ישראל אברמוב // יחצ
ישראל אברמוב // יחצ

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית של עסקות שבוצעו בשנה האחרונה, כולל בחודשי הקורונה, ושבהן היתה עליית מחירים "טכנית" גרידא? // דעה

מגדילים 17.05.2020

ישראל אברמוב // יחצ

מאת: ישראל אברמוב, מנכ"ל קבוצת אלד פסגות

נתוני מדד הדיור הפכו זה מכבר ל"ספורט הלאומי החודשי". מדד מרץ שפורסם בסוף השבוע האחרון, מותיר את כולנו מבולבלים: מחד גיסא המדד ממשיך לדהור כלפי מעלה, כולל בימי שיא משבר הקורונה, ומשלים זינוק מרשים של 4.2 אחוזים בממוצע ארצי במהלך השנה האחרונה, ועלייה של לא פחות מ-6.6 אחוזים(!) באיזור תל אביב. 

מאידך גיסא רוב אתרי הבנייה ממשיכים להיות שוממים ללא תנועת קונים, וללא עובדים, שילוב של סגר הקורונה עם צום הרמדאן. עליית מחירים זו מוזרה שבעתיים, לאור העובדה שלטענת הלמ"ס, היא מגלמת בתוכה גם את מרכיב מחיר למשתכן, המהווה כשליש בקירוב מהעסקות בשוק הדיור, מה שאמור היה, לכאורה, לגרור את רמות המחירים דווקא כלפי מטה.

כיצד, אם כן, התרחש הפרדוקס הזה? 

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית של עסקות שבוצעו בשנה האחרונה, כולל בחודשי הקורונה, ושבהן היתה עליית מחירים "טכנית" גרידא? 

והאם כל הניתוחים והפרשנויות של הימים האחרונים, המדברים רובם ככולם על המשך דהירת מחירים כלפי מעלה, הינם בכלל רלוונטיים לשיקוף מצבו האמיתי של שוק הדיור, הסובל מקדמת דנא, הרבה לפני פרוץ משבר הקורונה, מבעיות מבניות קשות?

אינני בא לטעון שנתוני הלמ"ס אינם נכונים. אולם, וזה אולם גדול, הכותרת המדברת על עליית מחירים עקבית, הינה מטעה בעליל. הייתי מצפה ממקבלי ההחלטות בתחום הנדל"ן, ובראשם שר הבינוי והשיכון הנכנס, שינתחו לא רק את "מדד הדיור עלה", אלא דווקא את הנתונים שפורסמו בסיפא של אותה כותרת, המלמדים על משבר מתמשך בשוק הדיור, אשר החל הרבה לפני פרוץ הקורונה. 

משבר זה הינו פועל יוצא של 4 מרכיבים עיקריים:

האחד, כשלון שוק הדיור לחצות את תקרת הזכוכית של ה-50 אלף התחלות בנייה לשנה, זאת שעה שצרכי השוק הולכים וגדלים. בפועל, על המדף, מספר הדירות הזמינות אף נמוך בהרבה. זוהי הסיבה העיקרית לביקושים הכבושים ולרמות המחירים העולות ללא הרף.

השני, כשלון תכנית מחיר למשתכן, שיצר במיוחד במהלך השנה האחרונה ייאוש בקרב רבבות חסרי דיור שלא הצליחו לזכות בהגרלה, והעדיפו בסופו של דבר לרכוש דירה במחירי שוק בסמוך לחברים, למשפחה הגרעינית ולמקום העבודה.

השלישי, כשלון הממשלה להפוך את ההתחדשות העירונית למנוע צמיחה מרכזי של שוק הדיור.  כשלון זה, שנבע בעיקרו בשל בעיות ביורוקרטיות ומדיניות שונה של כל עיר ועיר, השפיע אף הוא על זכאים ועל משפרי דיור שהעדיפו לרכוש דירה זמינה בפרויקט חדש, ובמחירי שוק הולכים ועולים בהתמדה.

הרביעי, המבנה המיושן של ענף הבנייה, עתיר הביורוקרטיה ובעל טכנולוגיה מיושנת ההופכת אותו לתלוי בידיים עובדות, הביא בשנים האחרונות להארכת זמן סיום פרויקטים, העומד בממוצע על כשנתיים וחצי, כפליים יותר מבמדינות המערב המתוקנות. אגב, בסין ובמדינות נוספות במזרח הרחוק, פרויקטים מבוצעים ברבע זמן. 

על כן, לדידי, מדד הדיור בתבניתו הנוכחית, לא רק שאינו קוהרנטי ואינו משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, אלא מהווה חרב פיפיות הגורמת למקבלי ההחלטות להתייחסות לא נכונה בעליל לגבי ההחלטות הנדרשות לריפוי שוק הדיור החולה.

הצעתי ללמ"ס: אנא, הורידו את "מדד הדיור עלה" מהכותרת, ובמקום זאת תציפו נתונים הרבה יותר רלוונטיים דוגמת כמה  התחלות בנייה היו באותו חודש, כמה פרויקטים הסתיימו, כמה זמן בממוצע נמשכת בניית פרויקט, כמה עובדים היו ב אתרי הבנייה, כמה מסך הכל הפרויקטים הינם במסגרת התחדשות עירונית וכו'.

שינוי תפיסה זו, לטעמי, ייצר תודעה שונה לגבי הפתרונות המתבקשים למשבר הדיור, הן בקרב מקבלי ההחלטות, משר הבינוי והשיכון כלפי מטה, הן בקרב היזמים והקבלנים והן בקרב הציבור הרוכשים שנתוני המדד הנוכחיים רק מבלבלים ומלחצים אותו, וגורמים לו לרוץ ולקנות דירה בכל מחיר, מחשש שרמות המחירים רק ימשיכו לעלות.

חומר למחשבה.

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות