כל העסקאות שתוכננו להיחתם ומשרדים שעמדו להתאכלס – יחכו אבל בשוק המשרדים מוכנים לצמיחה מחודשת. טל בר, יזם בתחום: " אופטימי לגבי ההתאוששות"
שוק המשרדים בישראל חווה בשנה האחרונה טלטלה כפולה – מצד אחד, השפעות העבודה ההיברידית וצמצום בהיקפי שכירות מצד שוכרים ותיקים. מצד שני, המתנה דרוכה מצד משקיעים לירידת ריבית שתזרים דם חדש לענף. בנוסף, מיום שישי האחרון, מדינת ישראל נמצאית במערכה משמעותית מאוד מול אירן שעצרה את הפעילות במשק מחשש לפגיעה משמעותית בעורף כפי שאנו רואים במטחים האחרונים כך שכל העסקאות שתוכננו להיחתם ומשרדים שעמדו להתאכלס יחכו עוד עד יעבור זעם.
כשאנחנו מחברים את כל הנתונים מהחודשים הראשונים של 2025 אנחנו מצליחים לשרטט תמונת מצב מורכבת אך ברורה: השוק בסטטוס-קוו, הוא ימשיך כך עוד קצת עד להירגעות המצב אך פוטנציאל המפנה כבר באופק.
שוק המשרדים כבר עבר טלטות בעבר. ראינו זאת בתקופת הקורונה כשמאות אלפים בכל רחבי העולם עברו לעבוד מהבית וגם לאחר סיומה, התחושה היתה שעידן המשרדים הסתיים. ראינו נתונים לכך עם פרוץ המלחמה ואי הוודאות העסקית שממשיכה, בצורה כזו או אחרת, עד היום ולכן מהווה פקטור משמעותי בקרב מנהלי חברות האם לשכור משרדים, להגדיל את שטחם ועוד.
כעת, נראה שהשוק מתאושש, כאשר נפח ההשקעות בנדל"ן מניב מסחרי (ובפרט משרדים) עלה ברבעון הראשון של 2025. חלקו של שוק המשרדים בסך נפח ההשקעות עלה מ-11.3% בסוף 2023 ל-15.9% ברבעון הראשון של 2025. לא בכדי, חברת CBRE הנחשבת לחברת שירותי הנדל"ן הגדולה בעולם צופה המשך צמיחה בהיקף ההשקעות בשל צמיחה בדמי השכירות ועלייה בערכי הנכסים.
נוסף לכך, ישנם סימני התאוששות מתונה, המתבטאת בגידול בביקוש להשקעה ולשכירות, כאשר מספר העסקאות מתקרב להיקף שנרשם לפני המלחמה ואנו רואים התייצבות מחירים במרכז תל אביב במיוחד באזורי הפריים כמו שרונה ומגדלי עזריאלי, נשמרת יציבות במחירים ושיעורי אכלוס גבוהים (כ-95%) אך זאת ביחס הפוך לירידה באכלוס בפריפריה הקרובה שם נרשמת ירידה קלה בשיעורי האכלוס ובמחיר הממוצע למ"ר. ככלל, קיים ביקוש עקבי לחללי משרדים איכותיים, בפרט בבנייני "Class A" ומיקומים מרכזיים. בניינים חדשים באזורי ביקוש מצליחים להשיג שיעורי תפוסה גבוהים. זה בא לידי ביטוי, כמובן, בדמי השכירות. בעוד דמי השכירות בנכסי פריים מונעים על ידי ביקוש גבוה, נכסים פחות אטרקטיביים חווים עלייה איטית יותר בדמי השכירות ואף דורשים תמריצים גבוהים יותר כדי למשוך שוכרים.
באזורים מרכזיים ומובילים, כמו תל אביב וחיפה, שיעורי התפוסה במגדלי משרדים מטיפוס "Class A" נשארים גבוהים (מעל 90% ובחלק מהמקרים קרוב ל-97%). לעומת זאת, באזורים פריפריאליים ובבניינים ישנים יותר, שיעורי התפוסה נמוכים יותר.
כחברה שפועלת שנים רבות בתחום המשרדים אנו מזהים מספר מגמות מעניינות: עלייה בביקוש לחללים גמישים וקצרים. חברות עדיין נזהרות מחוזים ארוכי טווח ומחפשות גמישות רבה יותר.
החזרה למשרדים מתחזקת. בארה"ב, למשל, למעלה ממחצית מחברות Fortune 200 פועלות במודל היברידי קבוע, ו-24% פועלות במודל "משרד תחילה". מגמה זו עשויה לחזק את הביקוש למשרדים גם בישראל בטווח הארוך, במידה ותיפתר אי-הוודאות הכלכלית.
לסיכום, שוק המשרדים בישראל במחציתה הראשונה של השנה מציג תמונה של התאוששות הדרגתית, עם עלייה בפעילות השכרה והתייצבות במחירי הפריים. עם זאת, הוא עדיין מושפע מהאתגרים הגיאופוליטיים ומהשינויים ארוכי הטווח בהרגלי העבודה. נראה כי הביקוש מתמקד בנכסים איכותיים ומובילים, בעוד שנכסים פחות אטרקטיביים מתמודדים עם אתגרי תפוסה. ישנה אופטימיות זהירה לגבי המשך ההתאוששות במידה ותהיה יציבות פוליטית-ביטחונית ועלייה בהשקעות בחברות הטכנולוגיה שמצידן יתרחבו עוד יותר.
*הכותב, טל בר, הינו מייסד ומנכ"ל משותף בחברת Hi Group המתמחה בייזום ובניית בנייני משרדים
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
