ועדת ערר קבעה כי שטחי הממ"ד יהיו פטורים מהשבחה גם בעסקת מכר מותנית בקבלת היתר – עו"ד אוהד מרציאנו עם הפרשנות וההשלכות
לאחרונה, קבעה ועדת הערר בתל אביב החלטה מהפכנית בעלת משמעויות רוחב, שככל הנראה תצטרך עוד תעמוד למבחן בפני בית המשפט המחוזי.
עד להחלטה הנ"ל, ובהסתמך על ההחלטה הידועה בעניין 'חשדר מגדלי שליטה בע"מ', מימוש בדרך של מכר, חייב בהיטל השבחה גם את שטחי הממ"דים. כפועל יוצא מכך, לכאורה, גם בעסקת מכר שנחתמה טרם מתן היתר הבניה, יש לחייב בהיטל השבחה את שטחי הממ"דים.
סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי לא יחול היטל השבחה בגין "השבחה במקרקעין בשל בניית מרחב מוגן". ולכן עד להחלטה הנ"ל, בבניית ממ"ד חל פטור כמובן, אך במימוש בדרך של עסקת מכר חל חיוב גם על שטחי הממ"ד.
המקרה דנן עסק ב- 85 הסכמי מכר בין יזם לפרטיים שהותנו בקבלת היתר בניה, כחלק מפרויקט הכולל סה"כ 230 יח"ד.
לטענת הוועדה המקומית ת"א, הואיל והעוררת התקשרה בהסכמים מותלים למכירת דירות טרם המועד בו ניתן היתר הבנייה, הרי שמדובר במימוש בדרך של מכר שנעשה קודם למימוש בדרך של קבלת היתר בנייה ולכן יש לחייב בגין שטחי הממ"דים שנמכרו בעסקאות המכר.
ועדת הערר אבחנה את הסיטואציה וסברה כי מהות העניין, הינה בעצם השאלה האם כריתתם של ההסכמים המותנים בקבלת ההיתר מאיינת את הפטור הניתן בגין בניית ממ"דים. על שאלה זו השיבה ועדת הערר בשלילה.
הרציונל שהנחה את ועדת הערר, הינו העובדה ששטחי הממד"ים אכן יבנו בסופו של דבר עם מתן היתר הבניה ומשכך, ביצוע עסקאות המותנות בקיום ההיתר טרם הוצאתו, אין בהן כדי לפגום מהוודאות כי הממ"דים אכן ייבנו.
לכן, אין מקום להגדיר את המימוש לגבי אותם ממ"דים שנמכרו באופן שונה מכל יתר הממ"דים בפרויקט שנבנים בפרויקט הפטורים מהיטל, מאחר ורק עם מתן ההיתר נוצקו תוכן וחיות להסכמי המכר המותנים אשר לפיהם, המכר עצמו תלוי בהוצאתו לפועל של היתר הבניה, הכולל את מלוא שטחי הממ"דים בפרויקט.
ולכן נקבע שהעוררת זכאית לפטור מלא מהיטל השבחה בגין בניית כל הממ"דים הנבנים על ידה בפרויקט, ללא אבחנה ביניהם.
ההחלטה הנ"ל למעשה ממשיכה את המגמה של הגשמת תכלית החקיקה. כוונת המחוקק בשעתו הייתה לפטור את מבקש ההיתר מתשלום היטל השבחה בגין בניית ממ"ד ולהסיר את החסם הכלכלי ככל שניתן והכל על מנת שלציבור יהיה מרחב מוגן בשעת הצורך, כוונה המקבלת משנה תוקף בימים אלו.
*הכותב הינו עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו, ממשרד ויינברגר ברטנטל, המייצג יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה.
*הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
