף סוף לכלל קבלני ישראל.
שאלה נוספת מתבקשת הינה העדר מוחלט של מרכיב ההתחדשות העירונית בתכנית זו. לטעמי אין זה מקרה. ההתחדשות העירונית מתאפיינת במהלך השנים האחרונות בכלל ובחודשים האחרונים בפרט באינספור דיבורים ותכניות, ובמיוחד לאחר סדרה של התמוטטויות בניינים ישנים שרק בנס לא גרמו לנפגעים, אולם בפועל עודנה רחוקה מאוד ממימוש אופרטיבי.
אין זה סוד שדווקא ההתחדשות העירונית, לא שיווק הקרקע, כוללת רזרבה ענקית של דיור פוטנציאלי לדורות הבאים. מדובר, על פי הערכות מומחים, בכמיליון עד מיליון וחצי דירות במסגרת פינוי בינוי, שרובן המכריע ממוקם בלב ליבו של אזור הביקוש. את זאת, לפרוטוקול, יודע כיום כל ישראלי ממוצע. אולם, וזה אולם גדול, עד כה, ובמהלך עשרות שנים של פינוי בינוי והחל מ-2005 גם תמ"א 38, רק עשרות אלפי יחידות דיור בודדות יוצאו מן הכוח אל הפועל.
זוהי, לטעמי, נקודת התורפה המרכזית באסטרטגיה של מקבלי ההחלטות בכל הקשור להבראת שוק הדיור ואלקין, כמו יתר מקבלי ההחלטות, מן הסתם מודע לה ומשום כך נזהר במסגרת התכנית החדשה, להזכיר את ההתחדשות העירונית בקונטקסט של כך וכך יחידות דיור, אלא רק בהקשר כללי ובסיפא של ההצהרה אודות התכנית.
לטעמי, דווקא ההתחדשות העירונית הייתה צריכה ואמורה להיות הכותרת של תכנית שאמורה להזניק את התחלות הבנייה לכיוון מספרים שנתיים תלת ספרתיים, כלומר 100 אלף התחלות בנייה לשנה לפחות. ללא טיפול שורש מעמיק במוקשים המונעים את המינוף שלה, בין אם מדובר בביורוקרטיה, התנגדות רשויות מקומיות, דיירים וכיו"ב, לצערי לא ניתן יהיה לשבור את מחסום הזכוכית של 60-70 אלף התחלות בנייה לשנה וזאת במקרה הטוב.
לסיכום, נקווה קודם כל שאכן תכנית החצי מיליון יחידות דיור לארבע השנים הקרובות אכן תתממש, אולם בלי קשר ועל מנת to be on the safe side, המלצתי לא לחשוש ולהכניס את היד לעומק המוגלה ששמה "התחדשות עירונית" כי רק כך נצליח יחד להבריא את שוק הדיור ולמגן בממ"דים מאות אלפי דירות שכיום אינן ממוגנות כלל בפני רעידת אדמה או התקפת טילים אפשרית כפי שחווינו רק לאחרונה.
*כותב המאמר, אייל בהרי, הוא מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
