נדחה ערר נגד פרויקט תמ"א 38 באגן העיר עתיקה בירושלים // depositphotos
נדחה ערר נגד פרויקט תמ"א 38 באגן העיר עתיקה בירושלים // depositphotos

נדחה ערר נגד פרויקט תמ"א 38 באגן העיר עתיקה בירושלים

ועדת ערר קבעה כי תוספות הקומות המבוקשת לא מסתירה את הנוף באופן שמצדיק מניעת חיזוק בניין מפני רעידות אדמה

רונן דמארי 17.06.2018

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים דחתה לאחרונה ערר שהגיש תושב העיר על החלטת הוועדה המקומית לאשר פרויקט תמ"א 38 ברחוב כספי בעיר, זאת למרות שהמבנה נשוא הערר ממוקם באזור המוגדר 'אגן העיר העתיקה', עליו חלה תוכנית שימור ייחודית.  

רחוב כספי לא נכלל בתחום העיר ההיסטורית
במבנה נשוא הערר ישנן שש יחידות דיור בשלוש קומות. לצד חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, תוספת ממ"דים והרחבת הדירות הקיימות, מוצעת במסגרת הבקשה שהוגשה לוועדה המקומית, תוספת שתי קומות חדשות ובכל קומה יחידת דיור אחת חדשה. תוספת הקומות מוצעת בנסיגה מחזית הרחוב, כאשר בקומה הנוספת הראשונה מוצעת נסיגה משמעותית של 3 מטרים מקו החזית הקדמית של המבנה ובקומה הנוספת השנייה נסיגה נוספת של 2 מטרים (וסך הכל 5 מ' מחזית הרחוב). מבחינת היקף השטחים הנוספים ועקב הנסיגה המוצעת, מדובר על היקף מוערך של 1.7 קומות טיפוסיות מורחבות. מבחינת תוספת יחידות הדיור מדובר, כאמור, בתוספת 2 יחידות על 6 יחידות קיימות (כלומר 33%).

על המקרקעין חלה תכנית עמ/9, תכנית העיר העתיקה וסביבתה. מבחינת מדיניות התכנון רלוונטית גם הוראת "תכנית מתאר 2000", המתייחסת למקרקעין וסביבתו כ"אזור לא לציפוף". כן, חלה על המקרקעין תכנית 10038 (להלן: התכנית), היא תכנית לחיזוק מבנים בירושלים, אשר אושרה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38. בהתאם להוראות התכנית ניתן לאשר במקרקעין תוספת 2 קומות מלאות. בהקשר זה יצויין כי תכנית 10038 מאפשרת, ככלל, לגבי מבנים שאינם גדולים במתחם העיר ההיסטורית תוספת 1.5 קומות בלבד, ואולם רחוב כספי לא נכלל בתחום העיר ההיסטורית.

ועדת הערר דחתה את הטענות בגין מספר וגובה הקומות
מגיש הערר הוא בעל זכויות במבנה סמוך וטענותיו עוסקות בשלוש סוגיות עיקריות: מספר הקומות והגובה המוצע, חריגה מקווי בניין והעדר מקומות חנייה. לאחר שוועדת הערר שמעה את טענות העורר, היא החליטה לדחות אותן אחת לאחת.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה בין היתר: "בענייננו, אין מדובר בחלק ממתחם העיר ההיסטורית, כהגדרתו בתכנית 10038, ומכאן שהמגבלות הפורמליות בתכנית זו החלות ברחבי העיר ההיסטורית אינן חלות. עם זאת, אנו סבורים שמבחינת דרך הפעלת שיקול הדעת יש לנהוג בעניינו בזהירות דומה, וזאת מאחר שמדובר במקרקעין הכלולים בתכנית עמ/9, כלומר מהווים חלק מאגן העיר העתיקה. עמדה זו נתמכת בשיקולים תכנוניים הייחודיים לרחוב כספי, כאשר ניתן לומר שמדובר במתחם המהווה פנינה אדריכלית שקטה שפונה בחלקה לנופי בראשית ולעיר העתיקה. אף שהדברים נכונים במיוחד לגבי המבנים הנמוכים בחזית המזרחית של הרחוב, הרי הדבר מחייב בחינה וזהירות גם לגבי המבנה נשוא הערר הממוקם בחזית המערבית".
בכל הקשור לפגיעה ברחוב כספי, קיבלה הוועדה את הטענה כי מדובר ברחוב בעל ייחוד תכנוני ואדריכלי שיש לשמר, במידת האפשר וכי "הרחוב בכללותו הוא פנינה עירונית".
באשר למספר הקומות המוצע, טען העורר לפגיעה במישור ההצללה וחסימת נוף. לפיכך מבקש העורר את שינוי מיקום הנסיגות, כאשר לשיטת העורר ראוי להסיג את בינוי הקומות החדשות, במקום הנסיגה ממפלס הרחוב, לנסיגה בחזית הצדית הפונה לביתו.

הוועדה דחתה את הטענה וקבעה כי אין בה ממש: "כפי שטען דווקא העורר, בהיבט העקרוני קיימת חשיבות בחזית רחוב כספי ומכאן שנכון שהנסיגות יפנו לחזית עיקרית זו. גם מבחינה תכנונית ואדריכלית, הבינוי המוצע הוא המיטבי, הן מבחינת תכנון המבנה והדירות והן מבחינת תכנונית כללית כאמור לעיל.

בכל הקשור לטענות אודות בעיות חניה קבעה הוועדה: "נראה שמספר יחידות הדיור שיתווספו לרחוב במיצוי סביר של תכנית 10038, אינו גבוה. לפיכך ובהתחשב במכלול הנסיבות, איננו סבורים שמצוקת החניה באזור חריפה עד כדי סירוב לבקשה זו בהיבט תוספת הבניה המבוקשת ותוספת יחידות הדיור המצומצמת ממילא".

בהיבט הטענה לחסימת הנוף, הוועדה קבעה כי העורר לא הצביע על פגיעה תכנונית לדירתו ולא תמך טענותיו בחוות דעת והכל כאשר אין מחלוקת כי החזית העיקרית של בניין העורר, בדומה למבנה נשוא הערר, היא כלפי רחוב כספי וזו גם החזית הנופית: "באשר לטענת ההצללה וכפי שנטען על-ידי המשיבים, בין המבנים מרחק גדול יחסית לאזור עירוני (8 מ'), הפרשי טופוגרפיה וכן נראה שבחזית המדוברת מבנה העורר מוסתר ממילא עקב עצים ותיקים, אשר אין מחלוקת בעניין הצורך בשימורם. זאת ועוד, וככל שקיימת פגיעה מסויימת, הרי שנראה שזו נגרמת כתוצאה מתוספת קומה אחת חדשה (הקומה הרביעית), אשר לגבי אין מחלוקת בין הצדדים.

לפיכך לא מצאנו כי באישור הבקשה ותוספת קומה חמישית, יש פגיעה בעורר במישור הצללה או הסתרה של הנוף, מעבר למקובל כמעט בכל בקשה המוגשת לפי תכנית 10038, ומכל מקום אין מדובר בפגיעה המצדיקה מניעת פרויקט שמטרתו חיזוק מבנה קיים כנגד רעידות אדמה".

צומצם הבינוי המבוקש
בכל הנוגע לחריגה מקווי בניין, טוען העורר כי הבניין החדש יתקרב אל גבול החלקה, תוך חריגה מהמותר, דבר שעלול אף הוא לפגוע בפרטיותו.
בהיבט זה קיבלה הוועדה המקומית את טענות העורר בחלקן וצמצמה את כלל הבינוי המבוקש, לרבות חדר המדרגות והמעלית, לתוך קווי הבניין אותם ניתן לאשר לפי תכנית 10038.

בסופו של דבר קבעה ועדת הערר: "המשמעות היא כי גם באשר לטענות העורר בהיבט הכרוך בפגיעה הנטענת בדירתו, נוטה הכף בבירור לטובת אישור הבקשה, כפי שהחליטה הוועדה המקומית".

לאור כל האמור החליטה הועדה לדחות את הערר. בנסיבות המקרה ומאחר ומצאה כי הטענות בהיבט העקרוני דרשו בחינה, החליטה הוועדה שלא לחייב את העורר בהוצאות.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות