העיניים של בעלי הדירות: מפקחי הבנייה שדואגים לדיירים

מפקחי הבנייה לא זוכים לתהילה שממנה נהנים יזמי נדל"ן, לא מקבלים הכרה כמו אדריכלים, ולא תופסים את תשומת הלב הציבורית כמו אנשי ועדות התכנון, אבל מפקחי בנייה מטעמם של בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית הם, אולי, בעלי התפקידים החשובים ביותר מבחינת הדיירים. החל מהתגבשות תהליך ההתחדשות, הכנת המפרטים הטכניים, אישור תוכנית ההגשה להיתר, ליווי תהליכי הבנייה וכלה במסירת הדירות – מפקחי הבנייה הם "העיניים" של הדיירים לאורך כל הפרויקט.

"כל דייר חייב גורם מקצועי שיידע לכוון אותו ולסייע לו בקבלת ההחלטות בפרויקט",אינג' עידן צפון, בעלי חברת צ.ב מפקחי בניין, המתמחה בפיקוח וליווי הנדסי של בעלי דירות בתחום ההתחדשות העירונית. "מפקח טוב הוא אחד שיודע לשלב בין התיאוריה למעשה. צ.ב מפקחי בניין גם יודעת להפיק את המירב עבור הדיירים אל מול היזם". 

שומרי הסף של בעלי הדירות
עידן צפון, הינו הבעלים של צ.ב מפקחי בניין  מזה שבע שנים.  החברה הוקמה לאחר שזיהה את הצורך שקיים בפיקוח מטעם בעלי הדירות בתחום ההתחדשות העירונית. כיום לאור מספרם הרב של פרוייקטים מסוג התחדשות עירונית, הוא מספר, בעלי הדירות מבינים את חשיבותו של המפקח מטעמם בתהליך. 

"הטעות הנפוצה כפי שנעשתה בעבר היא בחירת מפקחי בנייה רק לאחר חתימת הסכם עם היזם,  ומינויו  היה נכנס לתוקף כמפקח לקראת תחילת ביצוע הפרויקט." הוא מסביר. "כיום, בעלי הדירות מבינים טוב יותר את חשיבות שילוב המפקח כבר בתחילת התהליך, דהיינו עוד בטרם בחירת היזם, וזאת כדי לשמור על האינטרסים שלהם. כפי שהדיירים בוחרים עורך דין שייצג וילווה אותם כבר בראשית הדרך, כך יש לבחור את המפקח מטעמם והוא ידע להוביל וללוות את הדיירים  בקבלת החלטות נכונות, מושכלות וכדאיות עבורם".

"ממקסמים את התמורות עבור הדיירים"
ליווי מטעם בעלי הדירות הוא תהליך ארוך. פרויקט של התחדשות עירונית אורך בממוצע כ- 7 שנים ולמפקח הבנייה ישנם תפקידים רבים במהלך תקופת הפרויקט. בתחילת הדרך, כאשר הדיירים מתחילים להתגבש סביב הרעיון של התחדשות עירונית לבניין שלהם, המפקח מסייע להם לבחור את היזם המתאים להם ביותר, באמצעות גיבוש מפרט טכני שמועבר כשאלון ליזמים.

 "אנחנו כלי עזר של בעלי הדירות לבחירה נכונה של יזם",  מסביר  עידן צפון, " לאחר קבלת תשובות לשאלון כחלק ממכרז היזמים, אנחנו עורכים טבלת השוואה עבור בעלי הדירות, ומסייעים להם בדרך זו לבחור את היזם המתאים להם ביותר. בנוסף, אנחנו מגבשים מפרט טכני שתואם לבניין יחד עם נציגות הדיירים,  בהתאם למיקום שלו ולערך הכלכלי שלו. המפרט חולש על תחומים רבים, כגון שטחים ציבוריים, חזית בניין, החניון ועוד. החשיבות היא רבה, שכן אנחנו ממקסמים את התמורות עבור הדיירים ומגבשים מפרט בסטנדרט הכי גבוה שהפרויקט יודע להכיל. באופן הזה באים לידי ביטוי הניסיון והמקצועיות הרבה שלנו."

המפרט הטכני, מוסיף עידן צפון, הוא כלי אחד מיני רבים שבו החברה מסייעת לדיירים. תפקיד נוסף של חברת פיקוח בנייה בראשית תהליך ההתחדשות הוא בחינת התמורות המסחריות והתכנון. "בצ.ב מפקחי בניין יש לנו צוותים של בקרת תכנון  המורכבים  מאדריכלים, מהנדסים ומעצבי פנים. בזכות אנשי המקצוע, ובשילוב המערכות המתקדמות שברשותנו, אנחנו מכינים טבלאות השוואה גם לאיכות התכנון שהיזם מעביר". 

מכמתים את לוחות הזמנים
לאחר בחירת היזם, עבודתו של המפקח מטעם הדיירים עוברת לשלב חדש: מתן התייחסות לנושאים ההנדסיים בהסכם המשפטי בין היזם לבין בעלי הדירות. לדוגמה, מסביר עידן, "בהסכם משפטי מכניסים לוחות זמנים לביצוע העבודות. עורכי הדין לא יודעים לאמוד לוחות זמנים ולומר כמה זמן ייקח לקבלן לבנות. בסוגיות אלה, וכן בסוגיות כמו מערך שינויי דיירים ונושאים הנדסיים אחרים, אנחנו כמפקחי בנייה המומחים בתחום, שומרים על האינטרסים והזכויות של הדיירים".

השלב הנוסף בעבודת המפקח מתחיל לאחר חתימת ההסכם לביצוע העבודות, עם תחילת הליכי התכנון. לדבריו, "לאחר שהיזם יוצא לתכנון המפורט, אנחנו מתחילים בעבודה שוטפת של בקרה על התכנון, ועומדים בקשר רציף עם היזם. הוא, מצדו, מעסיק יועצים – ממיזוג ועד אינסטלציה, מתחיל לתכנן את הפרויקט, ובמקביל מנהל דיאלוג עם הרשות המקומית. בשלב זה אנחנו דואגים שהתמורות שהיזם התחייב אליהן במסגרת ההסכם נשמרות עבור בעלי הדירות. השיא של התפקיד מבחינתנו הוא ערב הגשת התכנית לוועדה המקומית. היזם לא יוכל להגיש תכנית ללא אישור מהדיירים להגשה. אנחנו שומרי הסף של בעלי הדירות בהקשר הזה, ואנחנו בודקים שהתכנית שהיזם מגיש לעירייה תואמת להתחייבויות שלו בהסכם".

מניעת טעויות קריטיות
לאחר הוצאת היתרי הבנייה, פקחי הבנייה נכנסים לעבודה שוטפת. עידן: "אנחנו עובדים עם מערכת לניהול ביצוע שמאפשרת לנו לבדוק כל דירה בצורה יסודית ופרטנית." לדבריו בדיקה זו מצליחה למנוע טעויות וליקויים, שעלולים להיגרם מסתירות בין תשריט התכנית המאושרת, לבין המפות שאיתן עובדים הפועלים בשטח. " בזכות בדיקות קפדניות של מפקחי צ.ב מפקחי בניין נמנעה טעות קריטית  שיכלה לגרום לעוול גדול לדיירים ולפרויקט. בפרויקט בו פיקחנו מצאנו  כי  שטח הדירה בתכנית לא חושב לפי חוק המכר, וכך מסתור הכביסה חושב כחלק משטח הדירה. כלומר, כל דייר עשוי היה לקבל דירה שקטנה ב-2 מ"ר ממה שהיזם התחייב אליו. משמעות הדבר היא דרמטית עבור כל דייר ודייר. למעשה נמנעה עוגמת נפש ונזק כלכלי, שכן הטעות אותרה בשלב שבו היא קרתה".
"אחד הנושאים החשובים ביותר עבור בעלי הדירות הינו לוחות הזמנים, שכן במרבית הפרויקטים הדיירים מפונים מדירתם ולדיירים חשוב לדעת מתי הם יוכלו לשוב לביתם..  אנחנו בצ.ב מפקחי בניין מנהלים בקרת לוחות זמנים חודשית, ואם נוצר עיכוב , נדע לזהות אותו, ולדווח לדיירים בזמן אמת ולא בדיעבד".

עבודת המפקח מסתיימת, למעשה, עם מסירת הדירות החדשות לדיירים. "החזון שלי הוא למסור דירה עם אפס ליקויים", אומר עידן. "לשמחתי, זה מתאפשר לי כי אנחנו נמצאים בדירות מראשית הפרויקט.  אנחנו נמצאים בשטח, החל מיום ההריסה, הקמת השלד, ביצוע תשתיות ועד יישום עבודות הגמר. עצם המצאותינו בשטח, תוך הכרת הפרויקט על כל חלקיו מאפשרים לי למסור לדיירים דירות במצב מצוין, וללא ליקויים" .

*הכתבה מוגשת בשיתוף חברת צ.ב מפקחי בניין

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עידן צפון חברת צ.ב מפקחי בניין