שמאי המקרקעין ישראל יעקב עם המדריך המקיף ליזמים ובעלי הדירות – ההשלכות כלכליות, הביטוחים הקיימים ופתרונות אפשריים
בין ערבויות חוק מכר למציאות ביטחונית חדשה: בימים האחרונים את רואים את ההשלכות ההרסניות של פגיעת הטילים מאירן. אך חשוב בימים אלו לנסות ולהבין את ההשלכות הנפשיות והכלכליות שיכולות להיגרם במידה ופרויקט התחדשות עירונית נפגע במהלך ביצועו, הן על בעלי הדירות והיזמים והן על שוק המקרקעין כולו.
המציאות הביטחונית המורכבת בישראל הופכת סוגיות שבעבר נראו דמיוניות לאפשרות ממשית. כך גם השאלה: מה קורה אם טיל פוגע באתר בנייה שנמצא בעיצומו של פרויקט פינוי-בינוי? בעוד המדינה מספקת מענה חלקי לנזקים ישירים דרך חוק רכוש וקרנות פיצויים, ההשלכות הכלכליות האמיתיות עבור בעלי הדירות והיזם רחבות בהרבה. כבר בשלב הראשוני, כאשר אתר בנייה נפגע, נגרם נזק ישיר למבנים, לציוד, לתשתיות ולעיתים גם לעובדים בשטח. אך מעבר לנזק הפיזי, הפרויקט כולו נעצר: לוחות הזמנים משתנים, תקופות השכירות המובטחות לבעלי הדירות במסגרת ההסכם מתארכות, וההתחייבויות חוזיות לא משתנות, אך ההוצאות נוסקות.
השפעה על היזם: כשההתחייבויות ממשיכות אך הבנייה נעצרת
במקרה כזה חשוב שנבין כי היזם ממשיך לשאת בהוצאות שוטפות על ניהול הפרויקט, שכר טרחת מפקחים, יועצים, שמאים, מהנדסים ובעלי מקצוע נוספים, למרות שהפרויקט הוקפא. עליו להמשיך לקיים התחייבויות חוזיות כלפי כל הגורמים המלווים, לרבות הבנק המממן. נוסף על כך, מתקיימת התחייבות חוזית לתשלום שכר דירה לבעלי הדירות שפונו, וההתחייבות הזו לא פגה גם אם יש עיכוב של חודשים רבים בשל נסיבות ביטחוניות. הוצאות אלו, שלא נלקחו בחשבון בתחשיב הכלכלי הראשוני של הפרויקט, עלולות להגיע לעשרות ולעיתים אף מאות אלפי שקלים לחודש, ולפגוע קשות בתזרים המזומנים של היזם. במקרים כאלה, מס הרכוש יכול להוות פתרון חלקי, שכן הוא מפצה על נזקים ישירים למבנה או לרכוש, אך לא על כל ההשלכות הנלוות והפיצוי בו מתעכב לעיתים תקופה ממושכת, ונתון לתקרות וסייגים שלא תמיד מספקים מענה מלא. כאשר אין כיסוי ביטוחי רלוונטי או תמיכה ממשלתית ייעודית, הנטל הכספי נותר ברובו על היזם, מה שעלול לסכן את המשך הפרויקט או להוביל למשברים תזרימיים שידרשו מימון חיצוני בלתי מתוכנן.
השפעה על בעלי הדירות: כשהזכויות תלויות בזמן והזמן נקטע
מעבר לעיכוב המשמעותי בחזרה לדירה חדשה, בעלי הדירות מוצאים עצמם בלב אי-ודאות. אמנם מבחינה משפטית ותכנונית הם צפויים לקבל את מלוא הזכויות והתמורות שהובטחו להם על פי היתר הבנייה, אך משך הזמן עד למימושן עלול להתארך משמעותית ולעיתים אף לשנים. במקביל לחשש הכלכלי, עולה גם חשש פסיכולוגי משמעותי: כאשר בניין שהיה בשלבי סיום נהרס או ניזוק בשל פגיעת טיל, נוצרת תחושת אובדן וביטחון אישי מעורער. בעלי הדירות עשויים לחשוש שמבנה שיוקם מחדש על תשתית פגועה ייתפס בעתיד כפחות בטוח או אמין מה שעלול להשפיע על ערך הנכסים ביום שאחרי. לכך מצטרפת גם חוויית נזק כפולה, כלכלית ורגשית, אשר מחייבת מענה מערכתי שיבטיח לדיירים לא רק את זכויותיהם, אלא גם את תחושת הביטחון והתמורה המלאה שהובטחה להם לאורך כל הדרך.
ביטוח? לא מה שחשבתם
ביטוח קבלני סטנדרטי כולל שלושה מרכיבים עיקריים: ביטוח עבודות קבלניות, ביטוח צד ג', וביטוח חבות מעבידים. אך למרות רשת ההגנה שנראית רחבה, בפועל קיימים פערים מהותיים, במיוחד בכל הנוגע לאירועים ביטחוניים כמו נפילת טיל. במקרים אלה, אם לא נגרם נזק ישיר ומוגדר למבנה או לציוד הפוליסה אינה מופעלת כלל. מרבית הפוליסות אינן כוללות כיסוי לעיכובים הנגרמים מכוח עליון, וכי גם רכיבי ביטוח לאובדן דמי שכירות נכנסים לתוקף רק כאשר קיים "מקרה ביטוח" מובהק, כגון הרס פיזי למבנה. משמעות הדבר היא שבמקרים של עיכוב בלבד, גם אם ממושך ויקר היזם נותר ללא מענה ביטוחי.
קיימת אפשרות לרכוש ביטוח ייעודי למלחמה וטרור, ואף לכלול בו סעיפים המתייחסים לאובדן הכנסה או עיכוב בביצוע, אך מדובר בכיסוי יקר מאוד, אשר מרבית היזמים נוטים להימנע ממנו בשל חוסר כדאיות כלכלית. בנוסף, מס הרכוש מפצה לרוב רק על נזק ישיר לנכסים, ואינו לוקח בחשבון את ההשלכות הכלכליות הנלוות, כגון אובדן הכנסות, תשלומי שכירות לבעלי דירות או תזרים שנפגע באופן משמעותי לאורך זמן.
אז מהם הפתרונות האפשריים?
ולסיום, הבנה עמוקה של הסיכון והזדמנות במדינית, נכון לעכשיו, אין במדינה מסלול סדור שמתייחס למקרי פגיעה באתרי בנייה כחלק מתרחישי סיכון ניהוליים. ייתכן שדווקא בתקופות אלו יש מקום לחשוב מחדש על ההגנות החוקיות והכלכליות בפרויקטים של התחדשות עירונית, לצד בחינה שמאית מחדש של שווי נכסים, קביעת ירידות ערך, וההזדמנות הגלומה באירוע כשמשהו נבנה מחדש.
*הכותב, ישראל יעקב, הינו שמאי מקרקעין ובעלים של "ישראל יעקב שמאות מקרקעין בע"מ"
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
